一則關(guān)于“濟(jì)南正研究限購(gòu)政策調(diào)整”的消息讓本不平靜的島城樓市再起波瀾，也讓青島限購(gòu)政策的去留再次引發(fā)關(guān)注。7月3日，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系多個(gè)部門的負(fù)責(zé)人，均稱尚未就限購(gòu)令去留問題展開研究。而多位業(yè)內(nèi)人士分析，如果濟(jì)南取消樓市限購(gòu)政策，青島目前執(zhí)行的限購(gòu)令也將退出市場(chǎng)。但由于信貸政策從緊，購(gòu)房者觀望嚴(yán)重，限購(gòu)令退出并不能逆轉(zhuǎn)樓市下行的趨勢(shì)。

樓市低迷濟(jì)南擬調(diào)整限購(gòu)

7月2日上午，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站發(fā)布了一則簡(jiǎn)短的消息稱，擬對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。消息稱：為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，濟(jì)南市正研究現(xiàn)行商品住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施。

消息發(fā)布后 ，立即引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。對(duì)此，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)人表示，市里正在研究取消限購(gòu)，但還得報(bào)住建部審批。來自濟(jì)南市相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ，濟(jì)南市新建商品住房市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)倆月出現(xiàn)成交下滑的情況，下滑幅度超過四成，樓盤價(jià)格也出現(xiàn)了滯漲甚至下跌的情況。此番相關(guān)部門作出限購(gòu)政策調(diào)整的決定，無疑與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷息息相關(guān)。

而圍繞濟(jì)南市限購(gòu)政策去留的問題，業(yè)內(nèi)人士普遍存在兩個(gè)觀點(diǎn)：一是限購(gòu)取消后，對(duì)濟(jì)南樓市的利好會(huì)有限 ，改善性需求會(huì)享較大的利好；另一方面，一旦市場(chǎng)回暖，可能會(huì)導(dǎo)致投機(jī)投資性需求入市，房?jī)r(jià)可能會(huì)再次上漲。

青島尚未研究政策調(diào)整

2日下午，當(dāng)手機(jī)接收到“濟(jì)南正研究限購(gòu)政策調(diào)整”這條消息后 ，市北區(qū)一家地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)劉浩打開這條新聞，迅速瀏覽一遍，然后立即發(fā)送到了其他兩位營(yíng)銷副總的手機(jī)上。“從去年開始，陸續(xù)有一二線城市和三線城市放開限購(gòu)，但畢竟都是省外的動(dòng)作，都沒有濟(jì)南這次的消息讓人振奮。”劉浩說。

顯然，對(duì)長(zhǎng)久以來受樓市低迷狀態(tài)折磨的開發(fā)商來說，如果取消限購(gòu)令，意味著樓市少去了一道捆綁，多年來被擋在門外的樓市需求就能入市，無疑能加快項(xiàng)目的銷售速度。“濟(jì)南限購(gòu)如果放開，青島肯定也會(huì)放開。”中置國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)張百忍說。這一觀點(diǎn)，也得到了多位業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。

3日下午，就“青島會(huì)不會(huì)取消限購(gòu)”問題，記者咨詢了多個(gè)政府部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人，并沒有得到正面肯定的答復(fù)。“我們還沒有收到任何通知，也沒有做過取消限購(gòu)或調(diào)整限購(gòu)政策的研究。”相關(guān)部門一位負(fù)責(zé)人說。

限購(gòu)3年多成交量起伏不定

在聽說濟(jì)南將取消限購(gòu)的消息后 ，還在為買房奔忙的陳曉陽第一反應(yīng)是，如果青島放開限購(gòu) ，房?jī)r(jià)肯定要漲。“可能要面臨的選擇是，趁著青島還沒有放開限購(gòu) ，趕緊買一套。”陳曉陽說。而記者在市北區(qū)一家新盤項(xiàng)目售樓處隨機(jī)采訪了5 位看房者，他們的觀點(diǎn)一致：如果取消限購(gòu) ，他們最擔(dān)心的就是房?jī)r(jià)會(huì)隨之上漲。

但對(duì)開發(fā)商來說，取消限購(gòu)令，擺脫目前的銷售困境才是最值得期待的事兒 。“如果外地購(gòu)房需求、投資性需求能入市，顯然能加快項(xiàng)目的去化速度。”李滄區(qū)九水東路一家新盤項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)說。

青島現(xiàn)行的限購(gòu)政策始自2011年，執(zhí)行3年多來，對(duì)樓市成交量產(chǎn)生了怎樣的影響？根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心公布的資料數(shù)據(jù)，2011年新房成交量為86997套，較未執(zhí)行限購(gòu)的2010年減少了13298套；2012年全年新房成交94339套，同比增加了7342套；2013年全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量為37749套，同比減少16584套，跌幅達(dá)三成。

“同樣在限購(gòu)大環(huán)境下，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平穩(wěn)，起伏非常明顯。”張百忍說。

取消限購(gòu)樓市未必能逆轉(zhuǎn)

在多數(shù)購(gòu)房者和開發(fā)商看來，限購(gòu)令取消，似乎意味著樓市成交量將打破目前的低迷魔咒，因?yàn)樾枨笕胧卸焖偕仙?；同時(shí)，成交量走高會(huì)導(dǎo)致價(jià)格隨之上行。但多位業(yè)內(nèi)人士在采訪中提到，這只是一個(gè)偽命題。

青島的限購(gòu)始自2011年，對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)（放心保）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手房)。對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房 。

“其實(shí)從2011年限購(gòu)以來直到2014年，這三年半的成交量變化已經(jīng)證明，限購(gòu)與否并不是導(dǎo)致市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要因素。”張百忍說，如果僅從數(shù)據(jù)上來看 ，2011年受限購(gòu)令影響，需求難以入市，成交量確實(shí)驟降；但2012年就開始回升；2013年更是增幅明顯。

“做一個(gè)簡(jiǎn)單的回顧可以看出，這3年多的時(shí)間里，信貸政策從寬到嚴(yán)，新國(guó)五條出臺(tái)，個(gè)人所得稅、契稅做過調(diào)整，房屋專項(xiàng)維修基金開征，這些都對(duì)年度市場(chǎng)產(chǎn)生過很大的影響，導(dǎo)致當(dāng)年的月成交量驟增，從而影響了購(gòu)房者心理，也影響了年度的樓市行情。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說。

多位業(yè)內(nèi)人士分析，弄明白限購(gòu) 3年多來的市場(chǎng)走勢(shì)，可以明確：限購(gòu)令取消，未必會(huì)讓目前低迷中的島城樓市快速逆轉(zhuǎn)。

多重因素致業(yè)內(nèi)看空樓市

作為限制投資性需求及投機(jī)性需求入市的一道“繩索”，限購(gòu)令取消后 ，無疑意味著這兩類需求可以進(jìn)入樓市，為何業(yè)內(nèi)人士還普遍看空限購(gòu)取消后的樓市？

“青島的限購(gòu)令執(zhí)行以來，郊區(qū)并不限購(gòu)，所以，即便限購(gòu)令取消，對(duì)郊區(qū)的樓市也不會(huì)有任何影響。”劉經(jīng)理說，而目前樓市存量較高的區(qū)域，仍以郊區(qū)為主，這是導(dǎo)致業(yè)內(nèi)看空后市的一個(gè)原因。

此外，張百忍認(rèn)為，信貸政策依舊收緊，公積金陷流動(dòng)性緊張，銀行放貸額度收緊、辦理周期增長(zhǎng)以及信貸利率提高導(dǎo)致買房成本大增，這些因素疊加到一起，導(dǎo)致首次購(gòu)房需求、投資性需求、投機(jī)性需求、改善性需求無一例外地受到影響，入市積極性受挫。

“房產(chǎn)稅呼聲日益臨近，房產(chǎn)的持有成本增大；信貸政策導(dǎo)致購(gòu)買成本增加，買房子不一定能快速升值，對(duì)房產(chǎn)的期望值已經(jīng)變了。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說，加上宏觀政策、金融政策也不同于往年，今年的樓市大局勢(shì)肯定會(huì)異于往年。

不過，可以肯定的是，從2011年執(zhí)行至今，限購(gòu)令效果已在遞減。“很多城市限購(gòu)年限只有一年，有些非本市戶籍的家庭已經(jīng)符合購(gòu)房條件，所以限購(gòu)解除的象征意義更大，但今年的市場(chǎng)根本還是看信貸。”張百忍說。

銷售緩慢致房企資金鏈緊張

存量過高的市場(chǎng)，正在考驗(yàn)房企的營(yíng)銷智慧，資金鏈難題正越來越突出。

中國(guó)指數(shù)研究院青島分院公布的一份數(shù)據(jù)顯示 ，今年上半年，多數(shù)房企沒有完成銷售目標(biāo)。“位于西海岸的一家大型房企，今年的銷售目標(biāo)是70億元，但目前只完成了10多億元，在李滄區(qū)有多個(gè)項(xiàng)目的另一家大鱷級(jí)房企，年度銷售目標(biāo)是60億元，但現(xiàn)在只完成了不到20億元。”張百忍說，此外，卓越、保利等房企的年度目標(biāo)也頗受考驗(yàn)，受此影響，為了加快資金周轉(zhuǎn)，下半年將會(huì)是眾多房企的快速推盤期，無疑意味著存量會(huì)進(jìn)一步增加，銷售競(jìng)爭(zhēng)加劇。

“在市場(chǎng)不出現(xiàn)大的波動(dòng)的前提下，下半年中央層面會(huì)繼續(xù)推廣和落實(shí)土地及財(cái)稅制度改革、不動(dòng)產(chǎn)登記及信息聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，出臺(tái)行政調(diào)控政策概率不大。”中國(guó)指數(shù)研究院青島分院負(fù)責(zé)人說，市場(chǎng)供大于求導(dǎo)致“去庫(kù)存”是下半年主基調(diào)，房?jī)r(jià)調(diào)整深化，房?jī)r(jià)下行壓力較大。

“預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)將在波動(dòng)中延續(xù)階段性下行趨向，庫(kù)存持續(xù)高位、去化周期長(zhǎng)的城市房?jī)r(jià)下行壓力較大。”陳耀華說，銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，資金壓力較大的企業(yè)將加快推盤并加大營(yíng)銷力度以促進(jìn)去化、回籠資金，這意味著，無論限購(gòu)是否退出，房?jī)r(jià)可能仍有下探的空間和可能性。

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試探松綁，多地陷“短命政令怪圈”

記者梳理相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，從2011年起，全國(guó)很多城市已出臺(tái)政策嘗試為限購(gòu)松綁，但除了呼和浩特等少數(shù)幾個(gè)城市外，其余城市的松綁政策最終都實(shí)行了幾天就結(jié)束了，佛山放寬限購(gòu)政策甚至只實(shí)行了不到12個(gè)小時(shí)就取消了。

其中，今年6月 20日，呼和浩特公布通知，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案?jìng)浒钢贫?，居民?gòu)買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

佛山 、成都、蕪湖、沈陽等多個(gè)城市也都曾先后嘗試松綁限購(gòu)，但由于各種客觀原因，大多只實(shí)行了幾天就結(jié)束。此外，除公開松綁限購(gòu)政策的城市外，?？?、揚(yáng)州、杭州、南寧、天津、銅陵等多個(gè)城市也紛紛“出手”，通過放松戶籍、公積金提取等方面的管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

對(duì)于限購(gòu)去留，住建部官員則稱地方有自主調(diào)控權(quán)，但是不能把是否放松限購(gòu)當(dāng)成刺激樓市、謀求短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段。