截至昨天上午，據(jù)青島市國(guó)土資源和房屋管理局官網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我市目前可售樓盤為1989個(gè)，可售總套數(shù)為208867套，可售總面積達(dá)2459萬(wàn)平方米。根據(jù)克而瑞2014系統(tǒng)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至5月底，青島市商品住宅存量達(dá)到1639萬(wàn)平方米，同比有19%的漲幅，而2014年上半年市場(chǎng)成交受大環(huán)境銀根緊縮及觀望情緒影響，去化周期不斷延長(zhǎng)，已經(jīng)達(dá)到19個(gè)月的風(fēng)險(xiǎn)周期范圍，中短期內(nèi)青島市的市場(chǎng)存量去化壓力明顯。

黃島區(qū)穩(wěn)居庫(kù)存量首位

據(jù)思源經(jīng)紀(jì)各區(qū)住宅存量最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，黃島區(qū)庫(kù)存420.4萬(wàn)平方米，套數(shù)38480套，存銷比33月，存量位列第一；膠州市庫(kù)存267.05萬(wàn)平方米，套數(shù)24295套，存銷比26.2月，存量位列第二；即墨市庫(kù)存201.02萬(wàn)平方米，套數(shù)17417套，存銷比21.2月，存量位列第三。

而庫(kù)存量最少的三個(gè)區(qū)域分別是，高新區(qū)庫(kù)存45.15萬(wàn)平方米，套數(shù)3561套，存銷比26.3月；嶗山區(qū)庫(kù)存48.42萬(wàn)平方米，套數(shù)3224套，存銷比16.1月；市南區(qū)庫(kù)存53.27萬(wàn)平方米，套數(shù)3401套，存銷比31.9月。

備受關(guān)注的剛需重地市北區(qū)庫(kù)存162.76萬(wàn)平方米，套數(shù)15066套，存銷比36.5月；李滄區(qū)庫(kù)存121.3萬(wàn)平方米，套數(shù)10998套，存銷比15.5月；城陽(yáng)區(qū)庫(kù)存173.98萬(wàn)平方米，套數(shù)13933套，存銷比21.4月。

“白富美”市南區(qū)也愁嫁

據(jù)克而瑞青島首席分析師鄧國(guó)華分析，目前青島各區(qū)域庫(kù)存情況分為三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)主要為青島市的郊區(qū)五市和城陽(yáng)區(qū)黃島等區(qū)域。青島市當(dāng)前穩(wěn)步實(shí)施三城聯(lián)動(dòng)，環(huán)灣發(fā)展的城市戰(zhàn)略，膠州市的空港新城、即墨市的藍(lán)色硅谷、膠南市的西海岸新區(qū)等規(guī)劃不斷完善，帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)熱不衰，存量持續(xù)攀升，已成為青島市最主要的存量區(qū)域，去化周期屬于中等偏上水平；第二梯隊(duì)主要是李滄區(qū)、原四方區(qū)、市北區(qū)等區(qū)域。受益于城市發(fā)展外溢，土地供應(yīng)充沛，這些城區(qū)供求比較小，庫(kù)存穩(wěn)定，去化周期較小，風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)最小的；第三梯隊(duì)的市南區(qū)、嶗山區(qū)是傳統(tǒng)高端住宅聚集區(qū)，也就是傳說(shuō)中的“白富美”、“高富帥”。受制于土地供應(yīng)不足，存量最小，但是去化周期相對(duì)最長(zhǎng)，市南區(qū)隨著近期海逸天成、綠城深藍(lán)中心、遠(yuǎn)洋公館等當(dāng)年的地王項(xiàng)目陸續(xù)入市，存量有所上升，去化周期已經(jīng)拉長(zhǎng)到30個(gè)月以上。

以價(jià)換量或引發(fā)區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)

隨著庫(kù)存壓力增大，開盤項(xiàng)目去化不如預(yù)期，在售項(xiàng)目出現(xiàn)去化困難，青島市雖未出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)的情況，但變相降價(jià)，送車位，延期首付等方式已經(jīng)成為很多項(xiàng)目爭(zhēng)相攬客的常用手段。

對(duì)于全國(guó)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，青島思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理趙輝表示：“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化之大，可能會(huì)超出所有業(yè)內(nèi)人士的想象，有較大幾率探到大U型底部。我們判斷，這樣的態(tài)勢(shì)將延續(xù)1~2年的時(shí)間。”

青島房?jī)r(jià)又將會(huì)怎樣呢？趙輝認(rèn)為，作為二線城市的青島，市場(chǎng)需求仍然存在。當(dāng)前開發(fā)商和代理商目標(biāo)一致—把房子賣出去，把錢收回來(lái)，加快資金周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在這個(gè)前提下，堅(jiān)守價(jià)格并非明智的做法，特別是對(duì)一些資金壓力較大的開發(fā)商而言，現(xiàn)金才是王道，因此以價(jià)換量是較為可行的方式。從市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，近幾個(gè)月局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象。但局部熱點(diǎn)板塊受到的影響則不是很大，如李滄區(qū)、嶗山區(qū)等區(qū)域的一些項(xiàng)目，只要產(chǎn)品應(yīng)市，價(jià)格合理，營(yíng)銷動(dòng)作及時(shí)還是可以保證去化的。這證明市場(chǎng)需求依然存在，只不過(guò)購(gòu)房者的心態(tài)已日趨成熟，投資客戶減少，剛需客戶大幅增加。對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)量降價(jià)跌趨勢(shì)的西海岸，趙輝判斷，“開發(fā)商為了保證未來(lái)的銷售任務(wù)和目標(biāo)，將會(huì)出現(xiàn)更多的以價(jià)換量現(xiàn)象，不排除區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聚集的板塊出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能。”