在二、三線城市相繼發(fā)出樓市限購“松綁”的信號后，這一股“解禁”之風(fēng)也在近日刮到了上海，但在7月18日上海市政府新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人徐威否認(rèn)了此傳聞，并表示，上海一直以來嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)政策，不存在所謂的限購“松綁”。

 

據(jù)金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月第三周，商品住宅成交不足15萬平方米，與上周商品住宅25.83萬平方米的新增供應(yīng)形成明顯的落差，可見樓市觀望情緒之濃，開發(fā)商和購房者之間陷入焦灼。有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的局面或?qū)⑹俏磥砣齻€(gè)月市場的主流表現(xiàn)。

 

無條件看漲跌都錯(cuò)誤

 

上周，上海市政府新聞發(fā)布會上公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海房地產(chǎn)業(yè)增加值為554.89億元，同比增長1.2%，增幅回落了13.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資為1338.01億元，比去年同期增長5.4%。市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師嚴(yán)軍介紹，上半年全市新建商品房銷售面積同比下降了18.6%，其中商品住宅銷售面積下降了17.1%。在商品住宅當(dāng)中，市場化住宅的銷售明顯下降，降幅達(dá)到37.2%，存量房買賣登記面積下降了45.3%。

 

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)了一些新情況和新變化，但我認(rèn)為還是要全面客觀地加以分析。”嚴(yán)軍表示，“2013年全年，上海全市商品房銷售面積增長超過25%，商品住宅銷售面積增長達(dá)到26.6%，存量房買賣登記面積增長了78%，存量住宅買賣登記面積翻了一倍。”“在這樣的背景下，上海今年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)本身發(fā)展的需要，也有利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。”他認(rèn)為，“總體來看，上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢還是平穩(wěn)的，下一步如何發(fā)展還需要進(jìn)一步觀察。”

 

對此，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任、佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)也認(rèn)為，依照目前的運(yùn)行態(tài)勢，后市雖然價(jià)格下行壓力繼續(xù)加大，但在上海等一線城市依然限購的情況下輕言崩盤，同樣不切實(shí)際。后市若開發(fā)商愿意給予“充分”優(yōu)惠，成交量就可能有所提升，成交一旦放量，價(jià)格也就能企穩(wěn)。因此，后市要觀察影響樓市的各種主要因素的變化，成交量和價(jià)格是各種因素博弈下“合力”的結(jié)果，后市無條件看漲和看跌都是錯(cuò)誤的。

 

高品質(zhì)改善需求仍旺盛

 

從克而瑞近期發(fā)布的上海上半年樓市數(shù)據(jù)顯示，成交面積前5名樓盤均為剛需項(xiàng)目，而成交金額前5名的則均為改善型項(xiàng)目?；揪G城·錦繡蘭庭、綠城·上海御園、新江灣中凱城市之光、綠地海域笙暉等市區(qū)樓盤的搶眼表現(xiàn)，表明置業(yè)者對于高品質(zhì)樓盤的改善需求潛力非常大。

 

但在10萬元/平方米以上的頂級豪宅成交前十位來看，其市場分化表現(xiàn)在加劇，除3個(gè)項(xiàng)目成交表現(xiàn)尚佳外，其余成交套數(shù)均不超過3套。總體來看，頂級豪宅還未出現(xiàn)真正的領(lǐng)軍項(xiàng)目。

 

“超低價(jià)的樓盤沒能出現(xiàn)在榜單前列，取而代之的是高品質(zhì)的緊湊剛需產(chǎn)品和舒適改善產(chǎn)品。表明樓市已經(jīng)進(jìn)入品質(zhì)致上、戶型精品化、細(xì)分化狀態(tài)。”克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄表示。

 

事實(shí)上，從筆者上周末走訪的寶山、閔行區(qū)內(nèi)高端新品項(xiàng)目的售樓處注意到，現(xiàn)場來訪客流數(shù)量確實(shí)相當(dāng)可觀，但當(dāng)下實(shí)際有意向的置業(yè)者并不多。筆者隨機(jī)采訪了一位來訪者徐女士，詢問其購房意向，她表示，現(xiàn)在多以看房為主，實(shí)際購買意愿并不強(qiáng)。有些樓盤由于地塊的樓板價(jià)偏高了，感覺項(xiàng)目的性價(jià)比并不突出，而有些樓盤從整體區(qū)域看，價(jià)格還有下行的空間，加之目前樓市在一輪輪的限購過程中，已經(jīng)壓制了投資、投機(jī)的置業(yè)者，接下來應(yīng)該將關(guān)注點(diǎn)聚焦到自住需求的年輕一代上了，所以個(gè)人認(rèn)為樓市應(yīng)該很快有新的政策動(dòng)向，房價(jià)還有議價(jià)的空間，現(xiàn)在這個(gè)階段先來多了解項(xiàng)目本身品質(zhì)、戶型等情況。

 

城鎮(zhèn)化語境下房地產(chǎn)仍值得期待

 

置業(yè)者的理性不無道理，但從置業(yè)者的口中也能感受到他們或?qū)鞘械亩唐谡{(diào)整后，再次入市的積極性。的確，若從遠(yuǎn)期來看，上海作為長三角的龍頭，還有較大的成長和上升空間。全國政協(xié)常委、上海市政協(xié)副主席周漢民就在“中國改革論壇2014”上指出，上海的未來發(fā)展，一定要以全球化進(jìn)程為導(dǎo)向，在長江中下游以及整個(gè)長江中心城市中擔(dān)當(dāng)起龍頭城市的重任，這是由中國的城鎮(zhèn)化和大城市群主導(dǎo)的城市化浪潮所決定的。

 

今年5月6日,上海新一輪總體規(guī)劃編制啟動(dòng)，上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總工詹運(yùn)洲就表示，上海要做有影響力的全球城市，新一輪特大城市發(fā)展趨勢將強(qiáng)調(diào)人本化、生態(tài)化和區(qū)域一體化，把城市群的協(xié)同均衡發(fā)展作為整個(gè)城市發(fā)展的平臺。用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整來引導(dǎo)人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，進(jìn)一步加大對新城和新市鎮(zhèn)的投入力度，突出復(fù)合社區(qū)發(fā)展理念。完善其公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)揮產(chǎn)城融合對人口的吸引作用。

 

未來上海城市的定位或?qū)⑹怯赡涎罄砉ご髮W(xué)社會科學(xué)院劉宏提出的“網(wǎng)絡(luò)上海”，網(wǎng)絡(luò)的意義不僅僅是經(jīng)濟(jì)關(guān)系，還有很重要的是人才吸引，不僅僅是聚集全國的人才，而是聚集亞洲的人才，在這個(gè)聚攏的過程中，將對周邊的區(qū)域、周邊的國家既有輻射作用，也有聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)。由此可見，在上海新一輪規(guī)劃中，城市影響輻射規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，人口的導(dǎo)入不僅在量上進(jìn)一步擴(kuò)張，在質(zhì)上也將有所提升，而一旦有了人口聚集的吸引力，樓市也必將存在一定規(guī)模的需求市場，上海的房產(chǎn)市場依舊令人期待。

 

入市的“窗口期”正在出現(xiàn)

 

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān) 陸騎麟

 

作為一線城市的上海來講，市場的需求依舊存在，但目前多數(shù)購房者暫時(shí)都選擇了觀望，限購松綁短期內(nèi)并不可能實(shí)現(xiàn)，隨著滬上今年以來商品住宅庫存壓力不斷攀升下，不少房企尤其是中小房企在今年上半年業(yè)績又不佳的雙重背景下，下半年出現(xiàn)“以價(jià)換量”的情況會繼續(xù)增多，尤其是一些位于外圍區(qū)域的中小型房企開發(fā)的項(xiàng)目，在今年下半年不排除降價(jià)銷售的可能。

 

年中，由于成交低迷造成全市商品住宅庫存創(chuàng)歷史高點(diǎn)。由于去年開發(fā)商拿地和開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的加快造成今年供應(yīng)未出現(xiàn)明顯回落，那么在新增供應(yīng)增加，成交萎縮的情況下，庫存量也急劇增加，去化周期也達(dá)到了18個(gè)月之久。在如此高的庫存之下，下半年不少開發(fā)商或許需要通過“以價(jià)換量”的形式來促進(jìn)成交，因此，購房者的窗口期稍縱即逝。

 

去庫存仍是樓市關(guān)注焦點(diǎn)

 

上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān) 宋會雍

 

樓市上半年表現(xiàn)清淡，市場各方早早為下半年做準(zhǔn)備。上半年銷售狀況不佳的開發(fā)企業(yè)，資金壓力已越來越明顯，因此開發(fā)企業(yè)焦慮情緒在加劇。雖然市場預(yù)判轉(zhuǎn)機(jī)可能出現(xiàn)在“金九銀十”，但是否能出現(xiàn)還有不確定因素。基于此，一些中小企業(yè)不得不在淡季提前入市。目前市場雖有推盤，但量和價(jià)上有所保留，試探市場的目的更強(qiáng)。由于在金融與市場政策上沒有實(shí)質(zhì)性突破，樓市成交也未必很快有大起色，但為了吸引買家，營銷手段會越來越多、越來越新穎。