記者從樓市、信貸兩方面了解得知，雖然目前房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)微松，但房貸利率依然高企，利率上浮的部分不但“吞噬”掉了房?jī)r(jià)下降部分，甚至還拉高了整體成本。這一切都使得樓市降價(jià)對(duì)銷售的推動(dòng)并不甚明晰，上半年廣州樓市的月市場(chǎng)成交量甚至低于2008年。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，雖然央行屢次喊話，但是房貸利率優(yōu)惠短期難現(xiàn)，而隨著多個(gè)城市政策的放松，樓市下半年或現(xiàn)回暖勢(shì)頭。
案例
房貸利率上浮8%十萬(wàn)的房?jī)r(jià)白砍了
市民王小姐近日購(gòu)買了一套住房，根據(jù)多輪砍價(jià)，原房東終于同意將原本200萬(wàn)的房子降價(jià)到190萬(wàn)元賣給她。
好不容易砍價(jià)10萬(wàn)元，王小姐還沒(méi)高興多久，就又被現(xiàn)實(shí)狠狠打擊了一番。“銀行告訴我，房貸利率要上浮8%。”王小姐告訴記者，上個(gè)月有朋友還在銀行申請(qǐng)了基準(zhǔn)利率，這一上浮8%，多出的利息十分可觀。以貸款100萬(wàn)元，20年等額本息商業(yè)貸款計(jì)算，如果是基準(zhǔn)利率，最后還款總額為179.6萬(wàn)元，如果利率上浮8%，則最后還款總額變成187.1萬(wàn)元。“這不等于我白還價(jià)了，還磨了一個(gè)月。”王小姐告訴記者。
昨日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州市場(chǎng)上，打折利率基本無(wú)跡可尋，多家國(guó)有大行首套房貸利率上浮5%～10%，而股份制銀行則上浮10%～30%不等。
廣深利率水平高于京滬
上周有消息稱，農(nóng)行表示從8月起，在上海對(duì)200萬(wàn)元以上首套房貸款利率實(shí)行9.5折優(yōu)惠。但記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其他國(guó)有行和股份制銀行目前的實(shí)際放款利率并未有明顯下調(diào)。
金融搜索平臺(tái)“融360”7月對(duì)全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行房貸利率進(jìn)行的調(diào)查顯示，剛需購(gòu)房者將繼續(xù)面臨房貸利率走高、放貸不易的困難。
6月重現(xiàn)江湖的8.5折利率僅為曇花一現(xiàn)，絕大部分二、三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。
此外，數(shù)據(jù)顯示，廣州和深圳的利率水平明顯高于北京和上海，本月廣州平均房貸利率更達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.086倍，創(chuàng)一線城市平均房貸利率新高。
記者發(fā)現(xiàn)，廣州的一、二手房成交價(jià)都已出現(xiàn)悄然回調(diào)。但這種降幅所帶來(lái)的整體樓市成交帶動(dòng)效應(yīng)卻并不太明顯。
不少樓盤(pán)悄然降價(jià)
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月21日至7月27日，廣州一手網(wǎng)簽均價(jià)為14708元/㎡，環(huán)比前一周下跌4%，創(chuàng)下近15周來(lái)新低。而據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，7月份全市二手住宅成交均價(jià)為24294元/㎡，環(huán)比上月微降0.5%，是5月份以來(lái)，首次錄得跌幅。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，目前廣州市樓市降價(jià)已成為普遍現(xiàn)象，很多項(xiàng)目已出現(xiàn)10%~30%的降幅。
房?jī)r(jià)一直在降，但給消費(fèi)者帶來(lái)真正的實(shí)惠卻比較有限。合富輝煌（中國(guó)）首席分析師黎文江直言，上半年雖然樓市降價(jià)時(shí)有發(fā)生，但并未真正拉動(dòng)成交大幅回暖。
“房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月廣州市原十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽平均每個(gè)月不到44萬(wàn)平方米，比2008年平均每月46.1萬(wàn)平方米的交易量還低。”黎文江分析稱，樓市降價(jià)并未帶動(dòng)成交，主要還是信貸問(wèn)題。“貸款利率上調(diào)了10%甚至更高，即使開(kāi)發(fā)商降10%~15%，也只是剛好對(duì)沖銀行的利率，不會(huì)有特別明顯的效果。”
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)
房貸利率優(yōu)惠短期難現(xiàn)
“不排除房?jī)r(jià)9月份開(kāi)始會(huì)回暖。目前還未打折的項(xiàng)目還有進(jìn)一步打折的可能，但已經(jīng)打折了的項(xiàng)目不會(huì)進(jìn)一步降低折扣。”鄧浩志判斷稱。
黎文江也判斷稱，過(guò)了6月“沖業(yè)績(jī)”的這輪降價(jià)之后，上市房企還有半年時(shí)間可以休養(yǎng)生息，等待出貨時(shí)機(jī)，因此短期內(nèi)樓價(jià)不會(huì)有明顯下降，“隨著很多的二三線城市放松限購(gòu)，不少品牌房企會(huì)把主要的精力轉(zhuǎn)移到放松限購(gòu)的二線城市，回籠資金，而不會(huì)首選降低一線城市項(xiàng)目的價(jià)格，而只有一兩個(gè)項(xiàng)目的小開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有資金壓力，也會(huì)選擇等待政策或信貸放松再出貨。”
雖然樓價(jià)可能在低點(diǎn)，但高昂的房貸利率卻讓整體的購(gòu)買成本未明顯下調(diào)。對(duì)下半年的房貸利率走勢(shì)，分析認(rèn)為，假如未來(lái)四大行的實(shí)際放款利率全面下調(diào)，下半年信貸緊縮的局面將會(huì)得到部分緩解。
對(duì)有購(gòu)房需求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是否應(yīng)該等待信貸放開(kāi)，利率下降再做考慮？對(duì)此，鄧浩志稱，未來(lái)房貸確實(shí)有可能放松，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較低；未來(lái)利率比較低的時(shí)候，房?jī)r(jià)或會(huì)出現(xiàn)走高。等或不等可以看個(gè)人選擇。
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