■ 稱調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點(diǎn)”將到來(lái)

■ 從限購(gòu)加速過(guò)渡到稅收等市場(chǎng)化手段

二三線城市紛紛調(diào)整限購(gòu)政策

溫州 2013年8月

允許本地戶籍家庭在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二套住房。

天津 2014年4月

已在天津有兩套房但濱海新區(qū)無(wú)房的市民，可在濱海新區(qū)再購(gòu)買(mǎi)一套商品房。

南寧 2014年4月25日

廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分城市居民可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

無(wú)錫 2014年5月1日

放寬購(gòu)房落戶條件，購(gòu)買(mǎi)60平方米以上住宅即可落戶。

銅陵 2014年5月1日

在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼、外地居民購(gòu)房落戶等方面給予購(gòu)房者優(yōu)惠。

?？?2014年6月1日

自6月1日起，海南省戶籍購(gòu)房者在?？谫?gòu)單套房面積120平方米以上可落戶五人。

沈陽(yáng) 2014年6月10日

全面取消限購(gòu)，本地人和外地人均可購(gòu)多套住宅。

呼和浩特 2014年6月20日

居民購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

濟(jì)南 2014年7月10日

新房與二手房限購(gòu)政策全面放開(kāi)，本地人和外地人購(gòu)房均沒(méi)有套數(shù)限制。

在樓市進(jìn)入“拐點(diǎn)”的敏感時(shí)期，新華社昨日播發(fā)“五評(píng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變局”系列文章之一。這是時(shí)隔四年多后，新華社再度發(fā)表針對(duì)樓市的系列評(píng)論。

在這篇題為《三個(gè)“拐點(diǎn)”辯證看》的評(píng)論文章中，作者首先指出，房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”對(duì)不同地方意義不同，有的要及時(shí)調(diào)整，把握由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的窗口期；有的還沒(méi)嘗過(guò)“黃金時(shí)代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時(shí)代”甚至“黑鐵時(shí)代”做準(zhǔn)備了。

文章接著指出，調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點(diǎn)”將到來(lái)。“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是變化經(jīng)濟(jì)，要求我們接受變化、分化并趨利避害。機(jī)械生硬地削市場(chǎng)變化和區(qū)域分化之足，適‘拐點(diǎn)’之履，誤人誤己。”

文章認(rèn)為，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，一盤(pán)棋一刀切的管理習(xí)慣、思維模式明顯不合時(shí)宜。31個(gè)省區(qū)市600多座城市，微觀市場(chǎng)活動(dòng)瞬息萬(wàn)變。一味藥，治百病，這種思維模式、調(diào)控方式，非“拐”不可。

文章最后強(qiáng)調(diào)，今天在中國(guó)很多城市，“買(mǎi)房能賺翻”的投機(jī)心態(tài)依然大量存在。買(mǎi)房者、土地財(cái)政的依靠者等各方應(yīng)盡快迎來(lái)心態(tài)回歸理性的“拐點(diǎn)”。

新華社上一次就中國(guó)房地產(chǎn)連續(xù)發(fā)聲，還要追溯到2010年三四月之交，彼時(shí)樓市正處于瘋狂上漲期。新華社文章播發(fā)半個(gè)月后，“新國(guó)十條”出臺(tái)，中國(guó)樓市進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)四年的“限購(gòu)期”。

2010年3月28日至4月1日，新華社一連5天發(fā)表“新華時(shí)評(píng)”(題目分別為《紅火景象下的樓市之憂》、《不能讓樓市成為投機(jī)者的樂(lè)園》、《堅(jiān)決清除房?jī)r(jià)中的“腐敗成本”》、《瘋狂的房?jī)r(jià)叫板土地招拍掛》、《“土地財(cái)政”還能維持多久》)，痛批土地財(cái)政以及腐敗現(xiàn)象所釀生的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)。

這被認(rèn)為是中央政府向高房?jī)r(jià)“開(kāi)刀”的先兆。果不其然，僅半個(gè)月后，4月15日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措(即新“國(guó)十條”)，旨在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

時(shí)隔四年后，在中國(guó)樓市庫(kù)存高企、成交低迷，一些城市陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)的背景下，新華社再度連續(xù)發(fā)聲，意味深長(zhǎng)。

值得注意的是，新華社并不是近期第一個(gè)發(fā)聲的中央級(jí)媒體。 7月7日，《光明日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《“樓市降溫”不是“崩盤(pán)”》的文章稱，目前的房?jī)r(jià)僅是階段性的回盤(pán)調(diào)整，而非全面崩盤(pán)。

今年以來(lái)，樓市表現(xiàn)進(jìn)入下行通道，而一些城市也紛紛傳出取消或變相取消限購(gòu)的消息。本月10日起，濟(jì)南已經(jīng)實(shí)施三年的新房與二手房限購(gòu)政策正式全面放開(kāi)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格下降的占半數(shù)。6月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)將在本周末公布。

與“拐點(diǎn)”是否到來(lái)的爭(zhēng)論不同，對(duì)調(diào)控思路和手段“拐點(diǎn)”將到來(lái)的看法，共識(shí)遠(yuǎn)大于分歧。

調(diào)控“拐點(diǎn)”來(lái)臨：從嚴(yán)格限購(gòu)到借助稅收，從一刀切到精準(zhǔn)定向

時(shí)隔四年，新華社再次就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表“五評(píng)”。

昨天，新華社發(fā)表五評(píng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變局首篇《三個(gè)“拐點(diǎn)”辯證看》，文章稱：2014年已經(jīng)過(guò)半，伴隨著一些地方樓市庫(kù)存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟(jì)南等城市陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)。與此同時(shí)，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”是否出現(xiàn)的爭(zhēng)論再度熱了起來(lái)。“拐了”還是“沒(méi)拐”？這個(gè)問(wèn)題就像是在問(wèn)世界是綠的還是紅的一樣。房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”對(duì)不同地方意義也不同，有的要把握由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的窗口期；有的還沒(méi)嘗過(guò)“黃金時(shí)代”的味道；有的恐怕要為“青銅時(shí)代”甚至“黑鐵時(shí)代”做準(zhǔn)備了。

新華社上一次就中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)表“五評(píng)”還要追溯到2010年。

當(dāng)時(shí)，從3月28日到4月1日，新華社一連5天發(fā)表新華時(shí)評(píng)，矛頭直指地方政府，痛批當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源所在——土地財(cái)政以及腐敗所釀生的高地價(jià)高房?jī)r(jià)。指出“解決‘土地財(cái)政’問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急是從制度安排上弱化地方‘以地生財(cái)’的沖動(dòng)”。并建言，“按照事權(quán)和財(cái)權(quán)相匹配的原則，給予地方更多的資金支持，使其能夠有財(cái)力支撐地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。”

半個(gè)月后，先是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措(即新“國(guó)十條”)，旨在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

四年后，在中國(guó)樓市庫(kù)存高企、成交低迷， 一些城市陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)的背景下，新華社再次連續(xù)發(fā)聲，意味深長(zhǎng)。

實(shí)際上，這已經(jīng)是一周之內(nèi)中央媒體的接連發(fā)聲。

7月7日，《光明日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《“樓市降溫”不是“崩盤(pán)”》的文章，稱，“今年以來(lái)，樓市表現(xiàn)進(jìn)入下行通道。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有35個(gè)，這個(gè)數(shù)據(jù)比4月份增加了27個(gè)。一時(shí)間，房?jī)r(jià)跳水、樓市崩盤(pán)的論調(diào)也不絕于耳。對(duì)此，有專家表示，目前的房?jī)r(jià)僅是階段性的回盤(pán)調(diào)整，而非全面崩盤(pán)。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原中央政策研究室經(jīng)濟(jì)局局長(zhǎng)李連仲也在兩天前舉行的第六屆中國(guó)(國(guó)際)資產(chǎn)管理大會(huì)上對(duì)國(guó)外唱衰中國(guó)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)進(jìn)行了反駁，他認(rèn)為房地產(chǎn)下跌不會(huì)導(dǎo)致金融體系崩潰。

多地樓市調(diào)控

陸續(xù)低調(diào)“松綁”

10日起，濟(jì)南市實(shí)行了3年多的商品房限購(gòu)政策正式取消。

今年以來(lái)，廣州、杭州、呼和浩特等地的商品房政策低調(diào)松綁。

與2011年2月正式出臺(tái)限購(gòu)政策時(shí)的大張旗鼓相比，濟(jì)南市10日取消商品房限購(gòu)政策頗為“低調(diào)”。早在7月2日，網(wǎng)上就開(kāi)始流傳濟(jì)南全面取消限購(gòu)的消息，當(dāng)時(shí)濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)回應(yīng)稱，“正研究現(xiàn)行商品住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施。”

9日，多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士私下透露，濟(jì)南商品房限購(gòu)政策將于10日全面放開(kāi)，但相關(guān)政府部門(mén)并未正式通報(bào)此事。記者10日從濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局以及多個(gè)在售樓盤(pán)多番核實(shí)，才最終確認(rèn)了這一消息。

與濟(jì)南悄然取消限購(gòu)類似，今年5月份以來(lái)，廣州、杭州等地的部分區(qū)域陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布研究報(bào)告顯示，目前已有杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等十余個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市穩(wěn)定。

量?jī)r(jià)齊跌

成為松綁“導(dǎo)火索”

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，放松限購(gòu)和市場(chǎng)成交量下降過(guò)快有關(guān)，而與之相關(guān)的土地成交低迷及“土地財(cái)政”問(wèn)題也開(kāi)始凸顯。

據(jù)濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-5月，濟(jì)南住宅網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)分別為：-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。

不僅成交量下滑明顯，銷售價(jià)格也出現(xiàn)下降。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，今年5月份濟(jì)南新建住宅環(huán)比下跌0.4%，是2012年6月以來(lái)的環(huán)比首次下跌。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明分析說(shuō)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌是一些地方政府放松限購(gòu)政策的主因。

但也有人認(rèn)為，樓市成交低迷還和“土地財(cái)政”有明顯關(guān)系。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積同比減少20%，其中二季度下降29%；土地出讓金上半年同比增長(zhǎng)只有0.1%，而其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、寧波的土地出讓金降幅超過(guò)50%。

“市場(chǎng)低迷促使開(kāi)發(fā)商以更審慎的態(tài)度拿地，而土地市場(chǎng)成交低迷、財(cái)政危機(jī)催發(fā)政府松綁。”世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員游方說(shuō)。 

增速下降不等于負(fù)增長(zhǎng)

整體樓市并不悲觀

隨著今年樓市的表現(xiàn)進(jìn)入下行通道，房?jī)r(jià)跳水、樓市崩盤(pán)的論調(diào)也不絕于耳。

針對(duì)這種言論，上周一，《光明日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章稱目前的房?jī)r(jià)僅是階段性的回盤(pán)調(diào)整，而非全面崩盤(pán)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，總體而言，大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)是在增長(zhǎng)的，只是增速在下降，但并不等于負(fù)增長(zhǎng)。只有少數(shù)如新開(kāi)工面積、銷售面積、成交量等指標(biāo)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。“同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，是跟去年同期相比，2013年前幾個(gè)月的新開(kāi)工面積增長(zhǎng)和成交量增幅等指標(biāo)相當(dāng)大，現(xiàn)在出現(xiàn)的這種負(fù)增長(zhǎng)是由前期基數(shù)大造成的。”馮俊說(shuō)，“大多數(shù)指標(biāo)還是處于增長(zhǎng)過(guò)程的，以前增速那么高，現(xiàn)在增速下降一點(diǎn)兒，屬于市場(chǎng)正常的調(diào)節(jié)。”

2012年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)速度持續(xù)上揚(yáng)，2013年房地產(chǎn)持續(xù)繁榮景象。2013年，全國(guó)商品房銷售面積超13億平方米，比上年增長(zhǎng)17.3%，增速比上年提高15.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額超8萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)26.3%，增速比上年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)。

如此高的基數(shù)在住建部政策研究中心主任秦虹看來(lái)是影響今年樓市的一大主因，此外，消費(fèi)者的低預(yù)期以及信貸收緊也在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了影響。她認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住需求仍然比較強(qiáng)勁，整體樓市并不悲觀。

6天后，新華社也發(fā)表系列時(shí)評(píng)首篇，“拐了”還是“沒(méi)拐”？這個(gè)問(wèn)題就像是在問(wèn)世界是綠的還是紅的一樣。實(shí)際上，世界是萬(wàn)紫千紅的。房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”對(duì)不同地方意義也不同。

專家駁唱衰中國(guó)經(jīng)濟(jì)論

房?jī)r(jià)跌不會(huì)致金融崩潰

隨著房地產(chǎn)的下跌，國(guó)外唱衰中國(guó)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)也再次活躍。

7月12日，在第六屆中國(guó)(國(guó)際)資產(chǎn)管理大會(huì)上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原中央政策研究室經(jīng)濟(jì)局局長(zhǎng)李連仲對(duì)此進(jìn)行了反駁，認(rèn)為房地產(chǎn)下跌不會(huì)導(dǎo)致金融體系崩潰。

“一些國(guó)際專家和官員認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)在下滑，特別是房地產(chǎn)下跌，帶來(lái)的是銀行要出問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要崩潰。”李連仲認(rèn)為，國(guó)外的專家、官員得出的結(jié)論不符合中國(guó)實(shí)際。房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正常反映，“房地產(chǎn)的價(jià)格下降，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在反映，價(jià)格必須得波動(dòng)，一個(gè)勁往上漲漲了十年，該下調(diào)了。按照馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，價(jià)格要不斷波動(dòng)，上漲、下跌，再上漲、再下跌，它的價(jià)值就是它的平均線。這個(gè)平衡線體現(xiàn)了它的價(jià)值。”

“我國(guó)銀行貸款當(dāng)中，房地產(chǎn)的貸款占貸款總額的20%，這當(dāng)中個(gè)人購(gòu)房貸款占67.9%，個(gè)人貸款的不良貸款率不到1%。”李連仲還指出，我國(guó)資本充足率是12%以上，貸款虧損多倍覆蓋率是300%，中國(guó)完全有能力及強(qiáng)大的實(shí)力保障金融的穩(wěn)定。

“日本房?jī)r(jià)趨勢(shì)性下跌是因?yàn)槌擎?zhèn)化率達(dá)到60%到70%，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率是53.73%，當(dāng)中有戶籍的只占37%，差距很大，按照城鎮(zhèn)化的要求，它將推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，目前還沒(méi)有達(dá)到房?jī)r(jià)趨勢(shì)性下跌的階段。”李連仲說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展有空間，仍是一個(gè)很有前景的產(chǎn)業(yè)。

“供小于求”局面沒(méi)變

仍要堅(jiān)持遏制投資需求

部分業(yè)內(nèi)人士表示，各地根據(jù)實(shí)際情況調(diào)控政策無(wú)可厚非，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)“供過(guò)于求”的局面，遏制投資、投機(jī)性需求的政策不宜放松。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)：“應(yīng)允許房?jī)r(jià)一定幅度的波動(dòng)，不能一有風(fēng)吹草動(dòng)，就迫不及待調(diào)整政策。”

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，放松限購(gòu)短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定作用或十分有限。許傳明說(shuō)，取消限購(gòu)對(duì)投資性需求的拉動(dòng)現(xiàn)在并不具備條件。山東省政府參事、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海也認(rèn)為：“以取消限購(gòu)刺激需求不大現(xiàn)實(shí)。”

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，遏制投資需求仍須長(zhǎng)期堅(jiān)持。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊6月初在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求這個(gè)原則。他說(shuō)：“這是政策的基調(diào)。”

李鐵崗等專家認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，地產(chǎn)市場(chǎng)“供小于求”的局面并沒(méi)有改變，如果此時(shí)大面積放開(kāi)限購(gòu)，等經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)向好后，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。郭松海也認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)相比居民收入來(lái)說(shuō)還明顯偏高，這也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

專家指出，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)和推行，用“稅收杠桿”對(duì)沖大量投資、投機(jī)性的炒房力量，同時(shí)政府應(yīng)進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，保障剛需群眾的住房需求。

處于政策并未過(guò)多干預(yù)的房?jī)r(jià)調(diào)整階段，該如何看待未來(lái)的房市走向？財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)調(diào)整僅是階段性的小的回調(diào)，而并非長(zhǎng)期曲線的掉頭下降。在賈康看來(lái)，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展過(guò)程，今后幾十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，還會(huì)有幾億人要進(jìn)城居住，這些人進(jìn)城的過(guò)程伴隨著中國(guó)社會(huì)總體從中等收入階段向高等收入階段的演變。出于這些因素的考慮，中國(guó)城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)長(zhǎng)期性的上漲趨勢(shì)是必然存在的。

秦虹則表示，接下去的樓市將呈現(xiàn)幾點(diǎn)新變化：首先，行業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去；其次，以新房交易為主的時(shí)期即將過(guò)去；此外，以住宅開(kāi)發(fā)為絕對(duì)主體的階段將要過(guò)去。