日前，在交通銀行2014年下半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望會(huì)上，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平坦言，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，逐漸由“政策市”走向“市場(chǎng)市”。

 

交通銀行金融研究中心發(fā)布報(bào)告顯示，今年以來(lái)，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行區(qū)間，直接地反映出樓市正在進(jìn)行著一輪調(diào)整。5月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比下降0.32%，為自2012年6月以來(lái)的首次環(huán)比下跌，且下跌城市數(shù)量超六成；同比雖仍上漲7.84%，但漲幅已自年初起不斷縮小。上半年樓市由“過(guò)熱”轉(zhuǎn)為“偏冷”，市場(chǎng)成交清淡。1-5月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比下降7.8%，銷售額下降8.5%；其中，住宅兩項(xiàng)銷售指標(biāo)分別下降9.2%和10.2%。

 

連平認(rèn)為，今年樓市進(jìn)入調(diào)整周期主要源于房地產(chǎn)行業(yè)四大內(nèi)外部因素發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)向：一是政策思路轉(zhuǎn)換。房?jī)r(jià)處于下行通道時(shí)，政府不再輕易出手救市，并將密切注視地方政府的各類托市行為，必要時(shí)予以糾偏。二是資金環(huán)境轉(zhuǎn)變。資金環(huán)境延續(xù)緊張形勢(shì)，開發(fā)商資金來(lái)源增速“斷層式”下滑迫使其合理定價(jià)推盤，銀行個(gè)貸政策收緊也對(duì)置業(yè)者購(gòu)房需求形成抑制。三是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。供需關(guān)系的明顯逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致總體庫(kù)存大幅攀升，出清周期明顯拉長(zhǎng)。

 

“在這些因素共同作用下，樓市調(diào)整還將持續(xù)，房?jī)r(jià)調(diào)整還將持續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間。”連平預(yù)測(cè)，下半年，開發(fā)企業(yè)將適時(shí)調(diào)整銷售策略，更加合理地制定新盤價(jià)格，以加快銷售回款速度。此外，商業(yè)銀行按揭貸款額度總體偏緊，個(gè)貸利率上浮使相對(duì)購(gòu)買力下降，同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期改變使購(gòu)房者觀望情緒濃厚，加劇了房?jī)r(jià)下行壓力。

 

事實(shí)上，多家機(jī)構(gòu)都對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀情緒。優(yōu)選財(cái)富投資研究中心近日對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，本輪房地產(chǎn)調(diào)整屬于自身原因，主要是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與居民購(gòu)買力嚴(yán)重脫節(jié)，加上市場(chǎng)供需矛盾的變化引起的，本輪調(diào)整的持續(xù)時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些，可能會(huì)持續(xù)到今年四季度。

 

此外，調(diào)查顯示，大型開發(fā)商大多經(jīng)歷過(guò)幾次大的調(diào)整期，經(jīng)營(yíng)策略比較靈活，盡管負(fù)債率大多在80%以上，但爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較小，而正在擴(kuò)張過(guò)程中的中小型開發(fā)商由于整體杠桿率高，突然遭遇資金斷流的風(fēng)險(xiǎn)比較大。目前，一線城市商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)尚可，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件的可能性較小，二三線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)更容易受房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的影響，投資者需要格外關(guān)注。