2014年上半年結(jié)束了，從1月開(kāi)局至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，年初樓市冷開(kāi)局之后，2月初全國(guó)各地相繼爆出降價(jià)消息，雖然濟(jì)南沒(méi)有受到降價(jià)潮的直接影響，但購(gòu)房者觀望情緒加重卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。上半年，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格兩年來(lái)首次出現(xiàn)下跌，并且住宅成交量明顯低于去年同期；土地市場(chǎng)更是亂作一團(tuán)，在經(jīng)歷了1月的“海量”成交后，濟(jì)南土地交易量急轉(zhuǎn)直下，甚至4月之后干脆停止了土地供應(yīng)。市場(chǎng)的種種不利狀況也不斷打擊著開(kāi)發(fā)商的信心，開(kāi)盤(pán)量因此同比減少了30%。在各種促銷手段收效甚微的情況下，不少房企開(kāi)始降價(jià)促銷，這一“終極促銷手段”也成為了撬動(dòng)市場(chǎng)的法寶。

 

成交量大降26.73%

 

2014年上半年，濟(jì)南市共成交商品住宅229.81萬(wàn)平米，共計(jì)20968套，同比分別下降了26.73%和24.45%。上半年商品住宅銷售收入大約為202.89億元，而2013年上半年為234.51億元，下降了13.48%。

 

從各月商品住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年僅有4月各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比去年增加，其他5個(gè)月均為下降。其中，3月跌幅最大，42.16萬(wàn)平米的銷量比去年少了近一半，金三也就此“泡湯”。

 

商品住宅價(jià)格在今年上半年也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，今年1月達(dá)到8921元/平米的歷史最高點(diǎn)，而在此之后不斷下降，截至6月26日，濟(jì)南市商品住宅價(jià)格為8431元/平米，相比年初下降了近500元。

 

根據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)人士分析，濟(jì)南商品住宅價(jià)格不斷下降，有兩大因素，第一就是推盤(pán)范圍的變化，今年成交較好的樓盤(pán)位置都比較向外，價(jià)格不高，比如上半年的銷量冠軍天鴻萬(wàn)象新天，成交均價(jià)在8000元/平米上下，這樣的樓盤(pán)不在少數(shù)，一定程度上拉低了整體房?jī)r(jià)。第二點(diǎn)就是不少樓盤(pán)確實(shí)降價(jià)了，4月份以來(lái)，6字頭的樓盤(pán)經(jīng)常出現(xiàn)在購(gòu)房者的視野中，不少樓盤(pán)在市場(chǎng)持續(xù)寒冷的情況下，紛紛選擇降價(jià)促銷。

 

以價(jià)換量成“法寶”

 

樓市的持續(xù)冷淡讓不少開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁，各種變相降價(jià)的促銷手段不斷出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商用遍了送面積、送裝修、送錢(qián)等手段，但收效甚微。

 

在試遍了多種促銷手段而沒(méi)有效果后，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)。從5月開(kāi)始，濟(jì)南市便有樓盤(pán)陸續(xù)推出了特價(jià)房，少量的特價(jià)房雖然讓市場(chǎng)出現(xiàn)小面積的升溫，但杯水車薪，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格的渴望依然未能被滿足。6月，等不及了的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始了真正的降價(jià)，從西客站一樓盤(pán)推出6999元/平的房源開(kāi)始，不少開(kāi)發(fā)商新推房源價(jià)格相較前期出現(xiàn)明顯下降。

 

近期的市場(chǎng)上，隱隱出現(xiàn)了“降價(jià)”才能換銷量的趨勢(shì)，上周末，記者在省城南部一樓盤(pán)體會(huì)到了久違的開(kāi)盤(pán)盛況，而這一樓盤(pán)的新推房源最低價(jià)降到了5800元/平米，平均售價(jià)也只有6000多元/平米，比前期房源降了1000多元/平米。

 

開(kāi)盤(pán)數(shù)同比減少29個(gè)

 

2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)數(shù)量在99個(gè)，很多樓盤(pán)扎堆開(kāi)盤(pán)。因?yàn)槟瓿跫哿艘徊糠謩傂杩蛻?，所以?月份有了一次爆發(fā)式的開(kāi)盤(pán)，4月隨即進(jìn)入了比較平淡的開(kāi)盤(pán)階段。5月和6月也形成了一個(gè)集中爆發(fā)開(kāi)盤(pán)的情況。

 

2014年上半年濟(jì)南共有69個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，同比下降了30個(gè)，下降比例約為30%。2014年1月份并沒(méi)有承接好去年12月份的良好勢(shì)頭，在新年伊始就表現(xiàn)出了市場(chǎng)乏力的現(xiàn)象。從2月份起，市場(chǎng)表現(xiàn)一直比較低迷。2014年樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)方式和時(shí)間上也做出了調(diào)整和創(chuàng)新，開(kāi)盤(pán)方式上多選擇單棟樓體開(kāi)盤(pán)，不再像以往那樣多座樓一起開(kāi)盤(pán)推售，而且多個(gè)樓盤(pán)因?yàn)槭袌?chǎng)原因選擇了延遲開(kāi)盤(pán)。在開(kāi)盤(pán)時(shí)間上，有很多企業(yè)選擇了工作日的晚間進(jìn)行，這樣就不必占用購(gòu)房者的周末時(shí)間。

 

二手房?jī)r(jià)格很堅(jiān)挺

 

2014年上半年，濟(jì)南市二手房成交約19000套，春節(jié)以來(lái)，成交量呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)，但是漲幅不大，每月增幅在100套以內(nèi)，并且這樣的成交量同比去年上半年18190套的數(shù)據(jù)增加不多。

 

從二手房成交走勢(shì)來(lái)看，二手房各月成交走勢(shì)較為平緩，除去春節(jié)等重大節(jié)日造成的成交量減少，剩余各月成交保持在3000套上下。

 

二手房雖然成交量不漲，但價(jià)格卻瘋漲，去年12月，濟(jì)南市二手房掛牌均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，從今年1月開(kāi)始至5月，價(jià)格不斷上漲，最高時(shí)達(dá)到了10464元/平米。而從長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，濟(jì)南市二手房掛牌均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)。

 

兩個(gè)月土地零供應(yīng)

 

去年12月，濟(jì)南市推出304.52萬(wàn)平米的土地，這也直接讓今年1月的土地市場(chǎng)火爆起來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月共成交土地41塊，總面積達(dá)303.7萬(wàn)平米。這樣的開(kāi)局讓不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)2014年的土地市場(chǎng)充滿了期待。但是讓人意外的是，隨后，濟(jì)南市供地量大幅減少，前三個(gè)月總推地面積僅有102.3萬(wàn)平米，不足去年1月的土地供應(yīng)量，并且4月開(kāi)始，濟(jì)南市停止土地供應(yīng)長(zhǎng)達(dá)70多天，這樣造成了4月和5月土地供應(yīng)量為0。6月中旬，濟(jì)南市恢復(fù)土地供應(yīng)，但總量不大，僅有42.71萬(wàn)平米。

 

供應(yīng)量的減少也造成了土地成交量的大幅減少，在今年上半年有土地成交的前4個(gè)月，除去1月，其他3個(gè)月成交量均在40萬(wàn)平米以下，其中2月僅成交了2幅土地，總面積僅有18.51萬(wàn)平米。

 

房貸披上“商貸”馬甲

 

1—5月個(gè)人住房貸款余額比較穩(wěn)定，但是同年初相比，貸款數(shù)額逐漸上升。目前濟(jì)南市場(chǎng)存有不接納公積金貸款的樓盤(pán)，因?yàn)楣e金提取的門(mén)檻增高、發(fā)放周期過(guò)長(zhǎng)，加之開(kāi)發(fā)企業(yè)和樓盤(pán)存有商貸協(xié)議，所以樓盤(pán)多會(huì)選擇商業(yè)貸款。

 

今年1季度數(shù)據(jù)顯示，穩(wěn)健貨幣政策在山東省得到有效落實(shí)，全省各項(xiàng)貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。今年1—5月山東省商業(yè)貸款的增加額逐月遞增，同比增幅也逐月遞增。自2013年以來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款利率普遍上調(diào)，部分銀行甚至提高至基準(zhǔn)利率以上，相當(dāng)多購(gòu)房者的實(shí)際成本不但沒(méi)有降低，反而有所提高。如果個(gè)人住房按揭貸款利率有實(shí)質(zhì)性下調(diào)，樓市成交量將有一定程度的回升，但升幅不會(huì)太大。