出風頭是需要付出代價的。
如今的北京城建投資發(fā)展股份有限公司（下稱“北京城建”）正在為2013年在土地市場的高歌猛進埋單。
日前，北京城建發(fā)布公告，擬在北京產(chǎn)權交易所掛牌轉(zhuǎn)讓其所持有的位于海南三亞紅塘灣的旅游地產(chǎn)項目，此前北京城建就準備轉(zhuǎn)讓北京曜陽國際老年公寓項目。另其有一樓盤也被媒體報道出大幅度降價。
業(yè)內(nèi)人士和機構(gòu)認為，北京城建賣項目和降價行為或是為了緩解其資金壓力。2013年，北京城建耗資74.2億元先后在北京拿下7宗土地，其中不乏高溢價拿地（專題閱讀），由于頻繁拿地，北京城建2013年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為-41.81億元。
在樓市下行的大背景下，如何提高去化率、消耗庫存回籠資金，成了北京城建不得不面對的問題。
雪上加霜的是，北京城建樓盤的質(zhì)量也遭遇信任危機。6月17日，北京市工商局通報了“打擊假冒偽劣專項整治”的7大假冒偽劣典型案，北京城建赫然在列。
時代周報記者曾試圖采訪北京城建的相關負責人了解情況，多次致電北京城建新聞中心主任任學才先生，但卻一直沒有得到任何答復。
激進拿地踩錯時點
在過去幾年中錯過了在大本營北京拿地機會的北京城建，2013年開始加入北京的搶地大戰(zhàn)。
粗略統(tǒng)計，北京城建2013年先后在大興魏善莊、房山竇店、延慶沈家營、昌平北七家、朝陽東壩等區(qū)域拿下6塊土地，規(guī)劃建筑面積108.21萬平方米。此外，還獲得順義平各莊項目一級土地的開發(fā)資格，規(guī)劃建筑面積44.89萬平方米。在拿地過程中，北京城建也盡顯“土豪”本色。
僅以去年11月，北京城建以21.45億元競得的北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-655、657號地二類居住、小學用地（配建限價商品住房）國有建設用地為例，如果按照整體規(guī)劃建筑面積算，樓面價為23340元/平方米。
如果除去限價商品房和自住型商品房的銷售額，計算出的樓面地價為27168元/平方米。而根據(jù)相關地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，朝陽東壩南區(qū)周邊區(qū)域的二手房單價只在2.8萬-3.8萬元/平方米，其成本之高可見一斑。
步入2014年，在限購、限貸、自住房供應等多方因素的沖擊下，樓市的行情急轉(zhuǎn)直下，一線城市籠罩在濃重的觀望氛圍中，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，北京住宅成交面積處于歷史最低位，為240.33萬平方米，同比降45.2%，成交套數(shù)為20148套，與去年36211套相比，同比亦大跌44.3%。
“北京城建戰(zhàn)略上太過于冒進，沒有掌握好一個度。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，北京城建大舉回歸一線城市沒有錯，但是步伐太過于激進，導致企業(yè)當前現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。
也有業(yè)內(nèi)人士表示：“北京城建踩錯了時點。”
拋售項目緩解資金困局
日前，北京城建發(fā)布公告稱，為優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，公司擬以不低于1億元的掛牌底價在北京產(chǎn)權交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%的股權，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價不低于4.65億元。
事實上，這已經(jīng)不是北京城建第一次拋售項目了，今年3月6日和4月9日，北京城建集團便將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及6.2億元債權兩度掛牌轉(zhuǎn)讓。
據(jù)悉，這個位于北京密云的養(yǎng)老地產(chǎn)項目一直處于虧損狀態(tài)。2013年年報顯示，當年該項目營業(yè)收入僅為347.39萬元，總負債高達6.85億元。直至第二次掛牌期滿，該項目依舊處于無人接手的狀態(tài)。
雖然北京城建表示，此次“割肉”是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但卻有很多機構(gòu)和專家表示，其根本目的還是為了緩解其資金壓力。
為了滿足資金需求，2013年，北京城建獲得中國農(nóng)業(yè)銀行總行30億元集團整體授信，又與西藏信托簽署了總額3億元的結(jié)構(gòu)性融資。通過信托和銀行累計獲得50億元貸款。
北京城建還通過非公開發(fā)行的方式，計劃融資39億元，用于項目的開發(fā)建設和補充公司流動資金。
據(jù)其年報顯示，北京城建2013年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為-41.81億元。“一般來說，房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流量金額為負值，說明屬于戰(zhàn)略擴張的態(tài)勢，但在2014年的運營中就存在一定的風險。”財經(jīng)評論員嚴躍進告訴時代周報記者。
可是，面對業(yè)內(nèi)對于其資金鏈的質(zhì)疑，北京城建顯得似乎很坦然。
日前，北京城建發(fā)布公告稱，公司現(xiàn)有債務性融資綜合成本平均為7.15%，低于市場平均水平。而負債率和凈負債率也要低于行業(yè)平均水平（根據(jù)WIND資訊提供的數(shù)據(jù)測算，行業(yè)加權平均資產(chǎn)負債率為75.41%，加權平均凈負債率為91.48%）。
在拋售項目上，北京城建也是與之撇清關系，公告稱北京曜陽國際老年公寓有限公司只是其控股股東北京城建集團有限責任公司的控股子公司，與其沒有任何關系。
有業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者透露，平均水平并不代表其不存在危險，資產(chǎn)負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標，資產(chǎn)負債率超過50%說明自有資金不足以償還負債，而超過70%更是超越了警戒線。
不只如此，已獲證監(jiān)會批準的北京城建也面臨著股價倒掛再融資擱淺的風險。數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京城建收盤價為7.47元/股，而其再融資計劃價格為9.38元/股，折價約20%。
有專家表示，在房地產(chǎn)市場看空的預期下，房企股價大幅下挫，部分企業(yè)股價已遠遠低于當時再融資方案發(fā)布時的平均價格，若按原計劃價格進行再融資，恐將難以實現(xiàn)。因此，該類房企或選擇更改發(fā)行價格，甚至取消再融資計劃。
廣發(fā)證券認為，北京城建將大量現(xiàn)金壓在土地上，而且項目集中在北京，因此受北京市房地產(chǎn)市場波動的影響會超過其他開發(fā)商。
資金鏈緊張，再融資不暢，使得北京城建的資金鏈雪上加霜。
激進拿地所帶來的高庫存，在樓市銷售形勢疲軟的今天，成了北京城建的“心頭大患”，如何提高去化率、消耗庫存回籠資金，成了其不得不面對的問題。北京城建無奈地打起了“降價”牌。
今年4月，有媒體在《亦莊海梓府直降40萬元背后：去化率不足兩成》一文中稱，從去年年底開盤至今，歷時5個月，北京城建海梓府推出的364套房源，僅完成銷售71套，去化率不足20%。
5月，北京城建將其開發(fā)的海梓府項目均價下調(diào)至3.2萬-3.4萬元/平方米，明顯低于開盤時的3.5萬-3.6萬元/平方米，不僅如此，還推出了單價為2.88萬元/平方米的100套團購特價房源，北京城建瞬間成了降價跑量的典型。
成員企業(yè)使用假冒建材被罰
一波未平一波又起，最近的北京城建可當真是麻煩不斷。
北京城建房將自己的企業(yè)使命定位為“城建，讓生活更美好”，一直標榜著其“彰顯卓越品質(zhì)，營造幸福港灣”的開發(fā)理念，要成為“中國最受客戶信賴的房地產(chǎn)企業(yè)”。
作為一個老牌品牌房企，品質(zhì)服務一直都是北京城建的重要推廣手段之一，在2013年北京城建更是獲得了“2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)責任地產(chǎn)10強”第3名，房地產(chǎn)行業(yè)信用評價AAA級企業(yè)，但就是這樣一個標榜著品質(zhì)為先的品牌房企，最近卻在品質(zhì)上栽了個跟頭。
6月17日，北京市工商局通報了“打擊假冒偽劣專項整治”的7大假冒偽劣典型案，其中，北京城建集團成員企業(yè)北京城建長城建筑裝飾工程有限公司，因在建筑工程中使用假冒侵權的建材，遭到處罰。
據(jù)悉，北京市昌平工商分局日前接到線索，對北京城建長城建筑裝飾工程有限公司承建的一個工程工地展開現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)，工程使用的“龍牌”及北新建材字樣的輕鋼龍骨、“龍牌”耐水石膏板、BnBm北新建材字樣的耐水石膏板，經(jīng)正規(guī)廠家鑒定均為侵權商品。
報道一出，北京城建再一次被推到了輿論的風口浪尖之上。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴時代周報記者，雖然不是北京城建自身建筑質(zhì)量出現(xiàn)問題，但是作為集團成員，北京城建一般會優(yōu)先采購該企業(yè)提供的建筑裝飾材料，這將給北京城建的信譽帶來負面影響，對企業(yè)無疑是雪上加霜。
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