?6月20日，呼和浩特取消樓市限購政策發(fā)布之后，半日之內(nèi)又緊急“召回”。就在業(yè)內(nèi)以為又是一次“烏龍”時(shí)，26日上午，呼和浩特市政府正式發(fā)文高調(diào)明確放開限購。在呼和浩特之前，已有十余個(gè)城市嘗試松綁限購，自2010年面世已近4年的樓市限購政策進(jìn)入全面“尷尬期”。
【動(dòng)態(tài)】
取消限購呼和浩特首吃“螃蟹”
備受關(guān)注的呼和浩特取消樓市“限購令”文件，終于在6月26日上午重新在呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站發(fā)布。
這個(gè)以呼和浩特市人民政府辦公廳名義出臺(tái)的文件，名為《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》，猶如一枚重磅炸彈引發(fā)各界關(guān)注。意見的核心內(nèi)容為：取消商品房銷售方案?jìng)浒钢贫龋用褓徺I商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。至此，呼和浩特正式放開限購，成為全國首個(gè)正式放開限購的城市。
呼和浩特成為首個(gè)吃“螃蟹”的城市，主要由于樓市面臨高庫存的壓力。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)35個(gè)大中城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的庫存去化周期研究，呼和浩特存銷比數(shù)值為37，在35個(gè)城市中庫存去化壓力最大。
同時(shí)，根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特樓市庫存積壓嚴(yán)重，可售面積持續(xù)增加，目前可售住宅庫存高達(dá)12萬套，按現(xiàn)在平均每月成交1000套的去化速度計(jì)算，消化這些可售住宅至少需要10年。
【濟(jì)南】
供應(yīng)激增去化周期不斷拉長
濟(jì)南會(huì)否取消或調(diào)整樓市限購政策，記者多方打探，但對(duì)于這一會(huì)產(chǎn)生重大社會(huì)影響的政策問題，相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人一直三緘其口。
不過濟(jì)南商品住宅的庫存量引人擔(dān)憂。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定，但受2013年土地成交面積的激增、2014年1至5月成交冷淡影響，樓市去化周期不斷拉長。
合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，出讓面積為1164.71萬㎡，建筑面積為3130.41萬㎡。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，出讓土地面積與建筑面積分別上漲98.25%和77.66%，市場(chǎng)供應(yīng)火熱。其中住宅供應(yīng)136宗，總面積為804.26萬㎡。受拿地滿2年未動(dòng)工開發(fā)即收回土地政策的影響，2014年濟(jì)南住宅市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了前所未有的“大爆發(fā)”。
根據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)(CRIC)濟(jì)南機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至4月底，濟(jì)南普通住宅存量為661萬㎡，而1-4月濟(jì)南普通住宅月均成交量為42萬㎡。這么計(jì)算，目前濟(jì)南的存量需要15.7個(gè)月才能消化完。在2013年年底時(shí)，該數(shù)字為11個(gè)月。15.7個(gè)月的去化周期離18個(gè)月供過于求的“紅線”又近了一步。
【分析】
地方政府可根據(jù)情況適時(shí)調(diào)整
實(shí)行限購以來，“主治療效”堵住了住房投資及其造成的資源浪費(fèi)。“附帶療效”則在一定程度上抑制了房價(jià)過快上漲和高額利潤，同時(shí)也在一定程度緩解了國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡，以預(yù)防經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
但不可否認(rèn)的是，限購政策也在一定程度上傷及剛性需求和改善型需求，增加了不必要的調(diào)控代價(jià)。更重要的是，如果限購政策持續(xù)時(shí)間過長，房價(jià)有可能出現(xiàn)斷崖式下降，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可估量的影響。
實(shí)際上，中央層面從來沒有不允許地方政府放松或放開限購。從當(dāng)初出臺(tái)限購政策的時(shí)候開始，就是讓各地政府依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況和房價(jià)考核的結(jié)果，自行決策是否出臺(tái)限購。
2014年全國兩會(huì)上，當(dāng)時(shí)的住建部部長釋放“雙向調(diào)控”信號(hào)，即房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩問題的地方，地方政府可以考慮刺激需求，同時(shí)減少供地。
在這個(gè)原則的指導(dǎo)下，呼和浩特率先公開取消限購政策。分析人士指出，像無錫、天津、常州等房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過剩的城市，應(yīng)該是時(shí)候放松限購了。但是至今為止，除了呼和浩特以外，似乎沒有城市敢于公開宣布解除限購。
【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)】
30個(gè)城市或年內(nèi)松綁限購
今年以來，樓市下行給很多城市帶來不小壓力。據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院跟蹤調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2014年4月份以來的2個(gè)月內(nèi)，實(shí)施舉措各不相同，拋出各種“救市”政策的城市已經(jīng)增加至31個(gè)，其中22個(gè)城市是通過半公開或全公開方式實(shí)施政策調(diào)整。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說，目前松綁的城市主要從放松限購、限價(jià)，擴(kuò)大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等方面展開。預(yù)計(jì)30個(gè)以上城市的限購將可能在年內(nèi)松綁。不過，即便目前各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最為關(guān)鍵的還是看中央政府的信貸政策能否放松。
世聯(lián)怡高山東區(qū)域董事、總經(jīng)理朱江表示，隨著濟(jì)南房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，濟(jì)南下半年肯定會(huì)取消限購。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)越來越明顯，政府層面不能總用非行政化的手段來牽制、管理市場(chǎng)。他分析稱，目前只是在尋找一個(gè)退出的最好時(shí)機(jī)。
就限購政策本身而言，除北上廣深等一線城市外，絕大多數(shù)城市住房供應(yīng)短缺的歷史不再，限購政策失去了原來的意義。在這種情況下，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多城市完全可以光明正大地取消限購，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮作用，無需私下操作，更無需叫停。
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