樓市告別“青春期”開發(fā)商直面“成年”

樓市仍在經(jīng)歷深度調(diào)整，但相比4、5月份因市場“速凍”帶來的慌亂，如今的地產(chǎn)人似乎已經(jīng)淡定許多。這樣的改變并不是因?yàn)榇禾斓氖锕庖呀?jīng)出現(xiàn)，而是隨著諸多共識的形成，開發(fā)商們已開始主動(dòng)調(diào)整，迎接樓市變局帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

“這次調(diào)整不是量變，而是質(zhì)變，就像從青春期到成年期。”世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在日前舉行的克而瑞地產(chǎn)金融形勢分析會上表示，“在青春期，你的體重、個(gè)頭這些有形的指標(biāo)都是成長的。但是到了成年期，相應(yīng)的各項(xiàng)指標(biāo)，變化會非常細(xì)微，不能指望暴漲了。”

2013年，國內(nèi)商品房成交面積達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的13億平方米，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這一數(shù)字在未來很長一段時(shí)間內(nèi)都將無法被超越。“增速放緩、高位震蕩”或已成為樓市“新常態(tài)”。

“中國樓市的這次調(diào)整會是一次軟著陸，而不是硬崩盤，但會伴隨著大分化和大整合。”在昨日舉行的2014房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)研討會(注：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)協(xié)辦) 上，世聯(lián)行(002285.SZ)董事長陳勁松對記者表示，“單邊上揚(yáng)的市場已經(jīng)結(jié)束了，未來企業(yè)強(qiáng)弱的分化和并購將會加速，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入拼內(nèi)功的下半場。”

放出天量之后

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2013年，全國商品房銷售面積為13億平方米，同比增長17.3%，商品房銷售額8萬億元，同比增長高達(dá)26.3%。

在億翰智庫董事長陳嘯天看來，2013年的國內(nèi)樓市表現(xiàn)令人震撼，但隨著高成交量、高房價(jià)、高地價(jià)、企業(yè)業(yè)績高增長“四高現(xiàn)象”的出現(xiàn)，樓市已是明顯“高處不勝寒”。他表示，由于行業(yè)處于“四高環(huán)境”下，隨著年初流動(dòng)性的罕見持續(xù)收緊，確實(shí)很難保證每家企業(yè)都能夠始終堅(jiān)定市場上行的信心。

2月下旬，杭州某樓盤打響馬年降價(jià)第一槍的消息很快被鋪天蓋地地傳播，本身就高度緊張的資本界、媒體界、開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者開始全面看空行業(yè)，隨后主要城市樓市成交量大幅回落，本如脫韁野馬般的房價(jià)也開始調(diào)整。

一時(shí)間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的人們都在思考——中國房地產(chǎn)到底怎么了？目前，業(yè)內(nèi)形成的基本共識是，本輪樓市調(diào)整并非由于政策打壓及外部沖擊，而是市場內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的自然調(diào)整。目前，國內(nèi)樓市出現(xiàn)明顯分化，部分城市已供過于求。同時(shí)，需求并未消失，但由于個(gè)人按揭貸款緊張以及預(yù)期的改變，購房者普遍陷入觀望。

“今年是樓市的調(diào)整之年，但這種調(diào)整并不會太深太劇烈。但一些新變化值得關(guān)注。”住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國樓市已經(jīng)從過去的低基數(shù)高增長變成了高基數(shù)低增長，從過去的趨勢性機(jī)會變成結(jié)構(gòu)性機(jī)會，在趨勢性機(jī)會下，只要買房都賺錢。但在結(jié)構(gòu)性機(jī)會下，不同的企業(yè)和城市都會分化。

“種種跡象表明，中國房地產(chǎn)的巔峰期已過，走到了逐步下行的階梯。”上海領(lǐng)易投資顧問有限公司董事長鄒毅對記者表示，越來越多的企業(yè)開始審時(shí)度勢，調(diào)整戰(zhàn)略，甚至進(jìn)行轉(zhuǎn)型等新的嘗試。“存量增加，增量遞減”將是未來中國房地產(chǎn)市場的特征，樓市的“黃金十年”已經(jīng)過去，但還有“白銀十年”的發(fā)展機(jī)會。

房企求變突圍

“我們認(rèn)為中國樓市已經(jīng)進(jìn)行到馬拉松途中跑的后半段，這個(gè)階段比拼的是內(nèi)功。”旭輝集團(tuán)(00884.HK)董事長林中對記者稱，房企應(yīng)以平常心面對樓市的調(diào)整，不要太樂觀，也不要太悲觀。同時(shí)，危機(jī)中往往蘊(yùn)藏著機(jī)會，對于一些戰(zhàn)略清晰、專注產(chǎn)品和服務(wù)、對市場走勢把握到位的企業(yè)來說，樓市調(diào)整反而是彎道超車的機(jī)會。

林中認(rèn)為，市場即將入冬，而且這個(gè)冬天可能會比較漫長，最寒冷的時(shí)間還未到來。“我們認(rèn)為，不同的房企面臨不同的問題，應(yīng)對的策略也不同。一般的應(yīng)對策略是‘多賣樓、少買地、現(xiàn)金為王、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功’。”

蔡雪梅表示，目前，單一追求規(guī)模，靠降低成本做大量同質(zhì)化產(chǎn)品的模式一定會遭遇嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，在樓市下半場，如果只是在面積大小和戶型上做一些改變，肯定是沒有出路的，只有給客戶全然不同的產(chǎn)品和服務(wù)，才有可能在這個(gè)市場上突圍。

事實(shí)上，面對樓市的“新常態(tài)”，各大房企均在經(jīng)歷短暫“慌亂”后，開始積極應(yīng)對調(diào)整，同時(shí)，也有一些嗅覺靈敏感的企業(yè)開始在樓市下半場中尋覓新的發(fā)展機(jī)會。

“今年肯定有一些小企業(yè)扛不住，進(jìn)而會有很多項(xiàng)目和土地進(jìn)入二手流通市場。我們正在捕捉機(jī)會，當(dāng)機(jī)會集中出現(xiàn)時(shí)，公司會大量補(bǔ)充土地。”一位大型房企投資部人士向記者表示，“我們內(nèi)部預(yù)計(jì)，今年年底到明年年初，將會是市場的底部。”

上述房企投資部人士認(rèn)為，今年將會是中國樓市的并購大年，有大量小房企將從市場上消失，在這個(gè)過程中，大型房企將進(jìn)一步鞏固自己在市場上的優(yōu)勢，而不少中型房企也會獲得難得的彎道超車的機(jī)會。

上海一家國資房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者坦言：“由于各方面的原因，我們的企業(yè)在過去幾年一直‘長不大’，從某種程度上說，我們是樂于看到樓市調(diào)整的。例如，去年樓市火爆，我們根本拿不到土地，但今年我們已經(jīng)低價(jià)拿到了幾幅優(yōu)質(zhì)地塊。接下去，我們將會進(jìn)一步發(fā)力，希望能夠在這波調(diào)整后脫穎而出。”

秦虹認(rèn)為，未來固守開發(fā)傳統(tǒng)住宅的企業(yè)，在這個(gè)市場上的競爭力會越來越弱，中國的房地產(chǎn)市場未來還有空間，但這些空間是屬于有創(chuàng)新能力以及堅(jiān)持多元化發(fā)展的企業(yè)。未來以住房開發(fā)為絕對主體的投資開發(fā)階段也會過去，非普通住宅開發(fā)，個(gè)性化消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級支撐下和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級支撐下的商務(wù)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等形式都會有較大的需求，關(guān)鍵在于我們的企業(yè)是否真正能夠把握機(jī)會，做出市場需要的產(chǎn)品出來。