編者按：2014年的上半場(chǎng)樓市，風(fēng)云幻變。從2月初的降價(jià)潮打響今年樓市“第一炮”，到全國(guó)兩會(huì)中政府工作報(bào)告“分類調(diào)控”思路的提出；從城鎮(zhèn)化工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進(jìn)；從地方政府明緊暗松“救市”疑云，到央行喊話力挺剛需……2014年的上半年樓市，天天“上頭條”。

 

城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略出臺(tái) 房地產(chǎn)行業(yè)迎春天？

 

今年3月，國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，提出要推進(jìn)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國(guó)要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。消息一出，不少業(yè)界人士將此視為對(duì)房地產(chǎn)商而言“喜大普奔”的好消息：新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必然會(huì)衍生出更多的住房需求，這會(huì)不會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的又一個(gè)春天？

 

住建部政策研究中心主任秦虹在公開場(chǎng)合發(fā)表的言論更是加劇了這種期待：“從市場(chǎng)層面來(lái)看，未來(lái)60%左右的新增住房需求將由城鎮(zhèn)化帶來(lái)。”她指出，到2020年，如果實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的目標(biāo)，其中60%的需求來(lái)自于城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化新增城市人口需求主要是初次置業(yè)的需求，也就是所謂的剛性需求，其次是改善性需求。這意味著，未來(lái)的住房供給依然要高度關(guān)注首次置業(yè)的家庭中小戶型的需求。

 

利好背后，新型城鎮(zhèn)化要注意的一些問(wèn)題也備受關(guān)注。

 

在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)，廣東體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎認(rèn)為，這次的新型城鎮(zhèn)化更加強(qiáng)調(diào)人的城鎮(zhèn)化，即身份的城鎮(zhèn)化，待遇的城鎮(zhèn)化，與以前以土定中心的城鎮(zhèn)化有所區(qū)別。許學(xué)鋒則強(qiáng)調(diào)，不能讓房地產(chǎn)成為獨(dú)行者，房子建起來(lái)之后，產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)要跟上。“有了產(chǎn)業(yè)，人到了城鎮(zhèn)里才有工作，有工作才有收入，人才有支付能力，才能夠在這個(gè)地方生活，在這個(gè)地方成家立業(yè)。”

 

除了業(yè)界關(guān)注，市場(chǎng)也對(duì)新型城鎮(zhèn)化給出了熱烈的回應(yīng)。6月30日，中共中央政治局審議通過(guò)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》，指出要完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，維護(hù)好農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。要區(qū)別情況、分類指導(dǎo)，由各地因地制宜地實(shí)行差別化落戶政策。

 

這一意見(jiàn)的出臺(tái)，被市場(chǎng)視為對(duì)新一輪城鎮(zhèn)化的有利助推。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，當(dāng)天，多個(gè)建設(shè)類行業(yè)股票相繼漲停。該報(bào)道續(xù)指，有六大行業(yè)率先受益于城鎮(zhèn)化建設(shè)。首先受益的無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)。其次，建材、基建行業(yè)也將充分受益于城鎮(zhèn)化建設(shè)。再者，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，包括供水、供氣、公共交通、醫(yī)療等公共服務(wù)行業(yè)也將迎來(lái)高速發(fā)展期。

 

不動(dòng)產(chǎn)登記列入時(shí)間表 難點(diǎn)未破阻力仍大

 

去年3月，全國(guó)人大審議通過(guò)《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，明確“建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，國(guó)辦隨后下發(fā)任務(wù)分工通知，要求今年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。

 

其后，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明公開表態(tài)，今年國(guó)土部將在6月前提出不動(dòng)產(chǎn)登記條例，建立不動(dòng)產(chǎn)部際聯(lián)席會(huì)議制度和不動(dòng)產(chǎn)信息共享平臺(tái)。

 

在廣東，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室已于四月成立，建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也被廣東省國(guó)土資源廳列為今年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。

 

種種跡象似乎都在指向住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記終于要千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。

 

然而，隨著七月的到來(lái)，這短暫的期待又幻化成空，其最大的阻力來(lái)源，是住房信息聯(lián)網(wǎng)要比想象中難得多。

 

事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記遇阻并不是頭一遭了，有媒體指，早在七年前，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”就已寫入《物權(quán)法》，但因分歧較大，未規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、機(jī)構(gòu)和辦法，最終不了了之。

 

盡管不動(dòng)產(chǎn)登記條例未能如期報(bào)到，但其一旦推出，其預(yù)期產(chǎn)生的作用振奮人心：房產(chǎn)的擁有分布狀況將更加透明；二手房市場(chǎng)將有更多房源入市，空置房總量將會(huì)減少；房產(chǎn)大佬潘石屹更是公開表示，它將使房?jī)r(jià)大跌。這對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，或許也算是喜大普奔的期待吧。

 

以房養(yǎng)老啟動(dòng)試點(diǎn) 實(shí)行之路尚需探討

 

6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)公布了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。自7月1日起為期兩年內(nèi)，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點(diǎn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。與以往的試行不同的是，本次的以房養(yǎng)老放寬了準(zhǔn)入條件，年滿60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，就可以投保反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。這對(duì)于部分有需要的老年人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是喜大普奔的利好消息。

 

然而，喜大普奔背后也存在問(wèn)題。中山大學(xué)嶺南學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系副教授宋世斌認(rèn)為，在人口老齡化嚴(yán)重的背景下，保險(xiǎn)公司提供一種新的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，把老年人房產(chǎn)的價(jià)值發(fā)揮出來(lái)，這個(gè)產(chǎn)品毫無(wú)疑問(wèn)具有價(jià)值。但在中國(guó)推行，首先面臨的障礙是住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。“很多老人手里的房子都比較舊了，70年產(chǎn)權(quán)剩下的不多，不解決產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，后面的價(jià)值很有限。”宋世斌分析，中國(guó)的房?jī)r(jià)目前已處于高位，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)的預(yù)期較高，因此，鑒于房屋未來(lái)價(jià)值難以估量，保險(xiǎn)公司作出的價(jià)值評(píng)估將會(huì)比較保守，按相對(duì)較低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放養(yǎng)老金，對(duì)老年人而言，這是最大的不理想因素。

 

另一不理想因素是，老年人在進(jìn)行以房養(yǎng)老的過(guò)程中，還需要承擔(dān)房屋抵押本身的手續(xù)費(fèi)。“價(jià)值評(píng)估需要一級(jí)的評(píng)估師，法律手續(xù)包括抵押這些也都需要成本，保險(xiǎn)公司不大可能承擔(dān)這部分成本。”宋世斌補(bǔ)充道。

 

以房養(yǎng)老的利益分配問(wèn)題也備受關(guān)注。“政府如果要關(guān)注孤寡老人，讓他們晚年過(guò)得更好的話，這項(xiàng)業(yè)務(wù)就不要完全商業(yè)化、暴利化地去運(yùn)作，最好用帶有一些公益色彩、保本經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。”廣州市知名房地產(chǎn)專家韓世同建議應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)為沒(méi)有固定年限，一旦跟保險(xiǎn)簽約，就可以保障到終老的產(chǎn)品。

 

但與此同時(shí)，他也指出如果要實(shí)現(xiàn)公益化的以房養(yǎng)老，不排除保險(xiǎn)公司出現(xiàn)虧損的可能，這時(shí)，政府的財(cái)政支持或是機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行兜底十分必要，否則沒(méi)有利益的話，保險(xiǎn)公司的參與熱情也難以提振。

 

此外，中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念成為一道難以逾越的障礙。在廣州市社科院研究員談錦釗認(rèn)為：“這是家庭財(cái)產(chǎn)如何盤活的問(wèn)題，是一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向。對(duì)于沒(méi)有子女撫養(yǎng)、或者是退休收入比較低、沒(méi)有養(yǎng)老資金來(lái)源的老人而言，被采用程度或許會(huì)高一點(diǎn)。但目前來(lái)看，這部分人還是少數(shù)。對(duì)于大多數(shù)家庭而言，房子是很重要的不動(dòng)產(chǎn)，人們的傳統(tǒng)觀念還是要把家庭財(cái)產(chǎn)傳承下去。畢竟大部分國(guó)人眼中，家庭最大的財(cái)產(chǎn)就是一套房子。”談錦釗說(shuō)道。