88030元/平米的樓面地價(jià)，5.77億元的總價(jià)，讓上海黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗住宅用地又一次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

7月9日，該地塊由上海永業(yè)集團(tuán)、上海盛高投資、珠海華發(fā)實(shí)業(yè)及麗豐控股四家企業(yè)參與競拍，最終麗豐控股以5.77億元拿下。該地塊要求配建30%的保障房和2%的公建配套，若剔除這兩部分面積，樓板價(jià)將高達(dá)88030元/平方米，創(chuàng)下新的全國單價(jià)地王新紀(jì)錄。

 

有業(yè)內(nèi)告訴記者，這幅地塊面積較小，即使樓板價(jià)創(chuàng)造地王，也沒有可比性。相反，從該地塊的拍賣情況分析，要求設(shè)置了30%的保障房，一般地塊要求配建5%，還要求100%精裝修以及現(xiàn)房銷售，諸如此類條件，這塊地的“勾地”痕跡比較明顯。不過由于上海房地產(chǎn)市場相對規(guī)范，土地出讓還是要經(jīng)過市場化操作，所謂“勾地”無法阻攔其他參與者的進(jìn)入。

 

鴻毅資本總裁張義鴻認(rèn)為，今年上半年以來，上海土地市場分化情況明顯，上海周邊區(qū)域的土地大部分是底價(jià)成交，而市區(qū)稀缺住宅地塊，則屢屢創(chuàng)出單價(jià)的地王，這說明一些位置優(yōu)越的住宅類地塊，依然會(huì)受到開發(fā)商的熱捧。但這樣的市中心優(yōu)質(zhì)地塊出讓，對于總體土地市場并不具有代表性，很難改變目前上海土地市場總體低迷的行情。

 

單價(jià)地王難掩整體低迷

 

一邊是瘋狂的地王，一邊是寂寞的流拍。

 

在上海黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗住宅用地刷新全國單價(jià)地王，成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)之后，上海嘉定區(qū)、崇明縣、浦東臨港地區(qū)、以及奉賢區(qū)各有一宗土地延時(shí)出讓，調(diào)整出讓時(shí)間的原因均為：在提交競買保證截止時(shí)，僅有一家競買申請人提交了競買保證且提交了競買申請。這是上海年內(nèi)第二次在有競買人申請競買的前提下，延時(shí)出讓地塊。

 

新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷告訴記者，上海房地產(chǎn)市場頹勢難改，擺在開發(fā)商面前最重要的是去庫存，市中心的稀缺地塊行情已經(jīng)看好，但城郊區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)較大，在有競買人申請競買的前提下延遲出讓地塊，可見上海區(qū)縣政府不能接受土地底價(jià)成交的結(jié)果，而開發(fā)商在目前的市場環(huán)境下似乎并不“領(lǐng)情”。

 

中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，自2009年以來的地王大多沒有好的收場。如中海長風(fēng)上海地王、金地青浦地王、華僑城的蘇河灣地王等，特別是在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)這些地王尚未開建便已“被破發(fā)”，在低迷的市場中，地王想要盈利很難。

 

“為什么很多開發(fā)商會(huì)去爭奪一塊盈利前景不好地塊，最重要的原因是這些開發(fā)商剛剛進(jìn)入上海市場，急于在上海市場做出產(chǎn)品樹立自己的品牌，從而再向長三角區(qū)域拿地拓展，上海對他們而言，是一個(gè)品質(zhì)的標(biāo)桿。以麗豐控股為例，剛剛進(jìn)入上海，一定要用產(chǎn)品品質(zhì)去證明自己的實(shí)力，而盈利能力則是次要目標(biāo)。”張義鴻認(rèn)為。

 

在該地塊拍賣現(xiàn)場，麗豐控股現(xiàn)場一位代表稱，這個(gè)價(jià)格確實(shí)挺高，公司拿下它主要是因地塊的位置優(yōu)越，品牌價(jià)值好。這位人士亦承認(rèn)，該地塊限制性條件也多，開發(fā)難度較高。

 

世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為，單價(jià)地王的誕生并不具備標(biāo)桿意義，這反而正是土地市場趨冷的一種特有現(xiàn)象。

 

縱觀上海這幾年的土地拍賣思路，在土地市場不景氣、土地出讓金均價(jià)和總量銳減、房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)下滑的背景下，上海市政府必然會(huì)采取適度“托市”措施，例如，增加優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例，保證土地不流拍，以適度刺激土地市場回暖，保證財(cái)政收入穩(wěn)定。

 

土地市場分化顯現(xiàn)

 

持續(xù)近半年的樓市降溫，已經(jīng)傳導(dǎo)到了土地市場，今年以來，上海大部分土地的溢價(jià)率都在30%以內(nèi)，有一半左右的土地拍賣是“底價(jià)成交”，全國一二線城市的土地市場均出現(xiàn)了降溫。

 

歐陽捷告訴記者，從開發(fā)商的角度，已經(jīng)過了悶頭拿地就能賺錢的時(shí)代，包括A股房地產(chǎn)龍頭招保萬金在內(nèi)的多數(shù)房企，2014年上半年的銷售數(shù)據(jù)并不非常理想。這也制約了房企進(jìn)一步拿地的動(dòng)力。目前的市場環(huán)境，大部分房企都會(huì)把去庫存作為重要的工作。對于土地，開發(fā)商相比之前，會(huì)做更詳盡的研究，只對優(yōu)質(zhì)地塊出手。

 

據(jù)中原監(jiān)測的全國重點(diǎn)一二線40個(gè)城市成交金額前100的住宅用地和商用地塊顯示，100幅地塊中溢價(jià)率在5%以上的地塊去年6月有36幅，而今年僅有13幅，底價(jià)成交率今年6月高達(dá)63%，而去年同期為34%。

 

分析上海上半年的土地市場數(shù)據(jù)顯示，上海土地市場的分化越來越明顯。今年前6個(gè)月，上海土地市場經(jīng)營性用地成交77幅，同比減少14.4%，成交面積279.1萬平方米，同比減少9.4%，成交金總額達(dá)581.9%億元，同比下滑12.6%。

 

而在今年一季度，上海土地市場共計(jì)出讓經(jīng)營性用地55幅，同比大漲61.9%。成交面積228.9萬平方米，同比上漲78.8%，成交總金額達(dá)468億元，同比大幅上漲160%。

 

從一季度土地市場數(shù)據(jù)全線飄紅，到上半年土地市場數(shù)據(jù)全面走低，二季度的土地市場成交數(shù)量、面積、總額幾乎均不到一季度的一半，可以說上海土地市場在今年上半年經(jīng)歷了一次“冰火兩重天”的過山車境遇。

 

不過，從地方政府的角度，目前來看，土地財(cái)政依然是其最仰仗的收入來源。地方政府并不愿意把土地降價(jià)出讓，所以目前大部分城市土地的出讓價(jià)格相比去年，并沒有像行業(yè)基本面一樣下滑。

 

“當(dāng)前土地市場流拍現(xiàn)象增多，客觀上導(dǎo)致市場上土地供應(yīng)相對減少，這或許導(dǎo)致今后兩三年市場供應(yīng)長期處于相對偏緊的狀態(tài)，從這個(gè)角度而言，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理把控好土地市場供應(yīng)變化而導(dǎo)致的市場投資周期變化，選擇合適機(jī)會(huì)抄底土地市場。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長姚玲珍表示，從投資角度來說，作為生產(chǎn)要素的土地成本會(huì)降至最低，性價(jià)比較高的土地往往也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)未來可以有相對不錯(cuò)的投資回報(bào)。