延續(xù)去年商業(yè)地產(chǎn)大興的趨勢，2014年，佛山的商業(yè)地產(chǎn)未有退潮跡象。傳統(tǒng)商業(yè)紛紛升級改造，謀求商機(jī)，而據(jù)贏商網(wǎng)記者統(tǒng)計，佛山在建的30多個商業(yè)項目，總面積超千萬平方米，如此“大躍進(jìn)式”的建設(shè)，卻難掩其商業(yè)地產(chǎn)過剩的憂患。
興華商場、東方廣場、東建世紀(jì)廣場、百花廣場……對于佛山的市民而言，這些商場耳熟能詳，它們深耕本土市場，已形成穩(wěn)定的大眾消費(fèi)群體，但隨著新時期商業(yè)發(fā)展的門檻提高，如何升級軟、硬件設(shè)備，加入現(xiàn)代化商業(yè)手段，轉(zhuǎn)變商業(yè)思維與模式等問題，成為商業(yè)體轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的關(guān)鍵。
在營商業(yè)體：門檻提高 改造“傷筋動骨”
贏商網(wǎng)記者對佛山的商業(yè)體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在營運(yùn)中的商業(yè)項目包括了順聯(lián)國際奧特萊斯、順聯(lián)國際購物中心、百花廣場、印象城、沃爾瑪購物廣場、南海廣場1期、南海城市廣場、保利水城、東方廣場、東建世紀(jì)廣場、興華商場、鵬瑞利季華廣場、南海怡豐城、樂從天佑城等，共十多個商業(yè)項目，大部分位于禪城區(qū)與南海區(qū)。
從最早的興華商場到最近試營業(yè)的南海怡豐城，項目開業(yè)時間跨度大，開發(fā)背景囊括本土以及外來開發(fā)商，但仍以本土企業(yè)為主。
記者走訪佛山祖廟商圈中最核心的項目——嶺南天地，發(fā)現(xiàn)雖然目前該項目尚未完全開放，大部分消費(fèi)都是時尚、年輕的男女，文化氣息濃郁，但是商業(yè)卻并不如大家所期待那樣興旺。
一位來自廣州的游客告訴記者，趁著周六假期，過來祖廟參觀游玩，雖然嶺南天地的建筑非常具有特色，但是，很多歷史文化的東西似乎并沒有很好的體現(xiàn)出來，只會做短暫的休閑游玩。
有專家指出，嶺南天地所勾畫的歷史文化特色，是該項目最大的亮點(diǎn)，目前，該項目的整體配套還沒有建立起來，另外應(yīng)該多做文化活動營銷，運(yùn)用佛山的舞獅、粵劇、武術(shù)等文化，為項目以及商圈造勢。
圍繞著嶺南天地，周邊的商業(yè)體包括了興化商場、百花廣場、A11鉑頓城等，大部分的商場定位偏中低端，從祖廟地鐵站出來，可以發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的客流飽滿，但是大部分單向沿著祖廟路行走，客流并不均衡，而商場內(nèi)的品牌參差不齊，仍保留著傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營方式。
一方面是新時期對商業(yè)項目的要求不斷提升，另一面是舊項目升級改造迫在眉睫。
東方廣場從2011年開始進(jìn)行商場的改造，花費(fèi)3億6千萬元配合“舊城改造”，不僅對硬件設(shè)施、交通環(huán)境、停車條件進(jìn)行改造，并且重新調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，引入新品牌。
此番大動作歷時3年之久，不僅“傷筋動骨”，而且裝修期間也對客流造成一定的影響，這也是舊商業(yè)項目實(shí)現(xiàn)“蛻變”的硬傷。
除此之外，前段時間，準(zhǔn)備拋售的南海創(chuàng)鴻城，作為佛山曾經(jīng)地王項目，是22萬平方米的綜合體。記者從南海大道向前走，看見創(chuàng)鴻城被建工圍墻板嚴(yán)實(shí)包圍，從過道天橋望去，創(chuàng)鴻城內(nèi)一片狼藉，野草已經(jīng)長過膝蓋，建筑用的磚頭、板塊被隨地放置，部分入駐的商家，已經(jīng)將品牌的廣告已經(jīng)貼出，可惜里面已經(jīng)塵埃堆滿，被棄之一旁。
兆陽廣場副總經(jīng)理方銘恩表示，“目前佛山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快，一下子用三五年的時間，發(fā)展了十年才能消化的商業(yè)體量，這樣就是生病了，最大的癥狀就是開發(fā)商都是想做成購物中心的概念，但并沒有針對當(dāng)?shù)氐男枨笞稣{(diào)整。”
在建商業(yè)體：“住宅思維”限制融資困局
近年來，隨著廣佛地鐵的開通，佛山交通環(huán)境不斷進(jìn)行改造升級，改善了當(dāng)?shù)氐臓I商環(huán)境。千億房企巨鱷萬達(dá)、萬科、綠地、保利、中海等紛紛挺進(jìn)佛山，一座座商業(yè)巨擘拔地而起，不僅僅在商業(yè)供應(yīng)量巨大，而且商業(yè)項目扎推。
佛山在建的商業(yè)項目包括了南海萬達(dá)廣場、星星廣場、新港國際廣場、長華國際商業(yè)中心、佛山萬科廣場、順德太平洋廣場等。依贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計的33個商業(yè)體，類型涵蓋了城市綜合體、購物中心、商業(yè)裙樓、奧特萊斯，其中城市綜合體占據(jù)佛山商業(yè)地產(chǎn)主流的位置，其中25個項目屬于綜合體，占總體的項目的75%以上。
總建面在15萬平方米以上的商業(yè)項目多達(dá)22個，其中，星星廣場綜合體總面積達(dá)110萬平方米，新港國際廣場、長華國際商業(yè)中心、東平新城、佛山萬科廣場等總面積均達(dá)70萬平方米以上，商業(yè)供應(yīng)量龐大。
而據(jù)佛山市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1、2月份佛山全市社會消費(fèi)品零售總額401.25億元，累計增長9.5%，增速低于去年同期2個百分點(diǎn)，低于全省平均水平1.6個百分點(diǎn)，在珠三角九市中位居第五。
面對佛山市消費(fèi)品市場增速回落的情況，業(yè)內(nèi)人士指出，佛山商業(yè)開發(fā)的體量普遍偏大，動輒10萬或15萬平方米以上，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商其本身缺乏對商業(yè)規(guī)模與市場容量之間的科學(xué)定位，完全沒考慮市場是否接受。
眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大且回籠資金緩慢，從土地購置到后期的運(yùn)營管理，每一個環(huán)節(jié)都需要充實(shí)的資金支撐。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項目的回報周期大概在8-10年之間，這也表示商業(yè)地產(chǎn)的融資難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)。
從這些正在興建的商業(yè)綜合體中，記者發(fā)現(xiàn)不少的綜合體都是以“商+住”的模式，例如季華路上體量最大的綜合體項目星星廣場，規(guī)劃總建筑面積約110萬，其中商業(yè)總建筑面積超過30萬，除了大面積的住宅樓外，其步行街商鋪也可出售。
開發(fā)商的融資渠道單一，只有靠資產(chǎn)銷售，拆零銷售來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，通過銷售的模式回籠資金，根深蒂固的“住宅思維”，會否讓大體量的商業(yè)項目身陷資金鏈困境，仍是未知數(shù)。
一位長期跟蹤佛山商業(yè)地產(chǎn)項目的人士告訴記者，“近段時間，佛山金融機(jī)構(gòu)本外幣存款下降，貸款增加，地產(chǎn)開發(fā)需求的增加是重要的原因，當(dāng)銀根緊縮，會對正在建設(shè)中的項目造成資金上的影響。而佛山商業(yè)項目扎推，開業(yè)時間集中，它們的招商是否落地，并實(shí)行滿鋪或成功開業(yè)，將會是一場硬仗。”
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