今年以來，全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已連續(xù)六個月下滑。供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，政策著力點應(yīng)轉(zhuǎn)移到釋放需求上來，借助市場自發(fā)調(diào)整力量，引導(dǎo)合理需求釋放。
房地產(chǎn)市場頹勢從去年開始就有所體現(xiàn)。其中一個重要表現(xiàn)是，過去12個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速始終低于固定資產(chǎn)投資增速。房地產(chǎn)業(yè)曾在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中處于支柱地位，如今的弱化局面可謂前所未有。那么，房地產(chǎn)業(yè)果真如一些人所預(yù)言的那樣，已進入低迷期了嗎？當(dāng)然不是。
從供應(yīng)端看，房地產(chǎn)投資經(jīng)過多年的高速增長，如今的市場總體供應(yīng)量已較充足，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)明顯的供大于求現(xiàn)象。從需求端看，雖然目前整體需求出現(xiàn)頹勢，有三方面潛力仍不可忽視。一是因近期調(diào)整出現(xiàn)觀望的部分需求；二是在信貸政策調(diào)整后，因購房成本偏高而暫時無法釋放的剛需；三是城鎮(zhèn)化大勢引致的新增購房需求。這說明，盡管市場暫時低迷，但房地產(chǎn)業(yè)仍有著較強內(nèi)生動力。這種動力雖不足以支撐樓市回歸高速增長，但仍可使房地產(chǎn)市場進入“白銀時代”。
6月，全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)略有好轉(zhuǎn)。這與各地救市大潮有關(guān)，但也說明，經(jīng)過長期低迷后，市場正出現(xiàn)自發(fā)回調(diào)跡象。在此情況下，應(yīng)順應(yīng)這種調(diào)整趨勢，使更多需求進入市場。
首先，“限購令”應(yīng)有序退出。由于市場供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、合理需求無法釋放，在一些二線城市，限購政策已不合時宜。事實上，在不少城市中，“限購令”已名存實亡。
其次，應(yīng)適當(dāng)降低信貸門檻。信貸政策是影響需求釋放的最主要因素之一。盡管有關(guān)部門曾敦促商業(yè)銀行，要求其合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，但是在首付比例和貸款利率方面，購房者并未得到實質(zhì)性優(yōu)惠。這造成近期房價下跌但購房者實際成本并未下降。
第三，應(yīng)加快推進土地、戶籍制度改革，釋放城鎮(zhèn)化紅利。城鎮(zhèn)化進程是我國經(jīng)濟發(fā)展必經(jīng)階段，也是房地產(chǎn)業(yè)最大利好所在。為有序推進這一進程，需盡快突破土地、戶籍等政策藩籬，為城鎮(zhèn)提供更多新增需求，對接日益擴大的供應(yīng)規(guī)模。
隨著行政手段逐漸退出，房地產(chǎn)市場逐漸進入市場化調(diào)整軌道。為避免政策基調(diào)驟變、維持市場穩(wěn)定，在釋放需求過程中，仍有兩點需要注意。
一是注重差異化特征。考慮到區(qū)域市場形勢的差異，一線城市限購政策應(yīng)繼續(xù)存在，以避免需求無序釋放?？紤]到需求層級差異，在信貸和稅收政策調(diào)整過程中，應(yīng)繼續(xù)強調(diào)“差異化”，避免投機投資需求借機入市。
二是切勿忽略供給。在釋放合理需求的同時，切勿放松對供應(yīng)端的關(guān)注。一方面，一線城市土地供應(yīng)仍應(yīng)加大，從而縮小供需差異；另一方面，需加快推進棚戶區(qū)改造，從而承接更多新增需求。
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