多數(shù)地方政府仍在“分類(lèi)調(diào)控”政策上舉棋不定，原因是“中央層面對(duì)分類(lèi)調(diào)控尚無(wú)具體的指導(dǎo)意見(jiàn)下發(fā)”。

 

庫(kù)存高企、觀望蔓延、人口吸納乏力 一些位于二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正陷入一輪“過(guò)剩”危機(jī)。

 

5月下旬，《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在江蘇無(wú)錫市和常州市調(diào)研發(fā)現(xiàn)：兩個(gè)城市雖一個(gè)限購(gòu)，一個(gè)不限購(gòu)，但卻面臨相同的樓市窘境：供大于求矛盾突出，改善型大戶型銷(xiāo)售困難，由于地價(jià)偏高，房?jī)r(jià)降價(jià)空間有限，以及在銀行信貸收緊的背景下，房企資金鏈緊繃，債務(wù)糾紛頻發(fā)。“泡沫將破”、“樓市可能崩盤(pán)”的看空輿論，已有演變成市場(chǎng)恐慌之勢(shì)，但多數(shù)地方政府仍在“分類(lèi)調(diào)控”政策上舉棋不定，原因是“中央層面對(duì)分類(lèi)調(diào)控尚無(wú)具體的指導(dǎo)意見(jiàn)下發(fā)”。

 

“座談會(huì)開(kāi)了十幾場(chǎng)，相應(yīng)的方案已形成會(huì)議紀(jì)要，口頭也達(dá)成共識(shí)，但市里就是不敢發(fā)書(shū)面文件。”無(wú)錫市一位接近政府的人士坦言，盡管李克強(qiáng)總理在今年的政府工作報(bào)告中已經(jīng)明確，各城市根據(jù)情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“分類(lèi)調(diào)控”，但在現(xiàn)實(shí)中，如果沒(méi)有中央的統(tǒng)一號(hào)令，地方主動(dòng)放寬調(diào)控總顯得“師出無(wú)名”、“缺少參照”。

 

此外，社會(huì)輿論對(duì)“分類(lèi)調(diào)控”也沒(méi)有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，一些嘗試性放松限購(gòu)的城市，大都被誤讀為政府“救市”。“救市概念，相當(dāng)于把政府和老百姓之間對(duì)立起來(lái)。誰(shuí)敢當(dāng)這個(gè)出頭鳥(niǎo)？”上述人士說(shuō)。

 

結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

 

數(shù)據(jù)顯示，2014年前5個(gè)月，常州和無(wú)錫市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比分別下降13.37%和20%。

 

作為中國(guó)著名的制造業(yè)重鎮(zhèn)，江南的富庶創(chuàng)造了大批投資和改善型購(gòu)房需求。因而過(guò)去幾年，常州和無(wú)錫一直是一線房企云集拿地的熱土。但2014年以來(lái)，局面急轉(zhuǎn)直下。

 

常州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至5月底，常州市區(qū)商品房累計(jì)可售余量為794.76萬(wàn)平方米，已形成庫(kù)存積壓的局面。其中，144平方米以上的改善型住房銷(xiāo)量?jī)H占總量的18%，庫(kù)存占總量的35%。

 

無(wú)錫市也大致如此，住宅存量約為850萬(wàn)平方米，其中高端住宅約為300萬(wàn)平方米。按照正常每年住宅銷(xiāo)售500萬(wàn) 600萬(wàn)平方米計(jì)算，無(wú)錫市要消化現(xiàn)有住宅庫(kù)存大約需要一年半時(shí)間。

 

在無(wú)錫房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)沈洵看來(lái)，無(wú)錫市場(chǎng)之所以出現(xiàn)“過(guò)剩”局面，一是前幾年土地供應(yīng)量過(guò)大，新區(qū)推地規(guī)模增加；二是大規(guī)模建設(shè)安置房，抑制了商品房?jī)r(jià)格上漲；三是無(wú)錫住房以本地消費(fèi)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，輕工業(yè)搬出城區(qū)，中高端人才的導(dǎo)入較少；此外，受限購(gòu)限貸政策影響，人們對(duì)高端房?jī)r(jià)值的認(rèn)可發(fā)生變化。

 

江蘇省房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)蔣佳平告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，常州市場(chǎng)最大的問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性矛盾突出，即中高端盤(pán)(144平方米以上大戶型)庫(kù)存量大。常州雖然屬于三線城市，但從人均GDP、年均住房消化量和人口規(guī)模等數(shù)據(jù)看，常州通常被房企列入投資二線城市。“很多外地房企不太熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，按照二線城市的標(biāo)準(zhǔn)做產(chǎn)品，比如在區(qū)域位置偏一些的地方造大平層產(chǎn)品，就產(chǎn)生一定的供需不匹配問(wèn)題，這樣的房子很難賣(mài)。”

 

進(jìn)入4月份以來(lái)，外界普遍預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)?？纯辗諊谝欢ǔ潭壬霞觿×藰鞘械挠^望態(tài)勢(shì)，使購(gòu)房需求進(jìn)一步受到抑制。

 

一位常州市開(kāi)發(fā)商告訴記者：“常州民營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)，原來(lái)購(gòu)買(mǎi)高端房產(chǎn)的大多是中小企業(yè)主，但眼下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，這些中小企業(yè)主不敢亂花錢(qián)了。”

 

無(wú)效的降價(jià)

 

二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變，“降價(jià)跑量”是多數(shù)房企選擇的應(yīng)對(duì)之策。然而，與以往不同的是，大多業(yè)內(nèi)人士表示，高地價(jià)使房?jī)r(jià)下調(diào)空間有限。

 

江蘇省房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)蔣佳平給記者算了一筆賬：目前常州房?jī)r(jià)均價(jià)6800元/平方米。本地房企開(kāi)發(fā)成本為3800元/平方米+樓面地價(jià)；外來(lái)企業(yè)成本價(jià)為4500元/平方米+樓面地價(jià)，而目前在售的項(xiàng)目，大多是兩三年前市場(chǎng)形勢(shì)好、地價(jià)高時(shí)拿的地。“算都算得出來(lái)，有的樓盤(pán)就是在虧本賣(mài)”，“而且在各家都選擇降價(jià)的情況下，一樣還是賣(mài)不動(dòng)”。

 

銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款收緊，更令二三線樓市雪上加霜。無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“上半年，首套房貸利率實(shí)際是普遍上浮的。有的小型股份制銀行已停貸個(gè)人首套房貸。”這位負(fù)責(zé)人表示，盡管央行要求銀行支持首套房貸，但目前無(wú)錫當(dāng)?shù)馗縻y行并沒(méi)有具體的行動(dòng)。

 

而在開(kāi)發(fā)貸環(huán)節(jié)，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控更為嚴(yán)格。據(jù)了解，無(wú)錫、常州中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，因資金周轉(zhuǎn)不暢，被銀行收繳樓盤(pán)公開(kāi)拍賣(mài)的不在少數(shù)。

 

“特別對(duì)中小房企而言，有的不得不借新償舊，甚至采用民間借貸方式彌補(bǔ)資金缺口。”知情人士告訴記者，銀行通常會(huì)承諾企業(yè)還了舊貸款后，新貸款馬上會(huì)批下來(lái)。但房企借了高利貸還了銀行貸款后，卻不一定能拿到新貸款。這種情況下，房企無(wú)奈攜款跑路，或低于成本價(jià)拋房，導(dǎo)致債務(wù)糾紛及爛尾樓項(xiàng)目逐漸增多。

 

另一個(gè)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要因素，是新增人口的導(dǎo)入。但與上海、南京、蘇州等大城市相比，無(wú)錫、常州這樣的二三線城市對(duì)外地人口的吸納力有限。2013年，蘇州吸引了19萬(wàn)外來(lái)人口，無(wú)錫僅引入1萬(wàn)外來(lái)人口。外來(lái)人口導(dǎo)入不足，意味著要消化市場(chǎng)庫(kù)存只能釋放本地需求，而這是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

 

調(diào)控困惑

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致土地市場(chǎng)陷入冷清，房地產(chǎn)相關(guān)稅收也下滑嚴(yán)重，直接危及地方財(cái)政收入，迫使地方政府對(duì)樓市窘境難以坐視不理。

 

無(wú)錫市曾嘗試對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)，規(guī)定自5月1日起，購(gòu)房落戶的面積從此前的70平方米變?yōu)?0平方米，旨在刺激購(gòu)房需求。盡管官方一再表態(tài)，這并非調(diào)整限購(gòu)政策，只是當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)針對(duì)戶籍制度的改革，但該政策客觀上卻對(duì)當(dāng)?shù)囟址拷灰谆钴S起到一定效果。

 

常州市政府則召開(kāi)多場(chǎng)座談會(huì)，卻始終沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策。當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，常州市本身就不限購(gòu)，后期的政策調(diào)整空間有限。對(duì)于這類(lèi)城市，即使全面的限購(gòu)政策放開(kāi)，除增強(qiáng)市場(chǎng)信心外，實(shí)際影響不大，除非在信貸方面有明顯改善。

 

緊縮供應(yīng)，消化存量，握緊土地閘門(mén)，成為庫(kù)存高企城市的重點(diǎn)調(diào)整工作。常州市已開(kāi)始縮減土地供應(yīng)計(jì)劃，2014年只出讓200公頃土地。

 

無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人表示，將適當(dāng)控制土地供應(yīng)量，引導(dǎo)企業(yè)均衡供應(yīng)；同時(shí)調(diào)整完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中小戶型普通住宅項(xiàng)目；完善調(diào)控政策，加大對(duì)合理購(gòu)房需求的支持力度。“針對(duì)今年的市場(chǎng)情況，無(wú)錫的保障房今年將采取從市場(chǎng)收購(gòu)為主。”

 

調(diào)研中，多位業(yè)內(nèi)人士指出，李克強(qiáng)總理已在政府工作報(bào)告中提出分類(lèi)調(diào)控要求，這一精神應(yīng)得到切實(shí)落實(shí)，特別是對(duì)一些庫(kù)存量相對(duì)較大的城市，限購(gòu)、限貸等行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出。

 

他們還強(qiáng)調(diào)，政策調(diào)整必須要由中央層面出指導(dǎo)意見(jiàn)。因?yàn)?013年2月出臺(tái)的“新國(guó)五條”是國(guó)務(wù)院層面下達(dá)的指導(dǎo)文件，如今不論取消與否，中央層面最好有一個(gè)明確的說(shuō)法，否則，地方政府就有“猜”的心態(tài)。

 

至于限購(gòu)放開(kāi)是否會(huì)造成市場(chǎng)波動(dòng)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系，并不會(huì)瞬間出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。目前無(wú)錫、常州市場(chǎng)整體供大于求，即使放開(kāi)，市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)較大變化。

 

無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)江建華建議，信貸政策比限購(gòu)政策調(diào)整更重要。以前支持首套房貸，是否可以放寬到支持包括改善房在內(nèi)的合理需求，對(duì)二套房的首付比例適當(dāng)下調(diào)。

 

“從銀行角度講，更看重改善型需求。這一塊會(huì)有一個(gè)好的結(jié)合點(diǎn)，既可以滿足銀行的利潤(rùn)要求，也滿足市場(chǎng)改善型需求的釋放。建議對(duì)政策全面梳理，允許地方政府和地方銀行一起商定信貸政策，中央層面則重點(diǎn)對(duì)各類(lèi)城市進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)。”江建華說(shuō)。