不論是幾線城市，今年上半年，全國房地產(chǎn)市場最終“低調(diào)”收官已成不爭的事實(shí)。在去年樓市熱度未退之時(shí)，幾乎沒有人能預(yù)料到今年樓市整體降溫會如此迅速，降溫幅度會如此明顯。降價(jià)潮、泡沫、崩盤、拐點(diǎn)、限購松綁等詞匯頻頻出現(xiàn)，樓市陷于調(diào)整已成為一種普遍的認(rèn)知。在業(yè)界看來，目前樓市的調(diào)整狀態(tài)合情合理，同時(shí)呈現(xiàn)出不同以往的鮮明特征，尤其是在此過程中市場和政策兩方重新調(diào)整了自己扮演的角色，發(fā)揮著異于以往的種種作用。

城市分化漸明顯

市場遭遇拐點(diǎn)or自我修整

今年上半年，尤其是二季度，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入明顯的降溫調(diào)整階段，然而，對于我國樓市是否真的在上半年迎來拐點(diǎn)業(yè)界存不同看法，包括住建部官員在內(nèi)的一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前市場的降溫是對去年過熱狀態(tài)的自我調(diào)節(jié)、修整；但另一方卻認(rèn)為整體市場掉頭向下的趨勢已經(jīng)越發(fā)明晰，實(shí)質(zhì)性下調(diào)階段已不再遙遠(yuǎn)。但不論哪種正確，全國樓市出現(xiàn)的寒意掩藏不住了，而一線城市和二三四線城市的分化也已無法被忽略。

在房地產(chǎn)市場中，最具代表性的新建商品房市場，今年自年初經(jīng)歷了新年帶來的寒流后，并沒有出現(xiàn)房企期盼的“小陽春”，反而繼續(xù)保持低迷，并且在二季度出現(xiàn)了加速降溫的趨勢。5月初，一篇名為《萬科副總裁毛大慶內(nèi)部發(fā)言稿》的文章傳達(dá)了毛大慶率先看空行業(yè)、全國房地產(chǎn)市場將下行的觀點(diǎn)，引燃更多人的“看空”論調(diào)。

有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)甚至發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國100個(gè)主要城市新房平均價(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)23個(gè)月環(huán)比上漲后的首跌，并且跌幅在6月出現(xiàn)了持續(xù)擴(kuò)大的現(xiàn)象。而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，5月全國70個(gè)大中城市新房價(jià)格環(huán)比下降的城市已經(jīng)達(dá)到35個(gè)，環(huán)比增加了27個(gè)，而此前價(jià)格一直堅(jiān)挺的一線城市房價(jià)也首現(xiàn)環(huán)降現(xiàn)象，北上廣深四個(gè)一線城市中，只有北京的新房價(jià)格仍在環(huán)比上漲，廣州環(huán)比持平，而上海和深圳分別環(huán)比下跌了0.3%和0.2%。“5月70個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量首超五成，這表明經(jīng)過五個(gè)月的時(shí)間，全國樓市向下調(diào)整的趨勢已經(jīng)基本確立。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示。

相比之下，二手房市場走勢基本與新房相同，但整體市場的寒意卻擴(kuò)散得更廣，就連北上廣深幾乎都進(jìn)入了價(jià)格下行通道。以此前普遍最被看好之一的北京二手房市場為例，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京5月二手房價(jià)格環(huán)降0.9%，環(huán)降幅度創(chuàng)下自2012年2月以來的新低。而鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭更直接地指出，即使是此前被認(rèn)為會堅(jiān)持到最后才降溫的北京，目前二手房市場也已整體由賣方市場過渡到了買方市場，1-6月北京二手房共成交44165套，環(huán)比下降34.6%，同比下降超過50%，二季度起成交均價(jià)、成交量直線下滑，以往總愛吊著購房者胃口不斷提價(jià)、提條件的房主，現(xiàn)在竟然態(tài)度大變，部分急售房主甚至忙不迭地頻繁降價(jià)讓利。

不論是新房市場還是二手房市場，刮了六個(gè)月的冷風(fēng)也掩蓋不住一線城市和二三四線城市分化愈發(fā)明顯的趨勢，而房企也紛紛瞅準(zhǔn)了這一勢頭，馬不停蹄地轉(zhuǎn)移著經(jīng)營的主陣地，盡可能快地從三四線城市中“脫身”。“一季度起，全國市場總體穩(wěn)定，房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)了明顯分化，一線城市房價(jià)溫和上漲，部分二線城市房價(jià)有所松動(dòng)，一些住房存量比較多的三四線城市房價(jià)出現(xiàn)了下降，這也是市場調(diào)節(jié)的正常表現(xiàn)。” 國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長、新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示。而從各機(jī)構(gòu)公布的前六月全國新房、二手房成交量、交易均價(jià)數(shù)據(jù)也不難看出，從年初起，甚至從去年底起率先走入下降通道并且越走越遠(yuǎn)的全部都是二三四線城市，一線城市和個(gè)別二線城市則保持了較長時(shí)間的相對穩(wěn)定狀態(tài)，直至二季度末，一線城市才初步進(jìn)入或即將進(jìn)入下降區(qū)間。因此，以華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長任志強(qiáng)為代表的另一派也有了發(fā)言的資本，“今年房地產(chǎn)銷售增速下降并不可怕，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)市場整體形勢不會變”。任志強(qiáng)表示。有媒體稱任志強(qiáng)甚至直言，今年不買房就得再等30年。

也正是因?yàn)槿绱?，今年上半年，房企瞄?zhǔn)未來一線城市市場，助力一線城市掀起了一股奇異的“房冷地?zé)?rdquo;風(fēng)潮。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，一線城市土地出讓金為2598億元，即使近兩個(gè)月一線城市土地市場因推地節(jié)奏放慢等因素出現(xiàn)了先熱后冷的現(xiàn)象，但一線城市在推地面積同比減少33%的情況下，出讓金總額仍同比增加了41%，北京更是早在4月土地出讓金就突破了千億元大關(guān)，提前往年了半年多。而相比之下，二線城市上半年土地平均溢價(jià)率和土地出讓金總額都同比下降了4%，三四線城市這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)更是同比下降了4%和11%。“近年來，三四線城市項(xiàng)目銷售壓力與日俱增，房企都不會鋌而走險(xiǎn)繼續(xù)堅(jiān)守市場，必然紛紛調(diào)整策略，選擇盡快銷售掉手中項(xiàng)目，將資金更多地投放至一線城市，即使一線城市市場出現(xiàn)了一些調(diào)整，只要資金允許，房企也不會放棄對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。”東亞新華地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者。目前，萬科、保利、金地、中海、富力、龍湖、遠(yuǎn)洋、綠城等大型房企一二線城市在售項(xiàng)目占總量比重超過70%，而恒大、碧桂園等主要布局三四線城市的企業(yè)在今年也加大了一二線城市項(xiàng)目布局。

調(diào)控告別“一刀切”

地方借松綁限購探政策底線

市場變化如此明顯，政策肯定也不會一成不變。從外部整體環(huán)境來看，在國家主動(dòng)實(shí)施微刺激政策的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)盡管仍有較大下行壓力，但已有企穩(wěn)回升的勢頭，而與宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)相比，上半年房地產(chǎn)市場政策面相比預(yù)期則更為積極。不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從去年我國樓市“分類指導(dǎo)”的大基調(diào)一確定，市場就已然感覺到中央正在不斷撤出常年強(qiáng)有力的干預(yù)之手，逐漸賦予了地方更多的調(diào)控主導(dǎo)權(quán)。

去年底，住建部原部長姜偉新就率先用“分類指導(dǎo)”放出了今年房地產(chǎn)政策走向的信號。姜偉新明確表示，2014年，北上廣深等房價(jià)上漲過快的城市調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)，房價(jià)開始下跌的城市將注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

而在今年3月的全國“兩會”上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在做政府工作報(bào)告時(shí)，正式為我國的房地產(chǎn)政策翻開了新篇，明確提出我國未來的房地產(chǎn)政策思路為，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，也令今年的政府工作報(bào)告成為十年來通篇未提房價(jià)調(diào)控的一篇。“而過去十年，我國除了調(diào)控目標(biāo)直指房價(jià)之外，調(diào)控方式也主要以抑制需求為主，增加供應(yīng)為輔，全國"一刀切"政策較多。” 亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存坦言。

此后至6月末，整個(gè)上半年中央未出臺任何具體調(diào)控政策，不過，住建部副部長齊驥曾解釋稱，分類調(diào)控實(shí)際上就是一線城市限購政策仍不退出，繼續(xù)增加供應(yīng)，而庫存量較大的城市控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為全國定下了一線城市不取消限購的“紅線”。“目前一線城市和熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場供需矛盾確實(shí)仍較突出，至少三年內(nèi)我們都不贊成北上廣深限購等調(diào)控政策力度出現(xiàn)松動(dòng)，這些政策的實(shí)施效果應(yīng)持續(xù)一段時(shí)間才能初步顯現(xiàn)出來。”陳寶存表示，但實(shí)際上，對于大多數(shù)二線城市和三四線城市，限購政策的作用早已經(jīng)“名存實(shí)亡”了。

雖然整體調(diào)控政策缺席，但上半年地方樓市政策微調(diào)的“小動(dòng)作”卻從未間斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量，市場效果雖然有待觀察，但“微調(diào)”舉措無疑都是在為當(dāng)?shù)貥鞘谢販刂Α?/div>