繼呼和浩特后，濟南也于7月10日全面放開了限購。在此之前，濟南已執(zhí)行了40個月的限購政策。
實際上，面對上半年“跌跌不休”的樓市，不少二、三線城市都開始按捺不住，希望可以解除限購，以幫助當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場回暖。
而隨著濟南取消限購政策，業(yè)內(nèi)人士預計，其它城市跟隨的步伐將大大加快，下半年除一線城市外，其余30多個城市的限購政策都將逐步放開。
據(jù)記者了解，就在濟南全面放開限購后的第二天，便有媒體報道稱，從7月14日起，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)繼續(xù)實行商品房限購外，其它區(qū)域全部放開限購，購房申報材料不用再經(jīng)過審核。不過，對于這一情況，南昌市房管局方面表示“沒有接到相關通知”。
濟南明確放松限購
7月2日，一份名為濟南市城鄉(xiāng)建設委員會的紅頭文件在網(wǎng)絡上迅速流傳開來，這份標題為《關于對我市商品房限購政策調(diào)整的請示》的文件中，濟南市城鄉(xiāng)建設委員會建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房和存量住房的限購政策。同時，該文件上清晰地標注著該市主要行政領導的親筆批閱意見：“同意城鄉(xiāng)建委建議，待報國家住建部備案實施。”
不過，就在濟南限購松綁的消息在網(wǎng)上流傳一整天后，當日晚間，濟南市城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站對此消息進行回應稱：“我市擬對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行調(diào)整。為促進濟南市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進行調(diào)整的辦法，待確定后實施。”
而就在人們以為濟南松綁限購是又一個“見光死”的案例時，7月9日晚，濟南當?shù)孛襟w《齊魯晚報》發(fā)布消息稱，濟南的新房二手房限購將從7月10日起全面放開，今后購買新建商品住房和二手房不再需要開具證明。第二天，濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局也證實了這一消息。
對于濟南放開限購的原因，業(yè)內(nèi)人士認為，主要還是和當?shù)厥袌霏h(huán)境有關。
截至4月份，濟南的普通住宅存量為661萬平方米，去化周期長達15.7個月。同時，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，濟南合計簽約住宅20753套，較2013年同期的30974套下調(diào)了33%?？墒厶讛?shù)則上漲了1萬套。濟南房管局的數(shù)據(jù)也顯示，2014年上半年，濟南共成交商品住宅20968套，同比下滑24.45%，成交面積與金額則分別為229.81萬平方米和202.89億元，同比下滑26.73%和13.48%。
此外，濟南外來人口的涌入速度也出現(xiàn)大幅下降，而房地產(chǎn)市場的一個特征就是人口流向決定房價走勢和成交量。
至于濟南放松限購可能產(chǎn)生的效果，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，放開限購短期內(nèi)會對市場形成一定利好，市場有望走出一波上升行情，但如果信貸等政策沒有本質(zhì)變化，市場的反彈將很難持久。
各地相繼出臺放松限購措施
而面對房地產(chǎn)市場不斷下行的壓力，地方政府也在持續(xù)推進各項微調(diào)政策，內(nèi)容涉及方方面面，包括放松限購、限價，擴大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等。
6月20日，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)布文件放開限購，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續(xù)時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，產(chǎn)權(quán)登記部門不再對購房人的房屋套數(shù)進行查詢。
張大偉則表示，在放松限購方面，除呼和浩特和濟南外，目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購政策限制；廈門非戶籍人士則可以通過“補稅”方式取得購房資格。放松限價方面，北京今年初已經(jīng)取消對高價樓盤的入市限制；而作為廣州郊區(qū)的增城、從化等地，限價政策已逐步放開；而廣州中心區(qū)域部分項目，則因價格過高使得網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象也得到緩解。
在擴大購房資金支持方面，鄭州在降低首付比例的同時，全市約有100多個樓盤還可享受最高70萬元的“組合貸”；蕪湖則對符合條件的高校畢業(yè)生購房安家補助政策進行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補助的時間限制。
此外，在調(diào)整戶籍政策方面，武漢宣布，從7月1日起，畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學回國人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。(人民網(wǎng))
庫存高企 樓市到底“拐了”還是“沒拐”
2014年已經(jīng)過半，伴隨著一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟南等城市陸續(xù)放開限購。與此同時，關于中國房地產(chǎn)市場“拐點”是否出現(xiàn)的爭論再度熱了起來。
“樓市泡沫是個偽命題”“根據(jù)養(yǎng)豬波動周期，樓市‘短拐點’未到”“房地產(chǎn)市場‘拐點’4年前就已出現(xiàn)”“10年后房地產(chǎn)市場‘拐點’一定會出現(xiàn)”……房地產(chǎn)“拐點論”自“問世”以來，差不多三年“拐”一回，每次都一團混戰(zhàn)、輸贏不分。
其實“拐點”的數(shù)學定義很簡單，用于其他產(chǎn)業(yè)也很少激起“樓市拐點”遭遇的如此大的對立情緒。作為經(jīng)濟學中重要的研究對象，房地產(chǎn)市場周期性規(guī)律也是客觀存在的。為什么一提中國樓市“拐點論”就無法心平氣和，更無法達成共識？歸根到底，因為不同群體對“拐點”的理解標準不一。此外，對中國經(jīng)濟的中長期走向及對中國新一輪城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生的作用這兩個重要變量的認識也存在差異。
例如，房地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)特征，就是不動產(chǎn)的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買房人、賣房人再明白不過的道理，在“拐點”是否出現(xiàn)的大討論中屢屢被忽視。“拐了”還是“沒拐”？這個問題就像是在問世界是綠的還是紅的一樣。
實際上，世界是萬紫千紅的。房地產(chǎn)“拐點”對不同地方意義也不同，有的要及時調(diào)整，把握由“黃金時代”進入“白銀時代”的窗口期；有的還沒嘗過“黃金時代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時代”甚至“黑鐵時代”做準備了。
尤其要意識到，中國新一輪城鎮(zhèn)化中蘊藏的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的機遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開發(fā)覆轍，更不能在新一輪城鎮(zhèn)化中延用房地產(chǎn)模式，而應當果斷向以民生為本“拐”。
而對于另外一個“拐點”，不管是經(jīng)濟學界，還是政府層面，共識卻越來越趨向統(tǒng)一：那就是從依賴強力“限購”這種政策手段調(diào)控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調(diào)控，讓市場在資源配置中起決定性作用；由全國一盤棋一刀切地調(diào)控，開始向不同地方視不同情況精準定向調(diào)控。與中國房地產(chǎn)“拐點”是否到來的大爭論不同，對調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點”將到來的看法，共識遠遠大于分歧。
黨的十八大以來，中央大力推進行政審批制度改革，強調(diào)改革重在向市場、社會、地方放權(quán)，減少對微觀事務的干預。市場之手和政府之手各歸其位、相互補充。房地產(chǎn)是市場化程度最高的行業(yè)之一，建立中央強調(diào)的調(diào)控長效機制，必然要同取消、下放行政審批權(quán)結(jié)合，同時盡快建立科學的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。
市場經(jīng)濟是變化經(jīng)濟，要求我們接受變化、分化并趨利避害。機械生硬地削市場變化和區(qū)域分化之足，適“拐點”之履，誤人誤己。作為世界第二大經(jīng)濟體，一盤棋一刀切的管理習慣、思維模式明顯不合時宜。31個省市區(qū)600多座城市，微觀市場活動瞬息萬變。一味藥，治百病，這種思維模式、調(diào)控方式，非“拐”不可。
最后，值得一提的是各方看待房地產(chǎn)市場心態(tài)的“拐點”。從“溫州炒房團”到“大媽炒房團”，在中國房地產(chǎn)的“黃金時代”，“買房就是增值”“買到就是賺到”的心態(tài)秒殺一切投資理性。在投機味道漸濃的房地產(chǎn)市場，泡沫和風險伴隨著貪婪和賭徒心態(tài)在悄然做大。
不能忘記，2008年國際金融危機正是肇始于美國房地產(chǎn)投機巨大的杠桿作用，正是一場貪婪的投機盛宴誘發(fā)了“拐點黑洞”。在為經(jīng)濟學著作《動物精神》所寫的推薦中，李稻葵認為，動物精神就是人類經(jīng)濟決策的非理性，是國際金融危機的根源，是市場經(jīng)濟體系脆弱性的基礎。這證明在市場經(jīng)濟中存在人類本性包括貪婪心態(tài)帶來的先天短板。今天，在中國很多城市，“買房能賺翻”的投機心態(tài)依然大量存在。買房者、土地財政的依靠者等各方應盡快迎來心態(tài)回歸理性的“拐點”。
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