北京市保利海德公園項(xiàng)目近日取得預(yù)售證，近10萬元/平米的預(yù)售價格成為今年北京市獲批的最高單價，也意味著去年4月份北京政府發(fā)布的“限價令”出現(xiàn)松動。專家表示，限價令本就是特殊情況下的產(chǎn)物，隨著時間推移早該取消，引導(dǎo)市場健康發(fā)展要更多的運(yùn)用市場化手段。
單價10萬/平商品房入市 北京限價令松動
記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會了解到，薊門名居(推廣名稱為保利海德公園)于6月14日取得商品房預(yù)售證，本次批準(zhǔn)銷售6棟共164套商品住宅，擬售價格在94234元/平米~97424元/平米之間。保利海德花園以將近10萬元的預(yù)售價格入市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了4萬元每平米的銷售限價。
限價令的提出需追溯到2013年3月30日，北京住建委公開了2013年的房價控制目標(biāo)，“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。對于商品房價格提出兩個限制條件，一是報價不能明顯高于項(xiàng)目前期成交價格，二是報價不能高于周邊在售項(xiàng)目價格，如果項(xiàng)目不接受政府的價格指導(dǎo)，將暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
2013年10月底限價令升級，市住建委召集了30多家開發(fā)商開會，傳達(dá)了“年底前漲價項(xiàng)目一律不批證”“高于4萬元/平方米的項(xiàng)目不批證”等多條意見，直接導(dǎo)致豪宅市場進(jìn)入“冰封期”。
據(jù)悉，保利海德花園項(xiàng)目位于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋北，曾經(jīng)是名震一時的“地王”項(xiàng)目。2010年3月15日，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元總價拿下該地塊，折合樓面價30197元/平方米。由于種種原因，2010年8月10日，世博宏業(yè)將該地塊轉(zhuǎn)手給保利，也就是現(xiàn)在的保利海德公園項(xiàng)目。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道時表示，保利海德花園高價入市具有其必然性，當(dāng)年開發(fā)商拿地成本高，再加上項(xiàng)目本身的高端定位，造成這個項(xiàng)目的開發(fā)成本偏高。當(dāng)前市場成交情況低迷，觀望氣氛明顯，開發(fā)企業(yè)在定價時會綜合考慮地價、開發(fā)成本和市場供需狀況，在定價方面會更為謹(jǐn)慎，而這一項(xiàng)目的高價位能否受到消費(fèi)者的認(rèn)可還有待市場的檢驗(yàn)。
高端住宅扎堆入市 豪宅市場回暖
去年限價令的提出直接“冰封”了高端住宅市場，今年上半年以來，隨著限價令逐步放松，豪宅市場也出現(xiàn)回暖跡象。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從銷售單價和成交面積來看，2014年上半年，售價6萬元∕平方米以上的高端住宅簽約銷售面積首度突破10萬平方米，高達(dá)10.28萬平方米；從北京單套豪宅銷售總價來看，2014年上半年，單套總價2000萬元以上豪宅共成交205套，而2013年同期則為135套，同比上漲51%。
除保利海德公園之外，今年上半年北京市房地產(chǎn)市場還有許多高端項(xiàng)目入市。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，今年1-4月發(fā)證樓盤預(yù)售價超過4萬元/平方米的項(xiàng)目只有13個，五六則達(dá)到了18個，這與去年下半年高端項(xiàng)目很難獲批的狀況大相徑庭。
下半年也將有一批高端住宅項(xiàng)目入市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年以來，北京出讓樓面價超過5萬元∕平方米的地塊超過10塊，其中，夏家胡同地塊、孫河地塊、農(nóng)展館地塊都已經(jīng)開始動工，預(yù)計下半年都將入市，預(yù)售價格都將在10萬元/平米以上。
專家：限價令不可取 要更多運(yùn)用市場化手段
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，個別城市通過收緊預(yù)售許可證發(fā)放過程，限價、延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，只能是短期內(nèi)維穩(wěn)市場的做法，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動，高端市場成交馬上就會有報復(fù)性的反彈，從價格角度來講，這些樓盤的定價也沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)的變化。
陳國強(qiáng)進(jìn)一步指出，限價的做法并不可取。之前國家宏觀調(diào)控過多的強(qiáng)調(diào)價格因素，現(xiàn)在正逐漸淡化這一因素，這個是一個好事。引導(dǎo)市場健康發(fā)展要關(guān)注更多指標(biāo)，運(yùn)用市場化的手段，通過供需關(guān)系的調(diào)節(jié)來引導(dǎo)。
“市場化的改革作為大趨勢，去行政化不僅可以平衡供需關(guān)系，更可減少對樓市預(yù)期破壞，讓樓市恢復(fù)市場本性。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則認(rèn)為，一線城市的“限價、限售、限簽”的調(diào)控政策應(yīng)做出轉(zhuǎn)變，應(yīng)該考慮逐漸取消并退出市場。
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