今年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，逐漸由“政策市”走向“市場市”，這主要是由于政策、資金、供求和預(yù)期等因素出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向。預(yù)計在其共同作用下，樓市調(diào)整還將持續(xù)。下半年，投資和新開工增速將下臺階，商品房總體成交趨弱，房價下調(diào)壓力持續(xù)，土地市場成交也將明顯縮量。
交行認(rèn)為，今年樓市進(jìn)入調(diào)整周期主要源自于房地產(chǎn)行業(yè)四大內(nèi)外部因素發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)向：
一是政策思路轉(zhuǎn)換。
今年以來政策思路由政府主動調(diào)控轉(zhuǎn)為市場自發(fā)調(diào)節(jié)，在“雙向調(diào)控”的總體框架下，在“穩(wěn)增長”和“促轉(zhuǎn)型”之間尋求平衡，維持政策的連續(xù)和穩(wěn)定性。決策層對于房價調(diào)整的容忍度在提升，希望通過政策改革和市場調(diào)整消化樓市積累的深層次矛盾，在引導(dǎo)樓市長期良性發(fā)展的同時，使經(jīng)濟逐漸擺脫對房地產(chǎn)的依賴。
這意味著，當(dāng)房價處于下行通道時，政府不再輕易出手救市，并將密切注視地方政府的各類托市行為，必要時予以糾偏。此外，以解決民生問題為導(dǎo)向的窗口指導(dǎo)，和以定向?qū)捤蔀橹鞯呢泿盼⒄{(diào)，意在維穩(wěn)和體現(xiàn)差別化，而非調(diào)控和貨幣全局放松的表現(xiàn)。
二是資金環(huán)境轉(zhuǎn)變。
2014年資金環(huán)境延續(xù)了去年末的緊張形勢，從開發(fā)商角度看，其資金來源增速出現(xiàn)了“斷層式”下滑。1-5月全國房企到位資金累計同比增速僅為3.6%，較去年同期的32%大幅下降。
交行預(yù)計年內(nèi)資金緊張的局面不會明顯緩解，整體信貸投放的絕對規(guī)模減少持續(xù)，資金和庫存壓力將迫使開發(fā)企業(yè)調(diào)整售價、理性推盤，部分前期定位偏差和高估的樓盤打折力度將較大。
從置業(yè)者角度看，貨幣環(huán)境持續(xù)偏緊導(dǎo)致主要商業(yè)銀行紛紛收緊房貸額度、拉長放款流程，房貸利率處于上升通道之中，購房需求因此受到抑制。截至今年一季度末，個人住房貸款加權(quán)平均利率已連續(xù)上升6個季度，3月達(dá)6.70%，較去年12月上升17bp，為自2012年以來首次高于五年期貸款基準(zhǔn)利率。
盡管“央五條”對按揭貸款投放提出了要求，但目前銀行對個貸政策調(diào)整動力不足，經(jīng)營行為日趨市場化的商業(yè)銀行更傾向于從經(jīng)營利潤、資金成本和市場風(fēng)險角度綜合考慮。隨著當(dāng)前經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場風(fēng)險逐漸暴露，資產(chǎn)質(zhì)量相對優(yōu)良的個人住房貸款對銀行的吸引力將有所提升，在此情形下房貸利率或適當(dāng)下調(diào)，但難以達(dá)到去年6月前的水平。
三是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。
去年的高拿地、高開工和高庫存將使今年市場總體供給水平大幅提升，同時資金回籠要求和業(yè)績目標(biāo)壓力加大了開發(fā)商推盤意愿，3月起多數(shù)城市新增供應(yīng)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢；而需求方面，去年供銷兩旺的局面使大量需求加速釋放甚至提前釋放，今年銀行個貸政策收緊和看空情緒蔓延則對購房需求形成了抑制。
供需關(guān)系相對去年出現(xiàn)明顯的逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致總體庫存大幅攀升，出清周期明顯拉長。從監(jiān)測的14個重點城市來看，5月除呼和浩特外的13個城市商品房平均出清周期達(dá)23.3個月，已連續(xù)第7個月上升，較去年同期延長6.4個月。
四是市場預(yù)期轉(zhuǎn)向。
隨著今年以來房地產(chǎn)市場趨冷，樓市只漲不跌的預(yù)期發(fā)生了根本扭轉(zhuǎn)。市場悲觀情緒滋生，更有“崩盤論”“拐點論”持續(xù)發(fā)酵，使得需求疲軟，觀望盛行。而開發(fā)商應(yīng)對市場變化，調(diào)整售價打折促銷的行為，進(jìn)一步深化了看淡后市的預(yù)期。樓市在預(yù)期的自我印證和自我實現(xiàn)中加劇下行趨勢。
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