有房企承諾“15年返租100%” 分析稱大公司的 “返租”鋪相對(duì)更有保障

商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大而銷售淡靜，以往許多中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售賣商業(yè)地產(chǎn)時(shí)采取的“返租”優(yōu)惠，目前也開(kāi)始被不少大型開(kāi)發(fā)商采用。近日，一千億房企在廣州某商業(yè)項(xiàng)目祭出“15年返租100%”的促銷活動(dòng)，而近日采取“返租”方式進(jìn)行銷售的大型房企遠(yuǎn)不止一家。

分析稱，雖然目前商業(yè)相對(duì)低迷，但對(duì)于房企而言，進(jìn)軍商業(yè)更多是無(wú)奈之舉。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)或走下坡路，但未來(lái)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)依然是發(fā)展方向。而相比起中小型房企的鋪面，大公司的 “返租”鋪相對(duì)更有保障。

以往中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售賣商業(yè)地產(chǎn)時(shí)采取的“返租”優(yōu)惠，目前也開(kāi)始被不少大型開(kāi)發(fā)商采用。近日，一家千億房企在蘿崗打造的商業(yè)項(xiàng)目祭出“15年統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，15年回報(bào)100%租金回報(bào)”的優(yōu)惠，稱“年均回報(bào)率高達(dá)6.68%”。公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目囊括寫字樓 、復(fù)式公寓、酒店式公寓、大型自持購(gòu)物中心、國(guó)際潮流BLOCK街區(qū)等多種商業(yè)形式。

賣鋪祭出超長(zhǎng)返租期

記者隨之咨詢售樓中心，銷售人員介紹，15年租金返還是按照比例遞增的。“比如你全款購(gòu)買一個(gè)商鋪，前三年每年返還5%的租金，后面每年遞增，到第15年便可以全額返還。”其表示，此次參加活動(dòng)的商鋪均是街鋪，最小面積為80平方米，預(yù)計(jì)折后價(jià)格大概4萬(wàn)元/平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，一家本土千億房企也在近日祭出全國(guó)范圍內(nèi)的“5年返租50%”的優(yōu)惠。在記者收到的內(nèi)部員工信息中，該房企聲稱：“利好不容錯(cuò)過(guò)！6月14日至30日全國(guó)各項(xiàng)目在售商鋪及車位，員工介紹可享5年返還50%成交額固定回報(bào)特大優(yōu)惠，在此基礎(chǔ)上同享員工推薦9.8折政策。”

而另一家千億房企也從去年年底開(kāi)始，對(duì)其位于番禺的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行“5年返租，年7.5%超高穩(wěn)定回報(bào)”的促銷。

穗商鋪供應(yīng)量達(dá)歷年之最

“目前商鋪的經(jīng)營(yíng)必須統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)招租，賣給小業(yè)主分散經(jīng)營(yíng)基本以失敗告終，所以在賣的時(shí)候有一個(gè)返租承諾是比較正常的，但是出現(xiàn)大開(kāi)發(fā)商愿意返租15年確實(shí)很特別。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，這肯定和目前商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境有關(guān)，“目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到銷售難、招商難，這和整個(gè)房地產(chǎn)的大市有關(guān)，也和網(wǎng)購(gòu)等行為沖擊實(shí)體商鋪有關(guān)。”

機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)也顯示，目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量驚人。據(jù)世邦魏理仕地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國(guó)占了9個(gè)。此外，中國(guó)在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。

“整個(gè)中國(guó)購(gòu)物中心過(guò)多，確實(shí)已供過(guò)于求。”商業(yè)地產(chǎn)專家楊軍艇對(duì)記者表示，由于征地等各方面原因，購(gòu)物中心建設(shè)已呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，造成了社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)。

而另有統(tǒng)計(jì)顯示，僅僅在廣州一個(gè)城市，今年商鋪新增供應(yīng)量便將達(dá)到54萬(wàn)平方米，為歷年之最。目前，廣州新開(kāi)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)接近20個(gè)。

周帆認(rèn)為，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，差異化現(xiàn)象不明顯，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)走下坡路，并且出現(xiàn)大量的空置現(xiàn)象。

大房企為何進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)？

萬(wàn)科、恒大等大型地產(chǎn)商依然在自信滿滿地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分企業(yè)甚至宣稱將打造萬(wàn)達(dá)式的商業(yè)帝國(guó)。面對(duì)巨大的供應(yīng)壓力，大型房企為何選擇這一戰(zhàn)略呢？

火拼商業(yè)房企“沒(méi)得選”

“目前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)，更多是被迫進(jìn)入，以許多住宅開(kāi)發(fā)商為例，本身需要做數(shù)以百計(jì)的住宅項(xiàng)目，相當(dāng)一部分在拿地時(shí)就規(guī)定必須配套了商業(yè)物業(yè)。”廣東流通業(yè)商業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示。

而萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶前段時(shí)間也公開(kāi)坦言進(jìn)軍商業(yè)是“沒(méi)得選”：“去年北京拿十塊地八塊半是商用，我們有得選嗎？”

商業(yè)地產(chǎn)仍是一線城市的發(fā)展方向

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)依然將是發(fā)展方向。廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)、華南師范大學(xué)法學(xué)院對(duì)于新型城鎮(zhèn)化研討會(huì)發(fā)布的主題報(bào)告顯示，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，一線城市的職能主要是研究開(kāi)發(fā)知識(shí)資源，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，輻射和帶動(dòng)周邊城鎮(zhèn)，并稱“與城市職能相匹配，一線城市的房地產(chǎn)業(yè)將更多地傾向商業(yè)地產(chǎn)。隨著一線城市人口的對(duì)外分流和人口老齡化，一線城市中心區(qū)域的住宅需求增長(zhǎng)幅度將放慢。”

投資參考

小型開(kāi)發(fā)商難以長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng) 業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)更大

黃韜認(rèn)為，相比起中小型開(kāi)發(fā)商，大型開(kāi)發(fā)商的“返租”更為靠譜，“小型開(kāi)發(fā)商難以長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)更大，而有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)提供更加務(wù)實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)方案，選擇合適的經(jīng)營(yíng)者，甚至自己經(jīng)營(yíng)，對(duì)于投資者的利益也是一種保護(hù)。”

而勝倫律師事務(wù)所律師王欣亮則表示，根據(jù)商品房銷售管理辦法而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能做返租的承諾，不能采取返本或變相的返本銷售，“不過(guò)，現(xiàn)在有可能弄一個(gè)其他的殼簽約，比如和物業(yè)管理公司簽一個(gè)返租協(xié)議，約定出租的時(shí)間和收益，這個(gè)是合法的，只要簽約公司不跑路，業(yè)主的利益也是有保證的。”

王欣亮同時(shí)表示，由于大公司相對(duì)有品牌保障，因此購(gòu)買大公司的現(xiàn)鋪物業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)不算太大，但如果是購(gòu)買小公司的鋪位，或者是樓花，可能會(huì)面臨未來(lái)收不到房或者貨不對(duì)板的風(fēng)險(xiǎn)，“也有部分物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)不力，也是一種投資風(fēng)險(xiǎn)。”