近日，廈門也被傳放開(kāi)限購(gòu)政策。島外不僅全面解除限購(gòu)，不限套數(shù)，同時(shí)島內(nèi)的外地戶口在購(gòu)買限額1套的住宅時(shí)也無(wú)須社保證明。盡管隨后廈門市房管局表示并沒(méi)有接到取消限購(gòu)的通知，不過(guò)有廈門房產(chǎn)商向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，廈門市限購(gòu)政策已經(jīng)部分放開(kāi)，特別是一些高端物業(yè)銷售已經(jīng)不受限制。武漢商品住宅也因?yàn)槿セ芷谘娱L(zhǎng)至13.6個(gè)月而被指“逼近放松限購(gòu)底線”。

 

事實(shí)上，從年中南寧、天津等地“半遮半掩”的放松限購(gòu)，到7月以來(lái)明文發(fā)布取消限購(gòu)的呼和浩特、濟(jì)南，越來(lái)越多的二三線城市開(kāi)始傳出限購(gòu)松綁的消息。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于這一輪的限購(gòu)放松甚至取消的浪潮并未被叫停，市場(chǎng)認(rèn)為限購(gòu)解禁有望，至少目前已經(jīng)得到了監(jiān)管層的默許。而就在18日，有媒體稱住建部部長(zhǎng)陳政高在近日的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上提出要“千方百計(jì)的消化庫(kù)存”，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策。

 

限購(gòu)放松或已成定局，市場(chǎng)供需之間的微妙變化或許從限購(gòu)放開(kāi)一周的濟(jì)南窺得一斑。根據(jù)濟(jì)南市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，7月10日至17日， 濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽量為3307套，一周來(lái)的成交量比整個(gè)5月份還多出254套。其中，不少開(kāi)發(fā)商抓住機(jī)會(huì)快速走量，而一直嚴(yán)苛的信貸政策也出現(xiàn)了小的波動(dòng)， 部分銀行首套房貸款利率回歸基準(zhǔn)，公積金貸款也出現(xiàn)一定松綁。

 

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，一旦濟(jì)南取消限購(gòu)，其他除一線城市外的30多個(gè)城市都有可能取消限購(gòu)。而未來(lái)在執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，將在限購(gòu)政策上出現(xiàn)明顯的分化。

 

庫(kù)存壓力倒逼

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)10個(gè)城市或明或暗取消了限購(gòu)政策。從南寧、天津等地的放松限購(gòu)，到呼和浩特、濟(jì)南以及南昌已經(jīng)明確放開(kāi)限購(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)，二三線城市已掀起一輪限購(gòu)放松甚至取消的熱潮。

 

無(wú)獨(dú)有偶，上述這些城市的各大開(kāi)發(fā)商也都已經(jīng)接到取消限購(gòu)的相關(guān)通知。換言之，廈門、福州、昆明三個(gè)城市的限購(gòu)政策已經(jīng)名存實(shí)亡，政府雖未明確表態(tài)，但實(shí)質(zhì)上原來(lái)被限購(gòu)政策擋在門外的購(gòu)房者已經(jīng)可以順利購(gòu)房。

 

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，取消限購(gòu)，有三個(gè)動(dòng)力。第一就是緩解目前的庫(kù)存壓力，這個(gè)壓力是供求關(guān)系失衡所造成的。各家房企在去年激進(jìn)拿地，今年各類項(xiàng)目陸續(xù)取得了預(yù)售證之后，滿懷希望可以進(jìn)行各類項(xiàng)目的去化，這時(shí)卻發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者的入市情緒很低迷。第二是為市場(chǎng)注入一個(gè)積極的信號(hào)。如果地方政府置之不理，那么整個(gè)市場(chǎng)將面臨一個(gè)較大的壓力和恐慌，沒(méi)有信心的樓市勢(shì)必會(huì)崩潰，地方政府必須注入一定刺激。第三是防止價(jià)格下滑帶來(lái)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑反應(yīng)，進(jìn)而影響城市經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入情況。如果房?jī)r(jià)下滑，會(huì)發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)。

 

根據(jù)上海易居研究院的報(bào)告顯示，截至5月底，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%，去化周期超過(guò)16個(gè)月，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。而溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷比已超過(guò)20個(gè)月，庫(kù)存面臨著“壓力山大”的窘境。

 

“大量的庫(kù)存會(huì)影響房企銷售收入，進(jìn)而影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)于整個(gè)財(cái)政收支體系是一個(gè)威脅。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

 

按照中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，呼和浩特總?cè)丝?00萬(wàn)，其中城市人口僅200萬(wàn)，作為一個(gè)二線末的城市，其目前住宅庫(kù)存高達(dá)12萬(wàn)套，平均每月僅成交1000套。所以，消化目前庫(kù)存起碼需要十年。“巨大的去庫(kù)存壓力之下，地方政策松綁政策意愿強(qiáng)烈。地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會(huì)有不同角度、不同程度的松綁政策出臺(tái)。”張大偉表示。

 

“舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的房?jī)r(jià)一套140平方米的大概每平方米1萬(wàn)元左右，加上稅費(fèi)，大概總房?jī)r(jià)需要200萬(wàn)元，再加上裝修費(fèi)50萬(wàn)元，總計(jì)250萬(wàn)元。但是，買這套房子的人大部分都不會(huì)居住，除了周邊環(huán)境比較吵鬧以外，多數(shù)人都是投資，選擇租出去，那么多少錢租金合適？如果每個(gè)月租金不到1萬(wàn)元，投資者并不劃算。但是，四星級(jí)酒店一晚上也就400元，這么算來(lái)剛需買不起的不買了，買得起的但是投資的回報(bào)率太低也不買了，如此一來(lái)，限購(gòu)還能起什么作用？”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。

 

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。“除了一線城市外，40多個(gè)限購(gòu)城市的限購(gòu)政策有可能會(huì)在今年年底前全面放松，尤其是對(duì)于大連、青島、杭州、福州、天津、長(zhǎng)沙、武漢等存量偏大、存銷比排名較靠前的城市，極有可能在后期進(jìn)一步出臺(tái)樓市限購(gòu)定向?qū)捤纱胧?，甚至也不排除上述城市?huì)以發(fā)文形式直接取消限購(gòu)。”張宏偉表示。

 

然而，住建部政策研究中心主任秦虹卻表示，抑制投資和投機(jī)性需求，保護(hù)合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。“我個(gè)人不贊成一些中心城市沒(méi)有底線、沒(méi)有條件地放開(kāi)限購(gòu)，放任無(wú)限制地買房。”

 

房?jī)r(jià)難振

 

那么，限購(gòu)政策的取消將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成怎樣的影響呢？房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)又會(huì)如何呢？

 

一位不愿具名的金融業(yè)人士范先生告訴本報(bào)記者，就目前而言，市民該買的都買了，沒(méi)買的大多數(shù)都是買不起的，尤其是現(xiàn)在居民的消費(fèi)觀都改變了，如果是居住，也就是剛需市場(chǎng)基本上已經(jīng)飽和。仔細(xì)來(lái)看，今年的市場(chǎng)之所以出現(xiàn)波動(dòng)，并非政府限購(gòu)導(dǎo)致，而是市場(chǎng)的自發(fā)行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)跟股市、期貨市場(chǎng)都差不多，主要還在于購(gòu)房者的信心。

 

“而對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，確實(shí)存在過(guò)剩的問(wèn)題，因此很多在一二線城市買不起房子的人都在回鄉(xiāng)置業(yè)，但現(xiàn)存的問(wèn)題是，就算回鄉(xiāng)置業(yè)了，他們也不會(huì)居住在當(dāng)?shù)?。以合肥為例，我接觸過(guò)的幾個(gè)地產(chǎn)老板都說(shuō)，安徽合肥在省會(huì)城市里房?jī)r(jià)算是最低的，也算是一塊價(jià)值洼地，合肥在兼并巢湖市后，人口總量在800萬(wàn)。但合肥市居民才300萬(wàn)，拆遷戶、棚改戶，每家?guī)滋追孔拥谋缺冉允?，這些人不需要買房。如果要買房做投資，完全可以注冊(cè)公司來(lái)買房，限購(gòu)政策不起作用。”范先生說(shuō)道。

 

換句話說(shuō)，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)來(lái)說(shuō)，取消限購(gòu)并不能刺激房?jī)r(jià)的上漲。

 

“但是，從第三季度的情況看，房?jī)r(jià)依然會(huì)面臨下滑態(tài)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，因?yàn)檎w成交量難以提振，因此房企以價(jià)換量的策略還將繼續(xù)。

 

與此同時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是上行還是下行，首先都是量變，其次才是價(jià)變，也就是下行期先量降，而后價(jià)跌，轉(zhuǎn)入上行后先量升，而后價(jià)漲。

 

“首先，得看限購(gòu)解禁或放寬后是否能夠拉升區(qū)域商品房的銷量，其次，還是得看區(qū)域的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r如何，有沒(méi)有形成核心產(chǎn)業(yè)，對(duì)外來(lái)人口能否形成聚合效應(yīng)。如果有聚合效應(yīng)，在限購(gòu)解禁或放松后，該區(qū)域有可持續(xù)的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并由于源源不斷的增量購(gòu)房需求，能夠形成持續(xù)拉升商品房銷量的動(dòng)力。同時(shí)，信貸政策也能相對(duì)寬松，只有這些條件都具備，限購(gòu)解禁或放松才有可能提振房?jī)r(jià)。”郭毅說(shuō)道。

 

二手房繼續(xù)下跌

 

在調(diào)查過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)，隨著各地限購(gòu)政策取消的消息不斷傳出，二手房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌速度，而且幅度很大。據(jù)北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)的王女士告訴記者，僅一個(gè)星期，她本來(lái)打算出售的房子盡然比原先價(jià)格少了50萬(wàn)元。

 

根據(jù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)2014年上半年各月北京市各面積段二手住宅成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)顯示，120~140平方米面積段的二手房降價(jià)幅度最大，年內(nèi)累計(jì)降幅同比已達(dá)16.2%；90~120平方米面積段二手房?jī)r(jià)格降幅次之；90平方米以下小戶型和140平方米以上大戶型價(jià)格降幅相對(duì)較小。

 

而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年上半年北京市各城區(qū)二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的下降，中心城區(qū)、外城四區(qū)與近郊區(qū)年內(nèi)價(jià)格降幅分別為4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、順義與豐臺(tái)的降幅在10%以上，尤其是石景山區(qū)達(dá)到15.1%，每平方米降幅超過(guò)5000元。

 

 

那么，二手房市場(chǎng)為何會(huì)出現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下的局面呢？郭毅告訴記者，影響二手房?jī)r(jià)的是小業(yè)主的心態(tài)，如果小業(yè)主對(duì)樓市走向較為悲觀，就有可能低價(jià)放盤(pán)，因此個(gè)性化原因較多，和新房市場(chǎng)有跡可循的規(guī)律變化有很大不同。

 

“二手房往往已經(jīng)充分增值，小業(yè)主在面臨市場(chǎng)變化時(shí)比較容易受外部環(huán)境影響，從而調(diào)整報(bào)價(jià)。但由于開(kāi)發(fā)商在拿地、前期開(kāi)發(fā)、開(kāi)盤(pán)銷售過(guò)程中，其成本是剛性的，定價(jià)也是有底線，不會(huì)隨意降價(jià)。”郭毅說(shuō)道。

 

鏈家分析師張旭認(rèn)為，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，降價(jià)幅度較大的房源，一類是以連環(huán)單房源及投資“資產(chǎn)處理”或“拋售”為主。“換房連環(huán)單”客戶急于換房，多數(shù)低價(jià)出售，而投資者因擔(dān)心房?jī)r(jià)再降而遭受損失，故以低價(jià)出售以盡快回籠資金。另一類集中在前期漲幅虛高的區(qū)域，如順義區(qū)、昌平區(qū)，這些區(qū)域二手房?jī)r(jià)格去年漲幅超過(guò)30%，“在市場(chǎng)不好時(shí)，曾經(jīng)一度大漲的房源也更容易大幅下降。”