據媒體報道，7月10日起，山東省濟南市新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著，在濟南實施了3年多的行政調控政策將正式退出房地產市場。
這是繼呼和浩特之后第二個明確提出取消限購的城市。
回顧2014年年以來限購政策的變化歷程，至目前為止，限購政策執(zhí)行層面的“雙向調控”的特征非常明顯。當前，除了一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進行調整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購，到無錫、海口等城市通過戶籍新政側面突破限購，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟南等城市直接發(fā)文取消限購，限購政策的調整力度越來越大，尤其是庫存偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。
筆者認為，從樓市調控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調控手段并不是一個長效性調控措施，遲早有其退出的一天。當前，各地限購政策開始出現定向寬松的措施。截止目前，據不完全統計，南寧、天津、無錫、?？凇刂?、呼和浩特、濟南等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調整，甚至呼和浩特、濟南直接表態(tài)取消限購，除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明、廈門、南昌、石家莊等城市放松限購的市場傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”。
從限購政策調整的趨勢來看，筆者預計，除了一線城市外，40個左右限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，尤其是對于大連、青島、杭州、福州、天津、長沙、武漢等上述存量偏大、存銷比排名較前的城市，極有可能在后期進一步出臺樓市限購定向寬松措施，甚至也不排除上述城市會以發(fā)文形式直接取消限購。
至此，限購取消已將眾望所歸。那么，限購取消之后樓市是不是就相安無事了？就這一輪限購政策定向寬松來講，盡管上半年調控政策轉向，部分城市出臺松綁限購等定向寬松措施，但是，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。從整個市場成交量表現來看，6月份市場成交量盡管因為開發(fā)企業(yè)“搶收”半年報業(yè)績出現回升，但是并沒有出現明顯回升，開發(fā)企業(yè)半年報業(yè)績“搶收”基本失利。
從上述分析來看，限購取消與否對于樓市基本面的影響不大，這也解除了限購取消之后大多數人對于未來市場出現大幅反彈的擔憂。
但市場并不會止于此。從大中城市短期市場表現來看，盡管短期內大多數城市存銷比高企，部分城市出現大幅降價的現象，但是，這樣的現象應該不會持續(xù)太久，預計第四季度，由于銀行信貸對于首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，同時，各地“微刺激”措施不斷出臺，樓市調控政策也轉向寬松，至此，供求關系較為合理或供不應求的城市房價將步入平穩(wěn)上漲的通道?？傮w上來看，上述政策面與市場面的變化將促使今年第四季度樓市基本面逐漸好轉。
回顧過去幾輪市場周期，在市場低谷期階段，樓市調控政策容易出現定向寬松趨勢，而樓市調控政策一旦略有松動，市場基本面在之后幾個月里馬上就會出現好轉，開發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會減輕，房價隨即也會面臨反彈的壓力。此時，投資投機客又會重回市場興風作浪。
從經驗與現實面對的問題來看，我們不能再度讓這一輪房地產市場回到以投資投機為主的時代。盡管在一些機構和官方表態(tài)來看，今年房地產市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應對，而應該未雨綢繆，建立房地產市場調控的常態(tài)化、長效的調控機制。
筆者認為，從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然。限購等行政化措施會逐步退出后，作為替代性的調控政策或調控機制，樓市長效調控機制應該抓緊研究，并逐步推出，并對房地產市場發(fā)展起到調節(jié)作用。
從這個角度來講，當前還未重現房價上漲的預期時，政府相關部門需盡快研究、出臺長效調控機制。當限購等行政化措施會逐步退出后，作為替代性的調控政策或調控機制，防止未來市場出現大起大落，促進房地產市場健康、平穩(wěn)發(fā)展。
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