7月21日，北京市最便宜的自住房項(xiàng)目—當(dāng)代采育滿庭春MOMA，也是北京市第四個(gè)進(jìn)行搖號(hào)的自住房項(xiàng)目，從21626戶(hù)優(yōu)先家庭中，搖取出8892戶(hù)“中簽”家庭。本周六起，該項(xiàng)目將正式選房。

 

滿庭春項(xiàng)目可以提供自住房1482套，銷(xiāo)售均價(jià)9500元/平方米，最小的84平方米兩居室，總房款79.8萬(wàn)元，首付僅23.9萬(wàn)元。

 

21日搖號(hào)“中簽”的數(shù)量為房源的6倍，這創(chuàng)下了北京自住房搖號(hào)以來(lái)的搖取家庭數(shù)與房源數(shù)之比的新高。對(duì)此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商新聞發(fā)言人表示，為了避免由于先期搖號(hào)數(shù)量不足導(dǎo)致的重新?lián)u號(hào)，協(xié)商后決定搖取6倍數(shù)量。中簽者將按搖號(hào)順序，分時(shí)段進(jìn)行選房。

 

“房?jī)r(jià)下跌，自住房還劃算嗎？”“買(mǎi)‘上市受限’的自住房，還不如買(mǎi)普通商品房。”這是一些市民的議論。搖上號(hào)卻選擇了放棄，這是少部分自住房申購(gòu)者的選擇。中簽者為何棄購(gòu)？如何看待北京自住房“申請(qǐng)火爆、棄購(gòu)不少”的現(xiàn)象？

 

雖有棄購(gòu)仍全被認(rèn)購(gòu)

 

相對(duì)火爆的自住房申請(qǐng)，棄購(gòu)的出現(xiàn)，一開(kāi)始令大家感到驚訝。

 

首個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目金隅匯星苑，一共有1882套房。搖號(hào)時(shí)共搖出3764個(gè)號(hào)，其中前1882號(hào)為正選組，第1883號(hào)至第3764號(hào)為備選組。在正選組選房時(shí)，349戶(hù)家庭放棄本次選房資格，放棄選房占比約兩成。

 

第二個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目首創(chuàng)悅都匯項(xiàng)目，在選房第一天，700個(gè)中簽家庭共認(rèn)購(gòu)296套，接近六成的家庭未成功選房。

 

市場(chǎng)預(yù)估，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的自住房，將出現(xiàn)“棄購(gòu)者更多”現(xiàn)象。因此，滿庭春項(xiàng)目以房源6倍的數(shù)量搖出了中簽者。

 

但是，一位自住房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，不管正選組的棄購(gòu)率是20%還是60%，匯星苑和悅都匯等項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)遞補(bǔ)，最終都已選房、交納定金、完成認(rèn)購(gòu)。他認(rèn)為，拿正選組的“棄購(gòu)率”來(lái)評(píng)判自住房冷熱程度很不科學(xué)。以匯星苑為例，申購(gòu)的優(yōu)先家庭有127638戶(hù)，由于隨機(jī)抽號(hào)，大部分申購(gòu)者沒(méi)有機(jī)會(huì)選房，還有大量非優(yōu)先家庭，則連搖號(hào)都無(wú)法參加。“真正的棄購(gòu)率，應(yīng)該是所有人選房后，看房子還有多少剩余。事實(shí)上，一有棄購(gòu)，后面的人馬上補(bǔ)上，仍然是供不應(yīng)求。”

 

記者注意到，滿庭春項(xiàng)目已不再區(qū)分正選組、備選組，而是按照中簽順序，依次選房。

 

棄購(gòu)原因多種多樣

 

匯星苑開(kāi)發(fā)商金隅嘉業(yè)對(duì)603戶(hù)棄購(gòu)家庭隨機(jī)回訪，接受訪問(wèn)的70戶(hù)家庭中，3/4家庭是由于支付能力有限而放棄了選房。

 

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理陳玉謙介紹說(shuō)，這些家庭具體情況又各有不同，一部分無(wú)法湊齊首付，一部分支付不起貸款月供，還有一部分由于退休無(wú)法申請(qǐng)貸款。

 

保障房輪候家庭是自住房的優(yōu)先家庭。匯星苑項(xiàng)目中簽家庭中，輪候家庭有百戶(hù)左右，開(kāi)發(fā)商介紹，這類(lèi)家庭棄購(gòu)的概率非常高。

 

自住房制度設(shè)計(jì)之初，關(guān)于將保障房輪候家庭作為優(yōu)先對(duì)象，曾有爭(zhēng)議。住房保障部門(mén)當(dāng)時(shí)的解釋是，有意愿的住房保障家庭可以通過(guò)親友幫助等多種方式，籌集購(gòu)房款項(xiàng)。從目前實(shí)際情況看，確有不少輪候家庭雖然中簽，但由于經(jīng)濟(jì)原因放棄購(gòu)房。

 

此外，自住房項(xiàng)目的客觀情況，也是出現(xiàn)棄購(gòu)的原因。悅都匯項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，通過(guò)與客戶(hù)的溝通，除支付能力外，多數(shù)家庭因?qū)Φ乩砦恢貌粷M意而棄購(gòu)。陳玉謙認(rèn)為，每個(gè)項(xiàng)目因?yàn)槠渥陨淼奈恢?、品質(zhì)、價(jià)格，無(wú)法滿足所有申購(gòu)家庭的需求。例如在城北上班的市民，選擇南六環(huán)的自住房就很不現(xiàn)實(shí)。

 

自住房推出之初，北京市住建委曾提醒，兩年內(nèi)北京將保證7萬(wàn)套自住型商品住房土地供應(yīng)，購(gòu)房人應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、價(jià)格、套型等理性選擇申購(gòu)項(xiàng)目，不必每個(gè)項(xiàng)目均嘗試申購(gòu)。目前來(lái)看，同時(shí)申購(gòu)多項(xiàng)目者并不少，已有人在前3個(gè)項(xiàng)目同時(shí)中簽。

 

分析棄購(gòu)原因，北京市住建委相關(guān)人士表示：保障房?jī)?yōu)先家庭因經(jīng)濟(jì)條件放棄是制度設(shè)計(jì)，他們既有選擇權(quán)，也有放棄權(quán)，很正常；同時(shí)中簽者，只能選擇一個(gè)項(xiàng)目，必須放棄其他項(xiàng)目；同時(shí)還有一些申購(gòu)者，之前未仔細(xì)考慮，中簽后發(fā)現(xiàn)不合適，放棄了。

 

價(jià)格吸引力依然存在

 

價(jià)格，無(wú)疑是影響購(gòu)房者的重要因素。全國(guó)房?jī)r(jià)普降已成氣候，成為棄購(gòu)的一個(gè)背景。

 

但北京房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)仍不明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比增長(zhǎng)8%。北京市統(tǒng)計(jì)局公布今年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的表述也十分謹(jǐn)慎，僅稱(chēng)“房?jī)r(jià)漲幅逐步回落，漲幅形成趨勢(shì)性回落態(tài)勢(shì)”。

 

二手房?jī)r(jià)格方面，6月環(huán)比下降1.3%，同比增長(zhǎng)4.7%。有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，上半年北京市二手住宅價(jià)格平均降幅已達(dá)到7.3%，個(gè)別區(qū)域降幅更大。“自住房項(xiàng)目周邊樓盤(pán)中，個(gè)別房源價(jià)格甚至降到了低于自住房水平。”

 

但對(duì)這一說(shuō)法，市場(chǎng)并未形成共識(shí)。有其他研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，上述降價(jià)略低于或與自住房持平的二手房項(xiàng)目，基本都是建筑質(zhì)量較差、戶(hù)型不太好的項(xiàng)目，且屬于個(gè)別項(xiàng)目中的“點(diǎn)降”。

 

一位自住房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，從實(shí)際銷(xiāo)售情況看，目前行情下，自住房仍然吸引了大部分剛需客戶(hù)，價(jià)格吸引力依然存在。

 

棄購(gòu)升級(jí)將有負(fù)面影響

 

對(duì)目前出現(xiàn)的棄購(gòu)現(xiàn)象，一種看法是說(shuō)明政策失靈，但也有看法認(rèn)為這說(shuō)明自住房正在流向真正需要的目標(biāo)人群。

 

一位房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士分析說(shuō)，自住房已經(jīng)起到抑制房?jī)r(jià)的政策效果，但其申購(gòu)門(mén)檻很低，只需要符合商品房限購(gòu)條件即可。目前看，隨著房?jī)r(jià)停滯乃至下調(diào)，投資者覺(jué)得不劃算放棄購(gòu)買(mǎi)，低收入者無(wú)奈放棄后仍可回歸保障房系統(tǒng)，真正的夾心層覺(jué)得項(xiàng)目合適仍會(huì)購(gòu)買(mǎi)。

 

但是，“棄購(gòu)升級(jí)”仍會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面影響，需引起重視：一是影響夾心層剛需群體的購(gòu)房選擇，二是影響政府主管部門(mén)掌握、判斷市場(chǎng)需求，制定政策。匯星苑、悅都匯等已完成選房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人建議說(shuō)，可在申購(gòu)或棄購(gòu)環(huán)節(jié)增設(shè)合理門(mén)檻，避免出現(xiàn)表面高棄購(gòu)率。北京市住建委對(duì)這些建議尚未回應(yīng)。

 

據(jù)記者觀察，“棄購(gòu)”目前仍是偽概念，但對(duì)于未來(lái)可能出現(xiàn)的“困境”要早作打算。自住房在土地出讓時(shí)已經(jīng)“鎖定”房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲時(shí)能發(fā)揮“定海神針”作用，但如果普通商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下調(diào)，真正出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象，自住房的吸引力不及普通商品房，如何定價(jià)，政策應(yīng)提前儲(chǔ)備。