西南財(cái)經(jīng)大學(xué)關(guān)于我國(guó)當(dāng)前住房空置率22%的報(bào)告，一石激起千層浪，而住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊的回應(yīng)更是濺起大大的水花，空置率問(wèn)題再次在社會(huì)上引起極大反響。關(guān)于空置率的問(wèn)題，在前幾年也曾經(jīng)有過(guò)一次大討論。2005年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：到2005年10月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.12億平方米，其中商品住宅空置面積為6204萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年為2878萬(wàn)平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聲稱當(dāng)時(shí)的全國(guó)商品房空置率已達(dá)到26%，大大超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。董藩教授對(duì)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行糾正，他認(rèn)為，實(shí)際的空置率不超過(guò)1%。

 

對(duì)同一個(gè)市場(chǎng)的調(diào)查，卻得出兩個(gè)不同的數(shù)據(jù)，一個(gè)是26%，一個(gè)不到1%，這個(gè)數(shù)據(jù)可以說(shuō)是天壤之別。我們知道，在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，空置率都是一個(gè)不能忽視的數(shù)據(jù)，它是決定房地產(chǎn)政策的重要依據(jù)，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)決策經(jīng)營(yíng)方向的參考。按照供求關(guān)系，當(dāng)商品房處于絕對(duì)的供過(guò)于求的時(shí)候，房?jī)r(jià)必然呈現(xiàn)明顯下跌趨勢(shì)，政府就要出臺(tái)壓縮房地產(chǎn)投資規(guī)模的政策，許多開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)投資會(huì)退出，而高空置率就是絕對(duì)供過(guò)于求的標(biāo)志。當(dāng)空置率比較低的時(shí)候，說(shuō)明需求還很大，有關(guān)決策和政策就要向增加供給傾斜。

 

因此，在住房空置率這個(gè)問(wèn)題上是容不得一點(diǎn)馬虎的。本來(lái)，同一個(gè)市場(chǎng)，在同一個(gè)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)該只有一個(gè)空置房數(shù)據(jù)，不應(yīng)該弄出好幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)。但是，由于對(duì)空置概念理解的不同，或者說(shuō)是對(duì)空置定義的不同，往往會(huì)得出不同的數(shù)據(jù)。但是，這些不能影響對(duì)事實(shí)的判斷。空置率這一指標(biāo)來(lái)描述房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置狀況，但是，不同的定義反映市場(chǎng)的側(cè)重點(diǎn)是不一樣的。

 

國(guó)外有的公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子。這就是董教授提出的空置率不到1%的依據(jù)，因?yàn)榉帜笇?shí)在太大了，極端情況是把故宮都算進(jìn)來(lái)了。但是，這種算法，顯然無(wú)助于了解中國(guó)樓市的基本情況。原因在于，國(guó)外的住房市場(chǎng)主要是存量市場(chǎng)，而我國(guó)主要是增量市場(chǎng)，我國(guó)一年的竣工量比很多國(guó)家的總建筑面積還要大的多。因此，有人以空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積，或者是用空置面積除以前三年竣工面積之和。這樣算出來(lái)的空置率顯然就大得多了，不過(guò)，這樣計(jì)算更準(zhǔn)確地表達(dá)出我國(guó)新建住房市場(chǎng)的情況，比較方便地為樓市調(diào)控提供根據(jù)。

 

可惜的是，中國(guó)樓市調(diào)控十多年了，始終沒(méi)有把空置率作為政策信號(hào)。房子多少誰(shuí)也沒(méi)有數(shù)，只能把房?jī)r(jià)當(dāng)成調(diào)控的目標(biāo)，結(jié)果也就是事與愿違，越調(diào)越高。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在回應(yīng)西南財(cái)大的空置率數(shù)據(jù)時(shí)說(shuō)，住建部和統(tǒng)計(jì)局都沒(méi)有關(guān)于空置率的統(tǒng)計(jì)，其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)確，數(shù)黑燈更是可笑?？傊?，空置率誰(shuí)搞不清楚。馮俊表示，現(xiàn)在很多媒體、很多專業(yè)人士在講的空置率和國(guó)際上講的空置率是不同概念。國(guó)際上的空置率指的是，以這個(gè)城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，然后把總住房量作為分母，那是空置率。我們現(xiàn)在這方面是沒(méi)有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。很對(duì)人都覺(jué)得，馮俊這話太扯。國(guó)際上哪有中國(guó)這么大拆大建的？

 

西南財(cái)大的報(bào)告提出，關(guān)于空置率數(shù)據(jù)直到現(xiàn)在為止我們沒(méi)有一個(gè)官方數(shù)據(jù)。針對(duì)中國(guó)的情況，對(duì)于空置房的定義，基本含義就是一套房子具有居住的條件，但是沒(méi)有人住進(jìn)去，空著的我們就叫空置房。有兩種情況，第一種是一個(gè)家庭可能只有一套房子，但是他外出務(wù)工了，這套房子空著了，或者他到另一個(gè)城市工作去了，是空著的。第二種類型是一個(gè)家庭擁有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子沒(méi)有出租也沒(méi)有人居住。根據(jù)這個(gè)定義，中國(guó)家庭住房空置率當(dāng)然主要是城鎮(zhèn)家庭。2011年是20.6%，2013年上升到22.4%。

 

按國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局幾年前發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知：2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，空置時(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%—20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。這么看，我國(guó)的空置率，與國(guó)外的空房率并不相同。空房率指的是開(kāi)發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。

 

住建部對(duì)這樣一個(gè)重要參數(shù)心中無(wú)底，確實(shí)是不應(yīng)該?，F(xiàn)在，有人下大力氣拿出了一個(gè)數(shù)據(jù)，作為住建部發(fā)言人，首先應(yīng)該對(duì)西南財(cái)大的工作表示感謝，然后說(shuō)非常重視這個(gè)工作，將研究西南財(cái)大的這組數(shù)據(jù)，幷表示進(jìn)一步做好下一步的工作。這樣說(shuō)話，才不辜負(fù)別人的辛苦努力。但是，現(xiàn)在看，住建部的態(tài)度卻是冷嘲熱諷，毫不在乎。按道理，住建部占有最多的資源，做這項(xiàng)調(diào)查，并不費(fèi)事。即使，你認(rèn)為國(guó)外的概念對(duì)還是不對(duì)？你認(rèn)為應(yīng)該怎么定義，都可以，但是，不作為顯然是沒(méi)有道理的。這樣的調(diào)控，也是讓人不放心的。