為了尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，一些有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)走出中國(guó)，走向世界，大力拓展海外市場(chǎng)。然而，從年初馬航事件帶來(lái)的沖擊，到近期韓國(guó)濟(jì)州島提高投資移民門檻，今年以來(lái)，海外房產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)各界關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家表示，要警惕海外市場(chǎng)對(duì)外來(lái)移民各類政策門檻提高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房企需要密切跟蹤此類政策，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控應(yīng)對(duì)機(jī)制。

 

突發(fā)事件頻現(xiàn)

 

近十年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)抓住機(jī)會(huì)迅猛壯大，2013年銷售額超過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到7個(gè)。

 

隨著實(shí)力的增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)具備了發(fā)展海外市場(chǎng)的條件和競(jìng)爭(zhēng)力，也開(kāi)始把國(guó)際化作為企業(yè)新的發(fā)展目標(biāo)。

 

然而，在業(yè)務(wù)版圖不斷擴(kuò)張的同時(shí)，一些國(guó)內(nèi)不曾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也結(jié)伴而至，隨著馬航事件的持續(xù)發(fā)酵，到馬來(lái)西亞開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的諸多企業(yè)，在短期內(nèi)，受到一定的沖擊。

 

據(jù)環(huán)球時(shí)報(bào)報(bào)道，近日，韓國(guó)濟(jì)州島可能將提升中國(guó)企業(yè)、客戶投資、移民濟(jì)州島的門檻。與此同時(shí)，濟(jì)州島已經(jīng)向韓國(guó)中央政府提議，準(zhǔn)備在濟(jì)州實(shí)施“永居權(quán)總量制”，即將移民總數(shù)控制在濟(jì)州島總?cè)藬?shù)的1%，約6000人左右。

 

今年年初，加拿大宣布終結(jié)投資移民項(xiàng)目，積壓在案的6.6萬(wàn)宗聯(lián)邦投資移民申請(qǐng)被“一刀切”，其中來(lái)自中國(guó)的申請(qǐng)案達(dá)5.7萬(wàn)多宗。這對(duì)申請(qǐng)加拿大移民的中國(guó)投資移民者來(lái)說(shuō)，就不啻于一次強(qiáng)烈“地震”。

 

綠地濟(jì)州島項(xiàng)目移民顧問(wèn)樸小姐表示：“參考前段時(shí)間加拿大移民和新加坡移民叫停，申請(qǐng)人數(shù)過(guò)多是發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)閉移民大門的原因，即使不關(guān)閉移民大門，逐漸提高移民門檻也是肯定的。”

 

政策風(fēng)險(xiǎn)成最大變數(shù)

 

“對(duì)于海外購(gòu)房來(lái)說(shuō)，最大的影響是政策的不確定性，一旦購(gòu)房者意識(shí)到投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著政策變化而增加不確定性的時(shí)候，投資將非常謹(jǐn)慎。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。

 

“海外布局，過(guò)去主要考慮原有業(yè)務(wù)模式能否和當(dāng)?shù)氐臉鞘邪l(fā)展?fàn)顩r相契合，包括考慮稅收環(huán)境、法律環(huán)境、文化制度環(huán)境等因素。一般來(lái)說(shuō)，這樣一些因素是可以預(yù)見(jiàn)的，也是可以提前進(jìn)行學(xué)習(xí)和掌握的。政策風(fēng)險(xiǎn)是今年海外市場(chǎng)投資最大的干擾項(xiàng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，要警惕海外市場(chǎng)對(duì)外來(lái)移民各類政策門檻提高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此類措施會(huì)加大海外移民的成本，進(jìn)而影響海外移民數(shù)量。房企需要密切跟蹤此類政策，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控應(yīng)對(duì)機(jī)制。

 

記者從綠地集團(tuán)了解到，綠地目前在售的僅有綠地漢拿山小鎮(zhèn)80套半山海景別墅，這也意味著想購(gòu)房移民韓國(guó)，只有這80套房源可供選擇。綠地集團(tuán)的80個(gè)移民名額是否會(huì)受到影響？綠地集團(tuán)相關(guān)人士表示，“目前申請(qǐng)韓國(guó)綠卡的客戶，暫未受到政策影響，但是未來(lái)不好說(shuō)，需要觀察韓國(guó)的政策走向，因?yàn)楫吘鬼n國(guó)綠卡是韓國(guó)政府發(fā)放的”。

 

國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊報(bào)告顯示，在進(jìn)行海外項(xiàng)目投資中，注意政策風(fēng)險(xiǎn)。部分海外城市會(huì)有不利于國(guó)外資本投資本地物業(yè)的政策調(diào)控。比如倫敦也在醞釀從2015年開(kāi)始向非本地居民征收房產(chǎn)增值稅。這些政策的實(shí)施多會(huì)打擊市場(chǎng)活躍度，降低市場(chǎng)資金流動(dòng)性。

 

萊坊相關(guān)人士建議，在海外投資可以考慮借助專業(yè)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)了解當(dāng)?shù)胤?、稅收等行業(yè)規(guī)則和政策，雇用有經(jīng)驗(yàn)的本地員工，或選取適合的合作伙伴，縮短學(xué)習(xí)曲線。

 

商業(yè)成新熱點(diǎn)

 

盡管布局海外存在眾多變數(shù)，不過(guò)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，海外市場(chǎng)仍有巨大空間。“目前房地產(chǎn)企業(yè)在海外住宅物業(yè)的投資目標(biāo)客戶以中國(guó)人為主，這主要考慮到中國(guó)人在海外置業(yè)的需求正在快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的多年開(kāi)發(fā)積累了大量客戶資源。”一家在海外布局的房企負(fù)責(zé)人表示。

 

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，國(guó)人積累了一定的財(cái)富，但國(guó)內(nèi)投資渠道有限，同時(shí)為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，海外置業(yè)成為一個(gè)投資選項(xiàng)。另外據(jù)較多投資者表示，海外置業(yè)一個(gè)最主要的原因是海外房產(chǎn)與北京等一線城市房?jī)r(jià)水平相當(dāng)，甚至更低。比如位于倫敦東區(qū)的公寓套總價(jià)多集中于35萬(wàn)-55萬(wàn)英鎊之間，折合樓面均價(jià)約每平方米在人民幣6萬(wàn)元上下，租金回報(bào)率在5%左右。而在北京，租金回報(bào)率僅為2%-3%左右。另外，據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)買家在加州購(gòu)買房產(chǎn)的中位成交價(jià)格為42.5萬(wàn)美元，折合人民幣260萬(wàn)元。而在北京市，5環(huán)內(nèi)的商品房套總價(jià)平均已達(dá)到290萬(wàn)元。

 

此外，投資海外商業(yè)物業(yè)，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)國(guó)際知名度，中資金融機(jī)構(gòu)近年來(lái)在倫敦寫字樓市場(chǎng)頻頻落子。近日，剛被選為倫敦人民幣業(yè)務(wù)清算行的中國(guó)建設(shè)銀行通過(guò)非公開(kāi)交易收購(gòu)倫敦金融城寫字樓，交易價(jià)格約為1.11億英鎊。去年7月平安集團(tuán)以2.6億英鎊購(gòu)入倫敦金融城地標(biāo)勞合社大樓。去年12月中投以約7.5億英鎊從黑石集團(tuán)手中購(gòu)入倫敦西區(qū)寫字樓奇斯威克園區(qū)。而中國(guó)人壽在今年6月聯(lián)合卡塔爾控股以7.95億英鎊購(gòu)入金絲雀碼頭某大樓90%的股權(quán)。根據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)投資者在倫敦商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的投資高達(dá)25億美元，同比增長(zhǎng)超過(guò)200%。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)抓住海外地產(chǎn)市場(chǎng)處于從底部上升的時(shí)機(jī)，通過(guò)收購(gòu)海外成熟商業(yè)項(xiàng)目，或者與國(guó)際商業(yè)物業(yè)集團(tuán)合作，邁出國(guó)際化的第一步，打響了國(guó)際知名度，對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)融資有很大幫助。