當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)為近幾年來(lái)首次出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速也罕見(jiàn)地低于固定資產(chǎn)投資增速。在此情況下，不少人寄望于救市政策來(lái)激活市場(chǎng)，但在供需關(guān)系趨于平衡、內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，樓市調(diào)整期恐不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束。

 

從去年末開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整就初現(xiàn)端倪，如今調(diào)整期已超過(guò)半年。雖然去年年初，我國(guó)曾出臺(tái)調(diào)控樓市的“新國(guó)五條”，但就市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，該政策的效果并不明顯。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，由此可以得出，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)并未受到宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的過(guò)多影響，而是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。

 

所謂的“自發(fā)調(diào)整”，主要體現(xiàn)在供需關(guān)系和價(jià)格等市場(chǎng)要素上。從供應(yīng)端來(lái)看，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，我國(guó)房屋供應(yīng)量大大增加。尤其在土地財(cái)政和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下，不少城市出現(xiàn)供大于求的情況，近幾年頻繁被曝出的“空城”等現(xiàn)象，無(wú)一不是明證。

 

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前各大城市的庫(kù)存量均比以往有明顯提高。其中，武漢、青島、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市的去化周期已超過(guò)20個(gè)月，而西安、杭州、天津的去化周期則超過(guò)兩年，北京的庫(kù)存也在近期突破8萬(wàn)套大關(guān)，為近兩年的新高，市場(chǎng)過(guò)剩水平可見(jiàn)一斑。

 

在需求端，由于產(chǎn)業(yè)配套不足、戶籍門(mén)檻阻礙，使得城鎮(zhèn)化進(jìn)程偏慢，需求增速放緩。很多二三線城市表現(xiàn)出“人口凈流出”，極大削減了購(gòu)房需求。同時(shí)，隨著市場(chǎng)調(diào)整的開(kāi)始，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望，進(jìn)一步加劇了需求頹勢(shì)。

 

價(jià)格因素同樣成為市場(chǎng)調(diào)整的誘因，尤其在一線城市。

 

近幾年來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)上漲迅速，去年的同比漲幅甚至一度超過(guò)20%，為有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首次。在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期背離居民購(gòu)買(mǎi)力之后，成交量勢(shì)必難以持續(xù)，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)明顯回調(diào)。

 

從上述情況不難看出，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在自我糾偏的過(guò)程中。供需關(guān)系的平衡意味著，市場(chǎng)已經(jīng)告別短缺時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)也將隨之終結(jié)。除非出現(xiàn)信貸政策的大規(guī)模放松和類似“四萬(wàn)億投資”的刺激，否則這種趨勢(shì)很難因零星的救市措施而發(fā)生改變。

 

我國(guó)樓市的周期性調(diào)整一直是市場(chǎng)常態(tài)。在此輪市場(chǎng)異動(dòng)之前，前兩輪調(diào)整分別位于2008年底至2009年初，以及2011年底至2012年初。其中，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70大中城市的統(tǒng)計(jì)，前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。

 

但如今樓市面臨的內(nèi)外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)內(nèi)來(lái)看，整體供需關(guān)系趨于平衡，爆發(fā)式增長(zhǎng)乏力；外部環(huán)境中，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，出臺(tái)貨幣刺激的可能性較小，這也決定了此輪市場(chǎng)調(diào)整的周期可能會(huì)超過(guò)前者。今年5月出現(xiàn)的70大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)，可能至少持續(xù)到今年年末。

 

當(dāng)然，在漫長(zhǎng)的調(diào)整期中，仍有兩個(gè)特征值得關(guān)注。一是區(qū)域差異愈加顯著。由于城市資源的分配不均，不同層級(jí)的城市之間，差異愈加顯著。一線城市和熱點(diǎn)二線城市仍有較大的吸引力，這也決定了在適當(dāng)?shù)臈l件下，市場(chǎng)可能會(huì)提前回暖。而廣大三四線城市完全陷入供應(yīng)過(guò)剩、消化不足的窘境，市場(chǎng)低迷期或?qū)⒏L(zhǎng)。

 

二是房?jī)r(jià)下調(diào)空間不大。雖然各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，但在“穩(wěn)健貨幣政策”的背景下，房屋作為重大可投資不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值并不會(huì)出現(xiàn)縮水，反而可能繼續(xù)抬升。同時(shí)，隨著土地、建安、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)成本的提高，房?jī)r(jià)下調(diào)的空間已經(jīng)不大。在此輪調(diào)整中，房?jī)r(jià)只會(huì)向“合理水平”回歸，而不會(huì)無(wú)限制地下跌。