從北京商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2006年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的同期最低值，到南京房?jī)r(jià)近兩年來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，再到南寧樓市進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)博弈的“冰封期”，受調(diào)控未見(jiàn)明顯放松、銀根收緊、行業(yè)周期性特點(diǎn)等因素影響，多地樓市現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，深度調(diào)整大勢(shì)確立。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭(zhēng)議最多的。

    7月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1至6月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，住宅銷(xiāo)售面積下降7.8%；商品房銷(xiāo)售額31133億元，下降6 .7%，住宅銷(xiāo)售額下降9.2%。各項(xiàng)指標(biāo)顯示：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落，新開(kāi)工面積降幅持續(xù)收窄；商品房銷(xiāo)售面積降幅放緩，價(jià)格同比小幅回落；房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷(xiāo)售回款占比出現(xiàn)下滑?？傮w而言，上半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)依舊，市場(chǎng)庫(kù)存壓力持續(xù)加大。

    上半年多地樓市量?jī)r(jià)齊跌

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢(shì)。此外，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。而二線城市廣西南寧的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。

    亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京共有401個(gè)項(xiàng)目取得銷(xiāo)售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應(yīng)面積597.64萬(wàn)平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)下自2009年以來(lái)近5年同期歷史新高。

    盡管供應(yīng)量大增，在樓市成交量方面，由于受到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑影響，加之銀行對(duì)購(gòu)房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收?qǐng)觥?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%，總成交面積為345.98萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降91%。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢(shì)。尤其春節(jié)后隨著多個(gè)二三線樓市樓盤(pán)大量滯銷(xiāo)，頻繁曝出大幅降價(jià)，房?jī)r(jià)下降預(yù)期加深，盡管一線城市房地產(chǎn)依然企穩(wěn)，但購(gòu)房者開(kāi)始有看淡預(yù)期。受此影響，此后幾個(gè)月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應(yīng)等因素作用下，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加重，使得北京樓市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的同期最低值。

    本報(bào)記者了解到，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份南京的新房樣本均價(jià)為14024元/平方米，環(huán)比4月下跌1 .36%。這是自2012年5月南京房?jī)r(jià)環(huán)比連漲以來(lái)，近24個(gè)月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。該跌幅排在全國(guó)十大重點(diǎn)城市第一名。

    二線城市廣西南寧的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。長(zhǎng)年在珠三角一帶從事商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的深圳匯金行副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開(kāi)盤(pán)價(jià)格超過(guò)7000元/平方米的樓盤(pán)都賣(mài)不動(dòng)，但開(kāi)盤(pán)價(jià)格在6500元/平方米以下的樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售一空。”

    長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中心主任歐陽(yáng)學(xué)海告訴記者，今年以來(lái)長(zhǎng)沙樓市銷(xiāo)售同比下降很多，主要是因?yàn)殂y行貸款收緊，包括購(gòu)買(mǎi)貸款和開(kāi)發(fā)貸款。去年下半年以來(lái)，銀行推行貸款利率市場(chǎng)化，銀行的貸款更愿意給一些成長(zhǎng)性好的企業(yè)，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    全國(guó)樓市深度調(diào)整大勢(shì)確立

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限；其中部分二、三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。

    從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙雙呈負(fù)增長(zhǎng)，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。全國(guó)性成交均價(jià)的下跌主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過(guò)三四線城市，導(dǎo)致全國(guó)均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。

    上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，如新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、土地成交面積等。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于2013年基數(shù)過(guò)高導(dǎo)致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來(lái)看，增速加速下滑，跌幅逐月擴(kuò)大，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整的大勢(shì)已經(jīng)確立。

    在房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額的同比增速趨勢(shì)表現(xiàn)方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢(shì)尤為明顯，在市場(chǎng)供應(yīng)增加、價(jià)格上漲導(dǎo)致的購(gòu)買(mǎi)力明顯不足，加之銀行對(duì)個(gè)人房貸收緊，從而促成了整個(gè)行業(yè)的實(shí)際下跌調(diào)整，而且進(jìn)入2014年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售額的下跌速率已經(jīng)超過(guò)了商品房銷(xiāo)售面積下跌速度，這意味著價(jià)格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會(huì)逐漸成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為113.9萬(wàn)套。這一數(shù)值比2013年上半年同期下調(diào)幅度達(dá)到了23.7%，其中一線城市跌幅達(dá)到了31%，二線城市跌幅達(dá)到了34%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限；其中部分二、三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。

    易居研究院研究員朱光告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，今年3月以來(lái)，土地購(gòu)置面積增幅再次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，前6個(gè)月土地購(gòu)置面積增幅較前5月基本平穩(wěn)?？傮w上看，在目前行業(yè)依舊處于調(diào)整態(tài)勢(shì)下，房企對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)仍趨于謹(jǐn)慎，拿地節(jié)奏放慢。預(yù)計(jì)今年下半年隨著去年同期基數(shù)的上升，土地購(gòu)置面積同比增幅也將繼續(xù)呈現(xiàn)平緩的下行態(tài)勢(shì)。

    從商品房銷(xiāo)售面積同比增幅走勢(shì)看，上半年商品房同比增幅雖然繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但開(kāi)始呈現(xiàn)收窄上行態(tài)勢(shì)，這與去年同期基數(shù)下降明顯有關(guān)。預(yù)計(jì)今年下半年，隨著去年同期基數(shù)的逐步下降，商品房銷(xiāo)售面積同比跌幅也將繼續(xù)收窄。

    張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)前樓市降溫趨勢(shì)已經(jīng)明確，房?jī)r(jià)將繼續(xù)明顯下行。他表示，2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭(zhēng)議最多的。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。

    他還指出，市場(chǎng)的持續(xù)低迷令多地新房庫(kù)存出現(xiàn)明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州7月初的庫(kù)存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線城市庫(kù)存增加更加明顯。

    重慶方面一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年市場(chǎng)不景氣，是屬于“非調(diào)控政策”下行，屬于市場(chǎng)自身調(diào)整，與以往數(shù)次宏觀調(diào)控導(dǎo)致的下行有本質(zhì)區(qū)別。在2013年量?jī)r(jià)齊升過(guò)后，市場(chǎng)有自身的回調(diào)壓力。如果沒(méi)有放松限購(gòu)限貸等強(qiáng)刺激政策出臺(tái)，今年全年成交量同比會(huì)有較大幅度下滑，成交價(jià)格下降也將會(huì)持續(xù)到年底。

    開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”回籠資金

    從樓市表現(xiàn)來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱成“多形態(tài)營(yíng)銷(xiāo)”，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以價(jià)換量”。

    針對(duì)北京市場(chǎng)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析表示，去年“亮眼”的業(yè)績(jī)使得大部分開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)高今年銷(xiāo)售目標(biāo)，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來(lái)的銷(xiāo)量下跌、信貸政策的持續(xù)緊縮帶來(lái)的融資難度加大的情形下，“現(xiàn)金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進(jìn)快出”的高周轉(zhuǎn)策略來(lái)維持現(xiàn)金流的持續(xù)。

    今年上半年，樓市調(diào)整步伐首先起始于長(zhǎng)三角區(qū)域，與此同時(shí)“降價(jià)”策略也最先在長(zhǎng)三角城市發(fā)起。5月以來(lái)，南京市場(chǎng)的房企紛紛加大了促銷(xiāo)力度，目前全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)盤(pán)整趨勢(shì)，近郊部分板塊價(jià)格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域。

    南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武認(rèn)為，目前樓市降價(jià)多采用明著特價(jià)暗著優(yōu)惠的方式。胡小武稱，從樓市表現(xiàn)來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱成“多形態(tài)營(yíng)銷(xiāo)”，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以價(jià)換量”。

    此外，今年以來(lái)長(zhǎng)沙樓市開(kāi)盤(pán)情況普遍冷清，沒(méi)有以往那么火爆，因此開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)活動(dòng)也一再升級(jí)。當(dāng)年有濱江“地王”之稱、樓面單價(jià)接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳；素有“價(jià)格高地”威望的梅溪湖片區(qū)，緊鄰北岸的振業(yè)城也拿出了100套價(jià)格在5988元至6988元/平方米之間的特價(jià)房。

    “今年以來(lái)，銀行按揭貸款遲遲到不了開(kāi)發(fā)商手上，以前銀行狀況比較好的時(shí)候，一般兩周就到賬了，而現(xiàn)在一拖半年才能到，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金緊張”。歐陽(yáng)學(xué)海表示，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商搞降低首付的方式，這樣的目的是為了“以小換大”，盡快從銀行拿到資金。