近期，持續(xù)了半年多的銀行個(gè)人住房按揭貸款收緊的局面有所緩解，但住房金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題不可能就此解決。針對(duì)今年以來(lái)各地普遍出現(xiàn)的商業(yè)銀行提高住房貸款利率、延緩貸款發(fā)放周期等房貸緊縮現(xiàn)象，5月份以來(lái)，央行和銀監(jiān)會(huì)相繼表態(tài)，要求商業(yè)銀行要“大力支持首套住房需求”。根據(jù)筆者近期的調(diào)研，目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款“審批-發(fā)放”周期從過(guò)去的2-3個(gè)月縮短到1個(gè)月左右，部分城市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率上浮幅度有所回調(diào)，這對(duì)于加快開(kāi)發(fā)商資金回籠、消化庫(kù)存來(lái)說(shuō)有很大幫助。

    住房貸款市場(chǎng)

    只是階段性回暖

    但是，筆者認(rèn)為，個(gè)人住房貸款緊縮局面的緩解，很大程度上是銀行資金面階段性寬松所致。隨著銀行半年末考核時(shí)點(diǎn)過(guò)去、銀行短端資金來(lái)源成本趨勢(shì)性下調(diào)、定向?qū)捤韶泿耪叩膶?shí)施、存貸比監(jiān)管政策的調(diào)整等等，7月份以來(lái)，銀行資金面趨于寬松。在國(guó)家監(jiān)管部門(mén)連續(xù)喊話(huà)的壓力下，銀行階段性改善了對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的政策。

    值得注意的是，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)回暖只是階段性的回暖，而非趨勢(shì)性的回暖。對(duì)于商業(yè)銀行資產(chǎn)組合來(lái)說(shuō)，目前個(gè)人住房貸款仍舊是“最不賺錢(qián)”的業(yè)務(wù)之一，個(gè)人房貸利率最高也不到8%，而小微企業(yè)貸款、消費(fèi)貸款、信托等資產(chǎn)收益目前仍可以達(dá)到10%以上；其次，不像企業(yè)貸款，個(gè)人住房貸款無(wú)法給銀行貢獻(xiàn)結(jié)算存款，也就無(wú)法緩解銀行未來(lái)可能再次出現(xiàn)的存貸比爆表問(wèn)題，未來(lái)新增個(gè)人住房貸款空間仍舊有限；再次，個(gè)人住房貸款短則10年，長(zhǎng)則30年，屬于銀行最長(zhǎng)期限的資產(chǎn)，而近年來(lái)，銀行資金來(lái)源卻越來(lái)越趨于短期化，甚至通過(guò)超短期的理財(cái)產(chǎn)品來(lái)“滾動(dòng)”。這樣的話(huà)，個(gè)人住房貸款增加發(fā)放，必將會(huì)惡化銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是銀行未來(lái)面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)；最后，個(gè)人住房抵押貸款屬于期限長(zhǎng)的表內(nèi)貸款，是占用銀行資本最大的業(yè)務(wù)，而且未來(lái)還可能會(huì)隨著風(fēng)險(xiǎn)的暴露而增加銀行的資本占用和壞賬撥備，相比小微、中小企業(yè)、消費(fèi)貸款、同業(yè)等期限短、收益高的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)優(yōu)勢(shì)不再。

    銀行緊縮個(gè)人住房貸款

    是大趨勢(shì)

    因此，未來(lái)銀行緊縮個(gè)人住房貸款，甚至“拋棄”個(gè)人住房貸款是大趨勢(shì)。讓我們疑惑的是，如果站在15年前，即“房改”開(kāi)始的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，彼時(shí)個(gè)人住房貸款被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在對(duì)待個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的態(tài)度上，銀行之所以在一前一后出現(xiàn)如此大的反差，直接源于樓市未來(lái)將步入大周期下行階段?？梢酝评?，目前銀行發(fā)放的任何一筆個(gè)人住房抵押貸款，都有可能在未來(lái)隨著房?jī)r(jià)下行而成為不良貸款。因此，對(duì)于以盈利為取向的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，貸款資產(chǎn)組合中調(diào)減、甚至拋棄個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是理性的選擇。更何況，目前銀行可選貸款業(yè)務(wù)中，有比個(gè)人住房貸款收益更高的產(chǎn)品可選，因此，在風(fēng)險(xiǎn)加大和收益率相對(duì)下降的情況下，商業(yè)銀行只好以提高個(gè)人房貸利率來(lái)緩沖不利，這也是為何監(jiān)管部門(mén)不斷喊話(huà)，但個(gè)人住房貸款利率仍舊難回優(yōu)惠利率水平的原因。

    其實(shí)，從全球商業(yè)銀行資產(chǎn)選擇來(lái)看，不管在樓市上升時(shí)期，還是樓市下降時(shí)期，圍繞住房的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是銀行資產(chǎn)包里的重要選擇之一，這主要源于住房資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、抵押物有保障、部分區(qū)域的房產(chǎn)長(zhǎng)期具有升值潛力等。但是，我國(guó)之所以在當(dāng)前出現(xiàn)銀行“不待見(jiàn)”個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，如果與其它國(guó)家相比的話(huà)，最大的區(qū)別和問(wèn)題就在于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的流動(dòng)性太差，導(dǎo)致這一業(yè)務(wù)上述優(yōu)勢(shì)在新的市場(chǎng)形勢(shì)下反而成為劣勢(shì)。

    由于貸款不流動(dòng)，再加上過(guò)去幾十年基本堅(jiān)持優(yōu)惠的貸款利率，個(gè)人住房貸款在提高老百姓資金杠桿的同時(shí)，事實(shí)上也在發(fā)揮著給開(kāi)發(fā)商低成本融資的作用，按揭貸款一直占據(jù)銀行資金來(lái)源40%左右的份額。過(guò)去的幾十年內(nèi)，特別是房改以來(lái)的15年，房?jī)r(jià)上漲收益的絕大部分被開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者分享。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，盡管也能夠獲得貸款收益，但相比房?jī)r(jià)上漲收益來(lái)說(shuō)，小巫見(jiàn)大巫。更委屈的是，由于貸款期限長(zhǎng)、不流動(dòng)，在房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道后，房?jī)r(jià)下行的所有風(fēng)險(xiǎn)基本上都讓商業(yè)銀行承擔(dān)了。也就是說(shuō)，在整個(gè)個(gè)人住房貸款周期上，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配。另外，在我國(guó)，由于沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)的法律，再加上法院在裁決經(jīng)濟(jì)案件時(shí)，往往保護(hù)被告人的基本住房需求。因此，即便銀行為保護(hù)債權(quán)而有權(quán)收回抵押房屋，但在實(shí)踐中也難以通過(guò)拍賣(mài)來(lái)保全債權(quán)。

    設(shè)法讓個(gè)人住房貸款

    流動(dòng)起來(lái)

    如果個(gè)人住房貸款能夠流動(dòng)的話(huà)，特別是可以將其證券化，發(fā)行以未來(lái)資產(chǎn)現(xiàn)金流收益為基礎(chǔ)的證券，并可以隨時(shí)將其出售給市場(chǎng)投資機(jī)構(gòu)，尤其是在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出或預(yù)期房?jī)r(jià)下行時(shí)。這樣的話(huà)，就可以有效地消除銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)上收益和風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重不匹配的情況。更重要的是，通過(guò)資產(chǎn)證券化，銀行不僅能夠參與房?jī)r(jià)上漲收益的分配，而且還能調(diào)倉(cāng)來(lái)規(guī)避下跌風(fēng)險(xiǎn)的損失，這事實(shí)上改觀了銀行目前“分享小收益、承擔(dān)大風(fēng)險(xiǎn)”的局面，特別是解除了銀行對(duì)于“未來(lái)可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險(xiǎn)”的顧慮，銀行開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性也會(huì)高很多。

    另外，即便個(gè)人住房貸款不能證券化，但如果我國(guó)能夠建立像美國(guó)“兩房”（房利美和房地美）類(lèi)似的政府支持的金融機(jī)構(gòu)，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款，那么銀行可以將現(xiàn)有的存量個(gè)人住房貸款通過(guò)貸款二級(jí)市場(chǎng)出表，大大緩解銀行存貸比壓力、資本占用壓力、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)壓力；另一方面，也可以極大地緩解銀行在未來(lái)可能將承擔(dān)樓市下行風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，銀行在發(fā)放新的住房貸款上的積極性也將會(huì)提升很多。事實(shí)上，美國(guó)住房金融的主體——儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)之所以在上世紀(jì)80年代紛紛破產(chǎn)，利率市場(chǎng)化后個(gè)人住房貸款利率與市場(chǎng)化的存款利率“倒掛”和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是罪魁禍?zhǔn)?。而美?guó)之所以建立以“兩房”為主的二級(jí)房貸市場(chǎng)，目的是為適應(yīng)金融市場(chǎng)新形勢(shì)，創(chuàng)新住房金融供應(yīng)模式。目前，我國(guó)面臨著與美國(guó)80年代儲(chǔ)貸危機(jī)前類(lèi)似的局面，不管是實(shí)施抵押貸款證券化，還是建立二級(jí)市場(chǎng)，讓個(gè)人住房貸款流動(dòng)起來(lái)刻不容緩。 （李宇嘉 作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）