北京城建海梓府雖與亦莊金茂悅一路之隔，但卻是率先打起了所謂的降價(jià)促銷(xiāo)的套路。繼6月份北京33個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目集中入市后，7月份北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無(wú)減，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京共有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，月度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月超過(guò)30個(gè)。

2014年春節(jié)之后，有關(guān)“房?jī)r(jià)漲跌”的話(huà)題再次被炒熱，隨著大量樓盤(pán)被頻頻傳出“降價(jià)跑量”，甚至是大幅下降的消息，整個(gè)樓市都仿佛被一層烏云籠罩，“唱衰”成樓市的代名詞。

但據(jù)記者針對(duì)北京的一些關(guān)注度較高的樓盤(pán)進(jìn)行勘查發(fā)現(xiàn)，雖然成交量呈現(xiàn)持續(xù)低迷，但卻并未如一些媒體和開(kāi)發(fā)商所宣傳的那樣，出現(xiàn)大幅度降價(jià)的項(xiàng)目，拿出來(lái)做促銷(xiāo)的房源，僅是少數(shù)名額，而且是戶(hù)型不好或是面積偏大的，有的所謂優(yōu)惠活動(dòng)僅僅舉行了很短時(shí)間便匆匆結(jié)束。所謂的降價(jià)樓盤(pán)也是多為“噱頭”大過(guò)實(shí)際。

但是，不可忽視的是，下半年房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力之下，為了快速回籠資金，或許會(huì)進(jìn)一步加大“以?xún)r(jià)換量”策略的力度。

房?jī)r(jià)“跳水”言過(guò)其實(shí)

作為在北京第一個(gè)推出“無(wú)首付”的項(xiàng)目，珠江四季悅城在京城名聲大噪。

在去往通州亦莊馬駒橋項(xiàng)目的路上，記者沿途看見(jiàn)該項(xiàng)目的廣告牌，上面剽悍地寫(xiě)著“無(wú)首付，14800元/平方米，全精裝”等字樣，相比于均價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的亦莊周邊樓盤(pán)，顯得十分的誘人。

可是讓人深感意外的是，在如此誘人的促銷(xiāo)宣傳下，前來(lái)看房的人卻并不多。

“‘無(wú)首付’活動(dòng)6月8日就已經(jīng)結(jié)束了，這只是我們的一個(gè)活動(dòng)。”售樓處人員告訴記者，這個(gè)活動(dòng)只是一個(gè)短期的促銷(xiāo)活動(dòng)，只持續(xù)了十幾天，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)正常。

據(jù)了解，其所謂的零首付計(jì)劃是，需要在第一周內(nèi)先支付10%的毛坯房款和97%的精裝修款，比例約占11%，剩余首付款要在9月30日前付清，其正常的首付款比例仍是50%。而珠江四季悅城的實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)是25000元/平方米，而并非宣傳中的14800元/平方米。

“所謂零首付可以說(shuō)是‘噱頭’大過(guò)于實(shí)際，吸引眼球才是開(kāi)發(fā)商的真正目的。”有知情人士向記者透露。

無(wú)獨(dú)有偶，同處于亦莊的改善型項(xiàng)目—亦莊金茂悅也采取了類(lèi)似的促銷(xiāo)措施。

“一成首付”是北京“亦莊金茂悅”項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)過(guò)程中的一項(xiàng)優(yōu)惠措施。意為在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，只需支付一成首付，首付款的剩余部分只需在半年內(nèi)支付完畢即可。

“這只是我們方興地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]十周年推出的一項(xiàng)活動(dòng)，只有30套房源。”亦莊金茂悅的售樓人員向記者介紹。

北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]海梓府雖與亦莊金茂悅一路之隔，但卻是率先打起了所謂的降價(jià)促銷(xiāo)的套路。

今年5月，有媒體爆出北京城建海梓府項(xiàng)目以“團(tuán)購(gòu)房”為名，推出了特價(jià)房源，單價(jià)接近8.5折，直降40萬(wàn)元。報(bào)道稱(chēng)，北京城建將其開(kāi)發(fā)的海梓府項(xiàng)目均價(jià)下調(diào)至3.2萬(wàn)元/平方米，明顯低于開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.5萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米，下降幅度達(dá)到3000-4000元/平方米。另城建海梓府還推出了單價(jià)為2.88萬(wàn)元/平方米的100套團(tuán)購(gòu)房源，成為京城迄今降價(jià)力度最大的樓盤(pán)。

記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，城建海梓府雖然均價(jià)上有所下降，但卻并沒(méi)有媒體所報(bào)道的那樣夸張，而其之前豎立在售樓處門(mén)口的“28800元/平方米起，抄底墅質(zhì)精裝洋房”的室外廣告也是早已不見(jiàn)了蹤影。

“這個(gè)活動(dòng)到5月末就截止了，現(xiàn)在項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)在3.3萬(wàn)元/平方米左右。”城建海梓府的工作人員告訴記者，這次做團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)只是為了把去年底開(kāi)盤(pán)的樓尾房賣(mài)完，并不是樓盤(pán)降價(jià)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也向記者表示，開(kāi)發(fā)商是想通過(guò)“大幅降價(jià)”的宣傳，吸引更多的購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。

三座大山推動(dòng)房企“以?xún)r(jià)換量”

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪由成交萎縮、庫(kù)存積壓、中小企業(yè)資金告急為標(biāo)志的“寒潮”，雖然并未迎來(lái)大規(guī)模的降價(jià)風(fēng)，但樓市的下行趨勢(shì)卻是日趨明顯。隨著成交量的持續(xù)疲軟，房企們的業(yè)績(jī)也是十分慘淡。

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，目前30多家上市房企發(fā)布了前5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。其中，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下降的房企達(dá)17家。

而據(jù)億翰智庫(kù)最新的2014年top30企業(yè)完成率排行榜顯示，上半年業(yè)績(jī)完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)40%以上的大型房企僅15家，而完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)過(guò)半的大型房企僅恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、萬(wàn)科、旭輝、越秀四家。

相對(duì)于業(yè)績(jī)的慘淡，去年土地市場(chǎng)火熱而帶來(lái)的高庫(kù)存壓力也在今年顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，北京樓市庫(kù)存達(dá)到80844套，創(chuàng)下18個(gè)月以來(lái)的新高。

與此同時(shí)，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房簽約面積為267.54萬(wàn)平方米（剔除保障房），總成交額為714億元，成交額同比下降超過(guò)30%，成交面積則創(chuàng)下歷史最低紀(jì)錄。

面對(duì)著高庫(kù)存的壓力、銷(xiāo)售目標(biāo)慘淡、成交量疲軟、資金鏈緊繃的多重壓力，加快推盤(pán)速度，平價(jià)入市，降價(jià)跑量也成了房企們不得不面對(duì)的問(wèn)題。

“第三季度，樓市調(diào)整依然將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商前期銷(xiāo)售情況不好，三季度資金鏈壓力更大，因此綜合來(lái)看，三季度房企降價(jià)行動(dòng)將更加實(shí)際一些。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉告訴記者。

繼6月份北京33個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目集中入市后，7月份北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無(wú)減，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京共有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，月度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月超過(guò)30個(gè)。

在36個(gè)新項(xiàng)目中，在已經(jīng)給出定價(jià)的17個(gè)剛需項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目將會(huì)以平價(jià)或低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，所占比重超過(guò)總數(shù)的一半。

在蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶看來(lái)，如今的市場(chǎng)已經(jīng)步入了一個(gè)調(diào)整期，而這輪調(diào)整與2011年、2008年、2004年的調(diào)整不同的是，這輪調(diào)整不是因?yàn)楹暧^調(diào)控而導(dǎo)致的，而是因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)的變化而導(dǎo)致的，可稱(chēng)之為內(nèi)調(diào)，這種內(nèi)調(diào)可能影響比較深遠(yuǎn)，并不是幾個(gè)月就可以逆轉(zhuǎn)的。

下半年，為了沖業(yè)績(jī)，不排除一些企業(yè)為了沖業(yè)績(jī)而降價(jià)跑量的可能性。

“對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)降價(jià)的概率在增加，如果不積極推盤(pán)，那么可能未來(lái)定價(jià)方面會(huì)更顯劣勢(shì)。”房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，從整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)房心理看，觀望情緒還在強(qiáng)化。房企如果要快速回籠資金，會(huì)繼續(xù)采取“以?xún)r(jià)換量”的策略，但是在“微刺激”和各地地方政府放寬入戶(hù)政策和變相松綁限購(gòu)的救市措施下，樓市也有回暖的跡象，房企也應(yīng)抓住這個(gè)難得的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)其銷(xiāo)售目標(biāo)。