2014 年上半年中國房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)

2014 年上半年，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，1-5 月全國商品房、商品住宅量價(jià)呈現(xiàn)同步下行，城市間市場分化更趨顯著。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調(diào)控更重長效，逐步將重心由短期調(diào)控轉(zhuǎn)移至住房制度建設(shè)這一長期命題。與此同時(shí)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整動(dòng)作則趨于頻繁，在“雙向調(diào)控”的基調(diào)下，定向放松限購，通過信貸、公積金等方式鼓勵(lì)剛需，成為部分面臨去化風(fēng)險(xiǎn)城市的政策突破口。6 月末，呼和浩特正式取消限購，地方政策調(diào)整步入新的階段。

 

1. 調(diào)控政策保持長效穩(wěn)定同時(shí)更趨靈活

1.1 中央注重制度建設(shè)，確立“雙向調(diào)控”指導(dǎo)思想

中央進(jìn)一步深化改革，加快制度建設(shè)，激發(fā)市場活力。2014 年 3 月，全國兩會召開，確定今年政府工作 15 個(gè)方面共 55 項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。在此其中，城鎮(zhèn)化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產(chǎn)市場長期發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)成為工作報(bào)告重點(diǎn)。隨后，國務(wù)院公布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》，在“以人為本”原則下，形成“人落戶——城鎮(zhèn)布局——可持續(xù)發(fā)展——城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展脈絡(luò)。5 月 20 日國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于 2014 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》，優(yōu)先推出了對穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生有直接效果的改革舉措，包括深化戶籍、土地等相關(guān)制度改革，以及推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作。

 

可以看出，本屆政府改革的著力點(diǎn)在于處理好政府與市場的關(guān)系，通過更大限度的放權(quán)松綁，促使市場主體迸發(fā)新的活力。同時(shí)，通過推進(jìn)財(cái)稅、金融、價(jià)格等制度的改革，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，用市場手段和價(jià)格信號推動(dòng)各類市場主體健康發(fā)展。

 

房地產(chǎn)市場更加注重調(diào)控穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)。2014 年上半年，各地房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，但中央層面并未出臺具體的調(diào)控政策，而是延續(xù)去年底住建部會議“分類指導(dǎo)”的思想，由各地自行“雙向調(diào)控”。2014 年兩會，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告和答記者問中多次強(qiáng)調(diào)，未來應(yīng)根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。對房地產(chǎn)市場則是要因城因地、分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，未來工作重心在于建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。之后住建部提出今年的房地產(chǎn)市場調(diào)控總基調(diào)為雙向調(diào)控，副部長齊驥解釋稱所謂雙向調(diào)控即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出，而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在中央提出雙向調(diào)控的背景下，各地調(diào)控頻繁出現(xiàn)政策微調(diào)，6 月 4 日住建部再次重申了雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)的調(diào)控基調(diào)，并且表示對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求的原則。從中央近來表態(tài)可看出，“不打壓、不刺激”、“尊重市場規(guī)律對房地產(chǎn)市場調(diào)整的作用”以及“加強(qiáng)市場監(jiān)控、做好應(yīng)對方案”等，將成為下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基本口徑。

 

1.2 地方政策現(xiàn)微調(diào)，調(diào)控政策因地制宜

熱點(diǎn)城市監(jiān)管加碼。在分類調(diào)控的政策基調(diào)下，熱點(diǎn)一二線城市并未放松監(jiān)管，力度反而有所加大。3 月 11 日，南京市發(fā)布“寧七條”，成為 2014 年首個(gè)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控的二線城市。北京銀監(jiān)局發(fā)布通知稱應(yīng)加強(qiáng)防范消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款不得用于購房、投資等非消費(fèi)領(lǐng)域。尤其不得利用個(gè)人住房按揭貸款與個(gè)人綜合消費(fèi)貸款相捆綁的個(gè)人組合貸款品種。廈門發(fā)布《廈門市商品房預(yù)售資金管理實(shí)施細(xì)則》，與原細(xì)則相比，取消了免除監(jiān)管條款，所有商品房項(xiàng)目都納入監(jiān)管，且項(xiàng)目從申請預(yù)售許可證開始，直至項(xiàng)目辦理完竣工預(yù)收報(bào)備手續(xù)，全過程都進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)上海、廣州、深圳等城市也對當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策進(jìn)行再度重申。

 

部分城市政策微調(diào)。隨著房地產(chǎn)市場城市間分化加劇，部分房價(jià)松動(dòng)、市場遇冷的城市，逐漸對現(xiàn)行政策有所調(diào)整。4 月 25 日，南寧市房管局發(fā)文稱，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。鄭州市房管局表示，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據(jù)市場形勢，對購房政策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，隨后《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法（征求意見稿）》于 5月出臺，提出購房貸款可獲政策性擔(dān)保。6 月 26 日，呼和浩特發(fā)文稱充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案的制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，至此，呼和浩特成為第一個(gè)正式出臺文件取消限購的城市。

此外，上半年數(shù)個(gè)重點(diǎn)城市對購房落戶政策進(jìn)行收緊。成都為使戶籍人口增長與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)，將購房入戶門檻由原來的 70 平方米以上提高至 90 平方米以上。天津則于 5 月 31 日起，停止外省市人員通過購買商品住房、投資興辦企業(yè)和引進(jìn)人才辦理藍(lán)印戶口。另一方面，部分城市則通過戶籍政策側(cè)面刺激房地產(chǎn)市場需求。4 月，無錫市政府印發(fā)通知稱從今年 5 月 1 日起，該市購房落戶的門檻從此前的 70平方米降至 60 平方米。5 月，海口市明確 6 月 1 日起在?？谑匈徺I單套 120 平米以上的本省籍購房人，可在該市申請落戶。通過對購房人群、面積標(biāo)準(zhǔn)的限制，避免投資需求的大量涌入，從而在刺激需求的同時(shí)保障市場平穩(wěn)。

 

多地支持自住需求前提下調(diào)整公積金政策。上半年部分省市對公積金政策做出調(diào)整。昆明、青島、重慶、廣州等城市出臺公積金收緊政策。其中昆明、青島通過提高二套房首付比例、下調(diào)貸款上限、加強(qiáng)公積金提取要求來收緊公積金提取窗口；重慶則實(shí)行差別化管理，提高大戶型貸款首付，但對小戶型和首套房則降低了其比例。廣州通過暫停發(fā)放第三套以上公積金貸款政策以抑制投資性需求。而與此同時(shí)，廣東、山西、武漢、北京、上海、揚(yáng)州、銅陵等省市則通過擴(kuò)大公積金存繳范圍及用途、降低交易門檻和費(fèi)用方式等手段有限度地放松公積金政策，且受益對象僅限于首次或首改剛需人群，以刺激剛需的方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2. 建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度

堅(jiān)持市場化改革方向，建立城鎮(zhèn)住房制度。十八屆三中全會提出，“全面深化改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》表示，“將建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求”。在此住房制度下，政府將在公共服務(wù)領(lǐng)域擔(dān)當(dāng)主要供應(yīng)者的作用，更多地集中在低收入群體的民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，為民生托底；同時(shí)由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。

 

2.1 建立多層次需求的住房供應(yīng)體系

保障性安居工程建設(shè)規(guī)模及補(bǔ)助資金較去年有所增長。此前兩會政府工作報(bào)告提到，要加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工 700 萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470 萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房 480 萬套，同時(shí)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)、提高大城市保障房比例、推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。另外中央財(cái)政預(yù)算安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金 1980 億元，較去年實(shí)際下達(dá)數(shù)增加 250 億元。

 

根據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，截至 4 月底全國保障性安居工程已開工 286 萬套（其中各類棚戶區(qū) 184 萬套），基本建成 125 萬套，分別完成全年目標(biāo)任務(wù)的 40%和 25%。5月財(cái)政部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下?lián)?2014 年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金1193 億元，用于支持地方特別是中西部地區(qū)城鎮(zhèn)保障性安居工程，相比去年執(zhí)行資金數(shù)額增長了 14.3%。為確保資金及時(shí)下放，財(cái)政部要求各地區(qū)于 2014 年 5 月 31日前，將中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金下?lián)艿绞校h），并適當(dāng)向城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)較重的資源枯竭型城市和三線企業(yè)比較集中的城市傾斜。

《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》公布，保障房建設(shè)注重監(jiān)管。3 月 28 日，國務(wù)院法制辦就《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》公開征求意見。征求意見稿從保障范圍、規(guī)劃與建設(shè)、保障性住房的申請使用與退出、租賃補(bǔ)貼等方面，對城鎮(zhèn)住房保障工作進(jìn)行規(guī)范。其中對保障房轉(zhuǎn)讓及騰退的相關(guān)規(guī)定成為本次征求意見稿的一大亮點(diǎn)：租賃期滿未續(xù)租、不再符合保障條件以及違規(guī)使用保障性住房的，應(yīng)當(dāng)騰退保障性住房；連續(xù)租賃不少于 5 年且符合配售條件的，可以購買；購買保障性住房未滿5 年且確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購。可以看出，保障房建設(shè)正步入法制化階段，在建設(shè)的同時(shí)也注重監(jiān)管。各地紛紛從立法、增加供應(yīng)渠道等方面加速推進(jìn)保障房建設(shè)工作。

中央、地方共促公共租賃住房和廉租住房并軌。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》的規(guī)定，從 2014 年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于做好公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行有關(guān)財(cái)政工作的通知》，要求各地財(cái)政部門積極做好公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行有關(guān)財(cái)政工作。隨后北京、山東、河北等地陸續(xù)出臺相關(guān)細(xì)則，落實(shí)并軌事宜。

 

確定試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)。2014 年兩會提出，要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。今年以來，住建部多個(gè)調(diào)研小組往安徽、貴州、江蘇等多地調(diào)研地方住房保障和供應(yīng)體系構(gòu)成，其中共有產(chǎn)權(quán)住房是重點(diǎn)之一。目前，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安 6 個(gè)城市已明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，試點(diǎn)城市要 12 月底前報(bào)送試點(diǎn)工作總結(jié)。北京首個(gè)自住型商品房已于 6 月 23 日公開搖號，北京市住建委曾表示，2014 年北京將實(shí)現(xiàn) 5 萬套自住房供應(yīng)，且未來將繼續(xù)加大支持力度。有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始考慮適時(shí)擬定《共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見》，以便作為全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)章依據(jù)。

 

京滬穗漢啟動(dòng)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。自去年提出鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)以來，“以房養(yǎng)老”在今年得到進(jìn)一步推動(dòng)。4 月國土資源部辦公廳印發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，以保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用管理，從而大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展；6 月保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，提出自 7 月 1 日起，北京、上海、廣州、武漢將試點(diǎn)為期 2 年的以房養(yǎng)老。

2.2 棚改成為現(xiàn)階段保障房工作重點(diǎn)

棚戶區(qū)改造成建設(shè)速度及規(guī)模將進(jìn)一步提高。今年政府工作報(bào)告明確提出 2014年棚戶區(qū)改造任務(wù)為 470 萬套，在上年實(shí)際開工 323 萬套的基礎(chǔ)上大幅提升?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》指出未來將加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，到 2020 年完成城區(qū)棚戶區(qū)改造。

 

住建部副部長齊驥在解讀新型城鎮(zhèn)化新聞發(fā)布會上表示，“到 2012 年底為止，各地已改造棚戶區(qū) 1260 萬套，2017 年底計(jì)劃完成 1500 萬套，到 2020 年再完成 1000萬套。屆時(shí)將一共完成 3760 萬套，改造約 1 億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。”《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》也明確提出，未來為棚戶區(qū)居民實(shí)施住房改造，將成為解決中低收入群眾住房困難的重要方式。

積極拓寬金融渠道，政策性金融機(jī)構(gòu)籌建升級。兩會強(qiáng)調(diào)要“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持”。4 月 2 日，國務(wù)院常務(wù)會議部署進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持作用。銀監(jiān)會于 6 月 26 日宣布，已批復(fù)同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部。這標(biāo)志著由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)支持棚戶區(qū)改造工作取得重大進(jìn)展，也是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的重要舉措。此舉一方面能有效緩解棚戶區(qū)改造工程建設(shè)的資金瓶頸，另一方面是促進(jìn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效手段，對擴(kuò)內(nèi)需、轉(zhuǎn)方式、促發(fā)展具有重要意義。

 

5 月 19 日，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ吩诙鄠€(gè)方面強(qiáng)化了對企業(yè)債券融資支持棚改的政策支持，包括增加棚改相關(guān)的城投類公司發(fā)債指標(biāo)、放寬棚改概念企業(yè)債發(fā)行條件、推出項(xiàng)目收益類債券、擴(kuò)大貸債范圍等舉措。通知同時(shí)強(qiáng)調(diào)將重點(diǎn)滿足北京、上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)的融資需求，擴(kuò)大對中低收入群眾的住房供應(yīng)。并且將按照“融資—投資建設(shè)—回收資金”封閉運(yùn)行的模式，開展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)。

3. 金融、財(cái)稅體制改革推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程

3.1 金融市場化改革推進(jìn)，差別化信貸、定向降準(zhǔn)支持剛需釋放

中央多輪表態(tài)推進(jìn)金融體制改革。4 月以來央行發(fā)布一系列報(bào)告，明確指出要有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)金融體系穩(wěn)定。同時(shí)，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化住房信貸政策。李克強(qiáng)總理對此表示，運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼吖ぞ?，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤活資金存量，優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，保持貨幣信貸合理增長，推進(jìn)金融改革。

央行明確提出支持首套房貸，差別化信貸鼓勵(lì)釋放剛需。5 月 12 日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會5，15 家商業(yè)銀行參會。會上針對目前存在的問題提出五點(diǎn)要求（“央五條”），其中再次強(qiáng)調(diào)“滿足首套自住房貸款者需求”。隨后平安銀行 5 月 12 日稱，將支持自主性住房的貸款需求，并根據(jù)情況隨時(shí)調(diào)整房貸政策。中國銀行 5 月 19 日表示，今年新投放的個(gè)人住房貸款中，近九成的資金用于支持居民家庭首次購買自住普通商品住房，未來仍將支持居民家庭購買首套自住商品住房。

6月銀監(jiān)會辦公廳副主任王俊壽在新聞發(fā)布會上表示，目前對房地產(chǎn)貸款的政策，嚴(yán)格遵守國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、土地儲備貸款等等涉及房地產(chǎn)的貸款政策，沒有任何政策松動(dòng)，也沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地。差別化的信貸政策成為今年房地產(chǎn)信貸政策主流，為房地產(chǎn)市場剛性需求的平穩(wěn)釋放提供有效保證。

 

定向降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，推進(jìn)金融市場化發(fā)展。5 月 30 日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長，加大“定向降準(zhǔn)”措施力度。2014 年二季度，中國人民銀行先后兩次定向降低存款準(zhǔn)備金。其中 6 月 16 日的定向降準(zhǔn)覆蓋約2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，同時(shí)也涵蓋了財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司。6 月 17 日，招商、民生、興業(yè)等股份制銀行陸續(xù)確認(rèn)同步獲準(zhǔn)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。

再融資放開、優(yōu)先股試點(diǎn)，資本市場直接融資渠道再拓寬。2014 年 3 月 19 日，中茵股份、天?；ǚ枪_發(fā)行的 A 股股票申請獲得證監(jiān)會通過。時(shí)隔 4 年多，A 股地產(chǎn)類公司再融資正式開閘。3月21日中國證監(jiān)會正式發(fā)布《優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法》，對優(yōu)先股發(fā)行、交易、轉(zhuǎn)讓作了明確規(guī)定。5 月 4 日，中國證監(jiān)會發(fā)布房企再融資申請最新信息，160 個(gè)排隊(duì)項(xiàng)目中共 36 個(gè)涉及房地產(chǎn)業(yè)，占比達(dá) 22.5%；已受理的有51 項(xiàng)，其中 21 項(xiàng)涉及房地產(chǎn)業(yè)，涉及北京首都開發(fā)、格力地產(chǎn)、深振業(yè)等企業(yè)。

 

3.2 財(cái)稅制度改革步伐加快，地方債啟動(dòng)自發(fā)自還試點(diǎn)

落實(shí)稅收法定原則，房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作逐步展開。十八屆三中全會、2014 年兩會均提出要推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作，當(dāng)前地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和土地財(cái)政依賴性過大也對房地產(chǎn)稅這一穩(wěn)定稅種的立法工作起一定推動(dòng)作用。6 月 25 日消息，財(cái)政部部長樓繼偉 24 日向全國人大常委會報(bào)告 2013 年中央決算時(shí)指出，下一步要扎實(shí)推進(jìn)財(cái)稅體制改革，實(shí)行全口徑預(yù)算管理，抓緊研究編制三年財(cái)政規(guī)劃，提高財(cái)政政策的前瞻性和可持續(xù)性，要配合做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。

 

與此同時(shí)，在清費(fèi)立稅、推動(dòng)資源稅改革的背景下，土地增值稅征收工作日趨規(guī)范。近日《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》下發(fā)，將自 2014 年7 月 1 日起施行。新規(guī)定明確了廣東土地增值稅清算責(zé)任，房企與中介機(jī)構(gòu)相應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)隨之增大；規(guī)定同時(shí)優(yōu)化、規(guī)范土地增值稅清算流程，進(jìn)一步提升土地增值稅清算工作的質(zhì)量和效率。除廣東外，海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西、大連等地也先后公布了與土地增值稅征管相關(guān)的政策文件。

 

地方政府債券自發(fā)自還試點(diǎn)啟動(dòng)。《關(guān)于 2014 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》明確提出，“開明渠、堵暗道，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制”。5 月 21 日，財(cái)政部發(fā)布《2014 年地方政府債券自發(fā)自還試點(diǎn)辦法》，明確 2014年上海、浙江、廣東、深圳、江蘇、山東、北京、江西、寧夏、青島等十省市試點(diǎn)地方政府債券自發(fā)自還。

4. 新型城鎮(zhèn)化背景下長效機(jī)制建設(shè)速度加快

4.1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作層層推進(jìn)

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》成為關(guān)注焦點(diǎn)。兩會后不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作加速，3 月不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度完成時(shí)間表出臺，4 月不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立，5 月不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌，6 月不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺研究設(shè)計(jì)正式啟動(dòng)，同時(shí)中央要求在 2014年 6 月底前，出臺不動(dòng)產(chǎn)登記條例。此前國土資源部地籍管理司負(fù)責(zé)人表示，國土部將在 2014 年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015 年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

各地積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作。根據(jù)國土資源部消息顯示，全國已有 20 個(gè)?。▍^(qū)、市）明確由國土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作，包括北京、天津、河北、內(nèi)蒙、遼寧、吉林、黑龍江、上海、浙江、江西、山東、湖北、湖南、海南、四川、云南、陜西、甘肅、江蘇、山西。

 

其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西、山西等 6 個(gè)省已正式建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度；北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川等 5 省市已在國土資源廳（局）內(nèi)成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組；河北、山東、江蘇 3 省已印發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的文件；湖南已決定在長沙瀏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行開展相關(guān)試點(diǎn)。同時(shí)，江蘇省國土資源廳已在 5 月率先設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記局。

4.2 加快集體土地確權(quán)和城市土地集約利用并行

審慎穩(wěn)妥推進(jìn)集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。2014 年中央一號文件著重指出，要引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，各地要按照中央統(tǒng)一部署,規(guī)范有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。兩會政府工作報(bào)告也提出，要抓緊土地承包經(jīng)營權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。兩會后，河北出臺《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革的若干意見》，提出要通過試點(diǎn)探索農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，最大限度地激活農(nóng)村土地資源。南京初步形成《關(guān)于全面深化農(nóng)村綜合改革加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的意見（討論稿）》和《南京市農(nóng)村綜合改革（2014-2015）任務(wù)分解（征求意見稿）》。

 

首部節(jié)約集約用地規(guī)定出臺。國土資源部正式發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，并將于 9 月 1 日起正式實(shí)施。針對當(dāng)前土地管理面臨的新形勢，《規(guī)定》對土地節(jié)約集約利用的制度進(jìn)行了歸納和提升，防止地方在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中急功近利，片面追求土地收益，增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和剛性管控，實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”。同時(shí)國土部也加大了對土地市場的監(jiān)管力度，要求內(nèi)蒙古、安徽、河南、湖北、廣東、寧夏等六省就土地違法違規(guī)問題等實(shí)施限期整改，限期整改期間，暫停對整改地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的受理與審批，同時(shí)暫緩受理建設(shè)用地預(yù)審。

在中央推進(jìn)集體土地制度改革工作的同時(shí)，部分省市也出臺相關(guān)政策，加強(qiáng)城市土地集約利用，進(jìn)一步加大土地利用計(jì)劃管理力度，推動(dòng)城市更新改造。

4.3 戶籍改革推動(dòng)城市落戶條件差別化

有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。李克強(qiáng)總理在兩會政府工作報(bào)告提出，要促進(jìn)約1 億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)。“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。推動(dòng)戶籍制度改革，實(shí)行不同規(guī)模城市差別化落戶政策。把有能力、有意愿并長期在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工及其家屬逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。對未落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，建立居住證制度。”《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》指出將按照“尊重意愿、自主選擇，因地制宜、分步推進(jìn)，存量優(yōu)先、帶動(dòng)增量”的原則，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為重點(diǎn)，兼顧高校和職業(yè)技術(shù)院校畢業(yè)生、城鎮(zhèn)間異地就業(yè)人員和城區(qū)城郊農(nóng)業(yè)人口，統(tǒng)籌推進(jìn)戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化。隨后各部委也就新型城鎮(zhèn)化下戶籍制度改革提出相應(yīng)解讀。

差別化落戶政策成為新型城鎮(zhèn)化新要求。《關(guān)于 2014 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》中提出“根據(jù)各類城鎮(zhèn)的綜合承載能力和發(fā)展?jié)摿?，?shí)行差別化落戶政策”。6 月 20 日，中國發(fā)展改革委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司司長孔涇源解讀《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》時(shí)也表示，對大中小城市應(yīng)實(shí)行有區(qū)別有分類的戶籍政策。5 月 26 日，廣東召開“廣東新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”專題座談會，提出嚴(yán)格控制廣州、深圳兩個(gè)特大城市人口規(guī)模，同時(shí)對廣東不同城市落戶政策提出相應(yīng)要求，包括逐步調(diào)整珠三角大中城市入戶政策、加快放開大中城市落戶政策、全面放寬中小城市（城鎮(zhèn)）落戶政策、全面放寬本科以上學(xué)歷畢業(yè)生入戶、進(jìn)一步放寬直系親屬投靠條件等。

 

4.4 區(qū)域一體化建設(shè)逐漸加速

發(fā)展區(qū)域合作，促進(jìn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)。《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》對城市群發(fā)展提出了明確目標(biāo)和要求：在保持中心城市經(jīng)濟(jì)附著力的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“建立完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制。以城市群為主要平臺，推動(dòng)跨區(qū)域城市間產(chǎn)業(yè)分工、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境治理等協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。”近期，以京津冀8為代表的區(qū)域一體化建設(shè)逐漸加速。

國務(wù)院批復(fù)多個(gè)區(qū)域規(guī)劃，中西部發(fā)展提速。2014 年以來國務(wù)院批復(fù)包括新區(qū)建設(shè)在內(nèi)的多個(gè)發(fā)展規(guī)劃，其中中西部地區(qū)發(fā)展占絕大多數(shù)，區(qū)域協(xié)同發(fā)展將成為此輪中西部城市發(fā)展的主要途徑。此輪推動(dòng)中西部地區(qū)以大城市為中心實(shí)施包括跨省在內(nèi)的區(qū)域合作發(fā)展，是深入實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的重大舉措，對于探索省際交界地區(qū)合作發(fā)展新路徑、推動(dòng)我國欠發(fā)達(dá)地區(qū)加快發(fā)展、推進(jìn)區(qū)域一體化進(jìn)程具有重要意義。

5. 2014 年下半年展望：宏觀調(diào)控注重區(qū)間與方向，地方把握房地產(chǎn)調(diào)控方式與空間

宏觀調(diào)控注重“粗中有細(xì)”。2014 年兩會提出，要?jiǎng)?chuàng)新宏觀調(diào)控思路和方式，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于合理區(qū)間，明確守住“穩(wěn)增長、保就業(yè)”的下限和“防通脹”的上限。6 月 10 日，中國國務(wù)院總理李克強(qiáng)在中國科學(xué)院第十七次院士大會和中國工程院第十二次院士大會上作經(jīng)濟(jì)形勢報(bào)告時(shí)再次表示，要繼續(xù)堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策的基本取向，不斷創(chuàng)新宏觀調(diào)控思路和方式，在堅(jiān)持區(qū)間調(diào)控中更加注重定向調(diào)控，做好預(yù)調(diào)微調(diào)，未雨綢繆、遠(yuǎn)近結(jié)合、防范風(fēng)險(xiǎn)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，確保實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。具體到房地產(chǎn)業(yè)來說，也需堅(jiān)持市場化改革方向，轉(zhuǎn)變政府職能，中央旨在把握構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系這一主要任務(wù)，將區(qū)域、城市的局部調(diào)整空間留給各地政府。

 

新一屆政府著力推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)完善。從 2013 年“國五條”后的政府表現(xiàn)來看，中央關(guān)注點(diǎn)不再局限于房價(jià)，而是更加重視通過建立完善長效機(jī)制保障市場健康。中長期來看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、財(cái)產(chǎn)公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅立法工作持續(xù)推進(jìn)，將進(jìn)一步促進(jìn)長效機(jī)制的建立和完善，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來更加市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

 

地方政策調(diào)整更趨靈活，空間更大。市場化改革和長效機(jī)制的建立不可能一蹴而就，而 2014 年房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷新一輪變革。隨著呼和浩特限購政策的取消，各地政策的調(diào)整或?qū)⒂瓉硇碌钠鯔C(jī)。對此，我們依然秉持此前一貫的觀點(diǎn)：在熱點(diǎn)城市仍然面臨較大房價(jià)上漲壓力的前提下，多數(shù)一二線城市難以從限購方面取得突破，而將繼續(xù)從公積金、信貸等方面支持自住需求；對于其他限購城市來說，政策調(diào)整空間將有所擴(kuò)大，針對限購進(jìn)行調(diào)整也不無可能。