在此番房地產(chǎn)市場的調(diào)整中,“逐步回歸理性”是不少業(yè)內(nèi)人士的共識。當前,各地先后發(fā)布政策為樓市松綁減壓,以浙江為例,在8個限購城市中,已出現(xiàn)了集體限購松動。四川更是出臺了直接貼息銀行3%的政策來支持剛需市場。不過從短期來看,成效并不明顯。更有業(yè)內(nèi)人士認為,市場的問題應該交給市場去解決,地方政府不宜過多干預。
在地方政府積極“救市”之時,房價仍然在固執(zhí)地往下走。
中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房價指數(shù)顯示,全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米,環(huán)比6月下跌0.81%,這也是繼5月、6月以來的第3個月持續(xù)下跌。從漲跌城市個數(shù)看,100個城市中76個城市環(huán)比下跌,僅24個城市環(huán)比上漲。
截至目前,在全國46個限購城市中,已經(jīng)有31個城市在限購方面有不同程度的松動,占比超過60%。
中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,放松限購無法從根本上扭轉(zhuǎn)當前市場庫存高企、供大于求的局面,但在一定程度上有助于穩(wěn)定預期,促進市場回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預期的轉(zhuǎn)變將是市場回升的關(guān)鍵要素。
在網(wǎng)易經(jīng)濟學家年會夏季論壇上,民生證券首席經(jīng)濟學家邱曉華表示,今年底或明年初,房地產(chǎn)市場很可能會回到更多由公平市場競爭和合理供求關(guān)系以及政府必要的監(jiān)管下的理性發(fā)展,因此房價不會再重復過去暴漲、暴跌的極端現(xiàn)象。
房價環(huán)比連跌3個月
百城房價已經(jīng)連續(xù)第3個月下跌,從漲跌城市個數(shù)看,76個城市環(huán)比下跌,24個城市環(huán)比上漲。與6月相比,7月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少了5個,其中漲幅在1%以上的有3個,較6月減少4個;7月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較6月增加5個,其中跌幅在1%以上的有39個,較6月增加4個。
包含四個一線城市在內(nèi)的十大城市全部環(huán)比下跌,且跌幅超過全國。房價環(huán)比跌幅逐漸加深,同比漲勢也日漸微小。7月百城住宅價格同比上漲4.72%,漲幅較6月縮小1.76個百分點,為連續(xù)第7個月縮小。100個城市中,有48個城市住宅價格同比上漲,上漲城市個數(shù)較6月減少15個。
此外,上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然同比下滑,而能夠完成全年銷售業(yè)績指標的企業(yè)僅為少數(shù)。在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的23家公布銷售目標的房企中,平均完成率為40.3%,其中4家房企完成不足三分之一。相比之下,恒大地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)三家標桿品牌房企完成目標了的50%,目前完成目標40%以上的企業(yè)有12家。
房價下跌的另一個原因是庫存。上半年,我國商品住房銷售面積為42487萬平方米,同比下降了7.8%,銷售額也同比下降9.2%;待售面積則增至35917平方米,同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。
“從一、二線城市看,2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市,為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給,普通商品房價格將進入為期2～3年的調(diào)整期。盡管長期拐點尚未出現(xiàn),但短期下跌難以避免。”中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。
樓市正逐步回歸理性
當前,大部分限購城市也開始出臺相關(guān)“救市”措施,天津、南寧、無錫、合肥等超過30個城市限購政策調(diào)整或取消,但業(yè)內(nèi)對放松限購的效果預期并不看好。
黃瑜表示,部分庫存過大、需求不足的城市,通過放松限購、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場平穩(wěn)運行。供應方面,迫于庫存高企和負債率較高的壓力,多數(shù)房企采取低價加推、降價促銷等策略,加大推盤以價換量以保障業(yè)績。“在市場信息更發(fā)達的大中城市,品牌房企對市場反應更加敏感,促銷項目增多且價格下調(diào)幅度擴大,但需求方面,消費者仍然預期市場保持下行,入市意愿不高,市場成交沒有明顯改善。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,預計在2014第三季度,限購等救市政策出臺難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用,開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則,千方百計消化庫存。
7月28日,中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》顯示,我國大中城市房價呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動調(diào)整態(tài)勢,中國樓市告別兩位數(shù)的高速增長期,正逐步回歸理性。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說,市場的問題要交給市場解決,對于這次市場自發(fā)的調(diào)整,地方政府不宜過多干預。
他認為,今后樓市調(diào)控應側(cè)重區(qū)間調(diào)控,綜合房價、庫存、投資等多元指標。如果房價跌幅不超過30%,庫存沒有超過6至10個月,投資也沒有大幅下滑,那么政府不要急于干預,還應采取中性的金融與財政政策。
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地方救市1
浙江多個城市限購“松綁”能否回暖需看銀行“臉色”
8月1日,浙江金華住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布通知,即日起金華市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購政策。由此,前后一周時間內(nèi),浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波和金華等4個城市相繼放松限購。此外,據(jù)中新網(wǎng)消息,衢州、臺州多個樓盤的銷售人員告訴記者,目前當?shù)叵拶徚钜惨芽陬^取消,不過正式文件還未下發(fā)。
據(jù)了解,2011年,浙江省內(nèi)的杭州、溫州等11個地級市中有8個宣布實施樓市“限購令”。目前,除紹興、舟山依然執(zhí)行限購政策外,其他6個城市均已松動。
浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,2010年前,浙江省各市房價普遍偏高,經(jīng)過這些年限購,下降趨勢已近觸底,現(xiàn)在第一時間放開限購很正常。
一周內(nèi)4地松綁限購
7月28日～8月1日,浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波以及金華先后發(fā)布松動限購消息,但《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,在各地為樓市“松綁”的基礎(chǔ)上,房屋成交量并沒有大幅上漲。以杭州為例,透明售房網(wǎng)公開資料顯示,從7月28日放松限購開始,經(jīng)過幾天的 “小高潮”后,8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套,基本回到了限購松綁前的水平。
而從房屋庫存量來看,截至7月底,寧波市區(qū)可售商品住房4.86萬套、660萬平方米,可售面積較年初增加31%。按照商品住房可售量與2013年月均成交量比較計算消化周期,寧波市區(qū)商品住房平均消化周期超過20個月。
王永太認為,2010年以前,浙江多個城市的樓市供需失衡是造成高庫存的根本原因。“在2010年以前,浙江全省的房價均價甚至一度超過了天津全市的均價,其中杭州始終處于‘準一線’水平。之前的過度消費,導致這幾年銷量大幅下降,房價增速放緩,庫存積壓嚴重。”
放寬商貸可能性較小
《每日經(jīng)濟新聞》此前報道了杭州公積金貸款首付比例有所放松的消息,杭州市住房公積金管理中心表示,首套房首付三成不變,二套房公積金貸款首付比例從原來的七成下調(diào)至六成。銀行商業(yè)貸款方面,杭州目前執(zhí)行的政策還是首套房基準利率,個別評級高的客戶可能享受九五折利率;二套房依然執(zhí)行首付七成,利率上浮10%的底線。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來,此次“松綁”后,浙江樓市能否真正回暖,關(guān)鍵還得看銀行“臉色”。
透明售房市場研究院院長方張接此前在接受媒體采訪時表示,根據(jù)透明售房研究院的數(shù)據(jù),上半年的購房者中,有三成左右使用公積金貸款或組合貸款。杭州公積金貸款調(diào)整,會催生一定購買力,但限購調(diào)整、限貸不變的市場,不會是具有轉(zhuǎn)折意義的市場。
方張接認為,公積金調(diào)整撕開了限貸政策調(diào)整的一個口子,預計未來商業(yè)貸款政策也會放松限制,一旦限購、限貸都逐步放松,市場底部就會加快來臨。
對于放寬商業(yè)貸款的可能性,王永太則持保守態(tài)度,“目前來看,銀行貸款限制放寬可能性很小,從控制金融風險的角度考慮,降低貸款首付,意味著金融風險增大,從目前浙江金融市場情況看,這樣的放寬不太可能;另一方面,政府調(diào)控的目標是房價不能上漲的同時,促進房產(chǎn)銷售額,要達到這一目的,還需要更細致的研究,出臺更有針對性的政策。”
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地方救市2
四川居民首套房享基準利率 銀行獲3%財政補貼
樓市低迷至今,多地紛紛松綁限購,但效果尚未顯現(xiàn),業(yè)內(nèi)人士將制約這一樓市僵局的關(guān)鍵直指信貸。
7月31日,成都市財政局官網(wǎng)發(fā)布消息稱,四川省財政廳決定從2014年7月1日至2014年12月31日期間,對金融機構(gòu)按照國家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購買自住普通商品房提供貸款,且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準利率,按金融機構(gòu)實際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。
8月3日,《每日經(jīng)濟新聞》記者向多家四川國有商業(yè)銀行核實了上述說法,其相關(guān)負責人表示,他們在上周已知悉該政策,目前尚未對信貸進行調(diào)整,還在等待政策的具體細則出臺。
不過,有銀行界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為,銀行的房貸利率受資金供需關(guān)系影響,在當前銀行資金鏈緊張、資金來源被大量分流的情況下,銀行不一定會犧牲房貸利息而接受貼息政策,該政策的刺激效果可能有限。
“補貼”支持剛需市場
四川財政發(fā)布的這條“補貼”銀行、鼓勵銀行支持剛需房購買的政策,引發(fā)了房企和購房者的關(guān)注。
一家國有商業(yè)銀行相關(guān)負責人告訴記者,財政補貼金額是銀行房貸總額的3%,這是政府在增強購房者信心,予商業(yè)銀行以支持。等到具體細則公布,銀行會積極配合,做出相應調(diào)整。
據(jù)成都市財政局官網(wǎng)消息稱,按照 《四川省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政廳關(guān)于穩(wěn)定經(jīng)濟增長的十條財稅政策措施》文件精神,最新舉動為的是發(fā)揮財政政策引導作用,“鼓勵金融機構(gòu)支持居民家庭購買基本住房,促進全省建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。
此次新政針對的是面積在140平方米以下、小區(qū)容積率1.0以上、成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的“首套普通商品房”,也即剛需房。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示,四川這一政策相當于對銀行貼息的方式支持剛需市場,而住建部部長陳政高此前曾公開表示的今年下半年要千方百計“去庫存”。
顧云昌指出,貸款是影響房地產(chǎn)市場的重要因素,尤其是對于剛需購買者來說。地方政府用貼息的方式鼓勵銀行放貸,既是為了促進解決居民住房的民生問題,又旨在解決樓市低迷、庫存量過高的經(jīng)濟問題。
銀行是否接招有待觀察
不過,也有銀行界、房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士認為,這項政策雖意圖甚好,但銀行是否接招還有待觀察。
記者注意到,財政貼息的前提是“貸款利率不超過同期基本利率”,而幾乎所有銀行都不提供基準利率貸款,首套房房貸均會在基準利率基礎(chǔ)上上浮,不少銀行都上浮至少10%執(zhí)行。因此,四川財政3%的貼息政策是否能充抵上浮的基礎(chǔ)利率?
中原地產(chǎn)華西區(qū)董事、總經(jīng)理莊澤寶也認為,這項政策并非強制命令,具體執(zhí)不執(zhí)行、如何執(zhí)行是看各個銀行。另外,銀行也會觀望細則的出臺,3%的房貸將以怎樣的方式返給銀行?分多長時間返?這些都將影響銀行具體房貸政策的實施。
一家國有商業(yè)銀行在四川的一位高管坦言,銀行并不是愿意放松房貸,事實上,首套房對銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行是愿意貸款的。
他表示,資金來源緊張才是難以降低貸款門檻的根本問題。隨著市場上大小信貸融資公司的加入,互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的吸金,銀行資金來源已被嚴重分流。因此縱使有財政貼息,銀行也會考量成本和收益,恐怕難以提高貸款額度、降低貸款利息。
事實上,除了對銀行貼息,政府刺激樓市的另一種常見做法是直接補貼購房者。成房聯(lián)總經(jīng)理冷泉頤認為,比起貼息銀行,將補貼返給購房者的做法可能更有效。
顧云昌指出,這兩種辦法都可行,貼息的方法國外多有運用,也比較規(guī)范。3%的返利并不低,政府的姿態(tài)是關(guān)鍵。
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