養(yǎng)老地產(chǎn)被譽為地產(chǎn)界的朝陽產(chǎn)業(yè)，然而它卻不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)項目,是一個需要“細火慢燉”的產(chǎn)業(yè)。如今在養(yǎng)老地產(chǎn)的一片質(zhì)疑聲中，濟南出現(xiàn)了首個由房企注資的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，該項目以集中供養(yǎng)和居家供養(yǎng)為主，只租不售，通過探索“滾動式”開發(fā)模式破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金回流周期長的困局。

    濟南出現(xiàn)首個由房企投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項目

    繼合眾健康在濟南長清拿地打造養(yǎng)老地產(chǎn)后，濟南第二個養(yǎng)老地產(chǎn)項目又在醞釀面世，與合眾健康不同，這是濟南房產(chǎn)市場上第一個由房企投資開發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

    據(jù)了解，該項目由濟南實力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的恒生偉業(yè)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目占地約380畝，總建筑面積約35萬平方米，項目臨近玉符河生態(tài)緩沖區(qū)，因而被命名為玉符生態(tài)健康城。目前，玉符生態(tài)健康城已有清晰的設(shè)計方案，并建成四棟樣板樓。由于濟南沒有可供借鑒的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，玉符生態(tài)健康城項目在推進過程中遇到了諸多困難，針對質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的聲音，該項目負責(zé)人表示玉符生態(tài)健康城通過“滾動式開發(fā)模式”探索破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠周期長的困局。

    只租不售 以租賃制和會員制為主要收費模式

    玉符河生態(tài)健康城定位為綜合性、復(fù)合型養(yǎng)老居住社區(qū)，主要面向中高收入老年人，有集中式供養(yǎng)和居家式供養(yǎng)兩種模式。集中供養(yǎng)主要面孤寡老人，房間相對較小，更像是養(yǎng)老公寓。而居家式供養(yǎng)更注重營造家庭氛圍，主要針對子女不在身邊照顧的老人。居家式供養(yǎng)有2室、3室等多種戶型，子女可隨時探望、也可與老人一室居住，是集中供養(yǎng)的升級版。

    目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有探索出成熟的盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)公司的收費模式也五花八門，如產(chǎn)權(quán)制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。“區(qū)別于其他的養(yǎng)老地產(chǎn)，玉符生態(tài)健康城將采用“只租不售”的經(jīng)營模式，有租賃制和會員制兩種收費方式”王經(jīng)理對記者說。租賃無異于租房，老人需要按月定額繳納租金。會員制則要求老人在入住時先繳納一定的會員費，會員費按年收取，老人可選擇30年、也可選擇3年、5年，不過隨著配套的完善，后期續(xù)費價格會高一些。

    王經(jīng)理告訴記者，玉符生態(tài)健康城會員卡可以繼承也可以轉(zhuǎn)讓，但出讓的是房屋使用權(quán)，并非產(chǎn)權(quán)。“這樣集方便管理，操作起來也更具靈活性，而且還可以快速的回流資金。”王經(jīng)理對記者說。

    以“養(yǎng)老”為核心 先期打造養(yǎng)老配套和服務(wù)

    王經(jīng)理說養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于“養(yǎng)老”而非蓋房賣房，因此養(yǎng)老配套和服務(wù)才是重點。

    也正是基于這一點考慮，玉符生態(tài)建康城將先打造配套和服務(wù)然后承接老人，打消外界對養(yǎng)老地產(chǎn)借“概念”拿地的疑慮。按照設(shè)計方案，玉符生態(tài)建康城建筑以適老設(shè)計為主，遵循老人生活習(xí)慣，養(yǎng)老配套涵蓋護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)、日常起居等多個方面，并打造專業(yè)的管理團隊。此外，項目與服務(wù)資源的無縫對接也是玉符生態(tài)建康城將要面臨的考驗。“我們將通過兩種方式進行資源整合，一類是引進本地優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老資源，包括衣食住行、醫(yī)療護理等；另一類我們會適當(dāng)借助第三方資源整合公司的力量，第三方公司為我們提供資源訊息，運營及服務(wù)我們不會委托給他們。”王經(jīng)理解釋。“后期，玉符生態(tài)健康城還將與于國內(nèi)運營成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)合作，把項目納入全國養(yǎng)老地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)中，一旦有突發(fā)情況或老人需要外出旅游，我們可在全國范圍內(nèi)調(diào)配資源，實現(xiàn)人員異地轉(zhuǎn)移、異地資源共享”王經(jīng)理說。

    “滾動式”開發(fā)模式破解資金困境 服務(wù)費為創(chuàng)收大頭

    房企向來喜歡快速拿地、迅速去化、迅速資金回流、而養(yǎng)老地產(chǎn)卻有開發(fā)周期長、資金回流較慢的特點，在這個過程中，實力地產(chǎn)將通過“滾動式”開發(fā)破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困境。

    王經(jīng)理說，先期我們會用自持資金首先打造一批養(yǎng)老配套和服務(wù)，這樣可以打消部分人的疑慮，當(dāng)有第一批老人入住時，我們就能回流一部分資金，而后將這筆資金再次投入項目建設(shè)，擴大規(guī)模、提升服務(wù)，這樣隨著口會員的不斷增加和口碑的建立，資金也會像滾雪球一樣不斷回籠。“當(dāng)然，這會是一個長期的過程”王經(jīng)理說。

    那么僅靠租金收益就能支撐龐大的養(yǎng)老體系的運營？王經(jīng)理分析說，養(yǎng)老地產(chǎn)租金收益只是其中的一部分，且收入有限，創(chuàng)收的大頭在于服務(wù)。比如一個收入較高的老人，他會有旅游、外出探親等更高的要求，這時候我們會有陪護人員跟隨，在陪護過程中，服務(wù)費就產(chǎn)生了。在比如，老人生病需要外出就診我們?yōu)槔先苏{(diào)集資源，在這個過程中又會有服務(wù)費產(chǎn)生。盡管養(yǎng)老地產(chǎn)已成為各家房企爭相搶食的蛋糕，但產(chǎn)業(yè)贏利模式 市場成熟度依然不足，以服務(wù)為創(chuàng)收大頭兼具租金收益的盈利模式能否破解行業(yè)資金困局，還需現(xiàn)實考驗。