受到今年以來的樓市“寒潮”影響，一些高庫存的城市開始悄然為樓市松綁。從南寧開始打出限購放松第一槍至今，經(jīng)歷短短4個月左右的時間，限購松綁城市名單不斷擴容。來自機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至目前，已經(jīng)有30個城市在限購方面有不同程度的松動：占所有限購城市46個比例為65%。不過業(yè)內(nèi)專家表示，在二三線城市庫存高企之下，限購“松綁”將不能大幅度改善市場下行現(xiàn)狀，全國房地產(chǎn)市場將進入多維度的深度調(diào)整期。

 

1.限購松綁城市不斷擴容

 

廣西南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局于4月28日在官網(wǎng)發(fā)布公告稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。該政策一出，即被業(yè)內(nèi)解讀為南寧限購松綁的標(biāo)志。

 

在南寧之后，呼和浩特、濟南、蘇州、海口、西安、無錫六地經(jīng)官方確認，相繼取消限購政策。進入7月以來，限購松綁城市名單不斷擴容。來自中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，今年7月，濟南、武漢、海口、蘇州、西安、無錫、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島等城市，或發(fā)明文通告，或通過發(fā)布會、新聞報道、官方微博等多種渠道，宣布當(dāng)?shù)叵拶徴呷嫒∠虿糠址砰_。同時，成都、長春、天津、金華、衢州等城市也實際按放開限購執(zhí)行。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已經(jīng)有30個城市在限購方面有不同程度的松動：占所有限購城市46個比例為65%。預(yù)計年內(nèi)還將有10個左右城市會出臺不同力度的松綁限購政策，也就是除一線城市外，都將肯定在年內(nèi)取消限購政策。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，除了一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進行調(diào)整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購，到無錫、?？诘瘸鞘型ㄟ^戶籍新政側(cè)面突破限購，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟南、杭州、寧波等城市直接發(fā)文調(diào)整或取消限購政策，限購政策的調(diào)整力度越來越大，尤其是庫存偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。

 

2.庫存高企是主因

 

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來，樓市各項指標(biāo)低迷是取消限購的主要原因，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%;銷售額同比下降6.7%。

 

7月百城價格指數(shù)連續(xù)環(huán)比下跌，跌幅繼續(xù)擴大。2014年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第三個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。

 

受樓市下滑影響，近期全國土地市場降溫明顯，房企拿地節(jié)奏大幅放緩。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，7月福州、貴陽、哈爾濱、?？凇⒑贾莸?6個典型一二線城市土地出讓金總額約488.7億元，約為2013年7月總額的1/3。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，土地出讓金的銳減將可能使地方進一步加速松綁“限購”。事實上，“千方百計去庫存”成為下半年各地政策調(diào)整主要方向。在7月舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上，相關(guān)負責(zé)人表示，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施，加快行政審批速度等。

 

3.一線城市繼續(xù)堅守

 

以北京為代表的一線城市，限購政策仍未出現(xiàn)松動跡象。在北京上半年經(jīng)濟形勢分析會上，北京相關(guān)負責(zé)人表示，不輕易出臺新的房地產(chǎn)政策，甚至采取放松限購等措施，否則，會削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。上海市曾經(jīng)傳聞限購松綁,最終卻也被官方證實只是一場“烏龍事件”。繼北京和上海兩大城市之后,廣州官員近日也表態(tài)不會放松限購。北京市住建委已經(jīng)給出了下半年北京房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路，下一步北京的房地產(chǎn)調(diào)控思路是按照分類調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場。同時，也將加強稅收征管，適時合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標(biāo)準，促進二手房流通，緩解供需矛盾。

 

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認為，未來在限購政策上將會出現(xiàn)明顯分化：二線城市中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，會像呼和浩特一樣取消限購；二線城市中經(jīng)濟較好的城市，如廈門、南京、武漢等，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面部分放松；而一線城市因為需要控制人口，以及經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴度不高，因此限購仍將繼續(xù)。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，在此前限購的城市里，確實有些城市的樓市供過于求，這些城市再堅持限購意義不大，在這樣的背景下，國家提出了分類調(diào)控的方針，是否松綁或取消限購應(yīng)因地制宜。

 

4.難改市場下行現(xiàn)狀

 

限購取消引來市場騷動，據(jù)媒體報道，一、二、三線城市樓市中，“不敢確保未來價格漲不漲”、“建議抄底”等銷售宣傳手段開始出現(xiàn)，甚至一些項目出現(xiàn)提價現(xiàn)象，不過，業(yè)內(nèi)專家認為，由于庫存高企，限購松綁政策對市場影響有限。

 

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，全國房地產(chǎn)商品住宅新開工面積已累計超出其銷售面積約12億平方米，全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)已過于充沛。相比于一線城市較為健康的去庫存化周期，中國二、三、四線城市供應(yīng)嚴重過剩的市場格局將使其未來成為放松限購城市的主體范圍。

 

以呼和浩特為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前呼和浩特住宅可售庫存高達12萬套。以目前該地平均每月1000套左右的成交量計算，消化當(dāng)前的可售庫存需要至少10年。

 

戴德梁行高級董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認為，幅度有限的限購“松綁”將不能大幅度改善市場下行現(xiàn)狀，全國房地產(chǎn)市場將進入多維度的深度調(diào)整期。“目前來看，限購、限貸、限外及限價令對市場滲透仍十分深遠，房地產(chǎn)市場交投短期內(nèi)料將難以出現(xiàn)明顯盤活跡象，開發(fā)商已較難直接用調(diào)整市場供需模式來影響市場。”

 

陳國強表示，當(dāng)前，一些地方先后松綁樓市限購政策，引起社會廣泛關(guān)注。其實，信貸環(huán)境才對樓市回暖有直接影響。無論是經(jīng)濟基本面還是政策面，特別是地方政策意向，綜合來看下半年市場，趨好因素在增加，但能否真正實現(xiàn)成交量回升和行業(yè)回暖，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略和資金面是否能夠真正有所寬松。

 

5.長效機制開始補位

 

值得注意的是，在限購松綁城市名單不斷增加的同時，一些影響樓市長效機制的改革，也在加速推進。

 

7月30日，國務(wù)院常務(wù)會議對《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》進行討論。會議決定，按照立法程序要求，征求意見稿將向社會公開征求意見，之后再推進相關(guān)法律修改工作。同時國家發(fā)改委、國土部、中央編辦等11個部門7月聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點工作的通知》，提出將宅基地和農(nóng)房納入全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系，并率先建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

 

“長效機制建設(shè)繼續(xù)推進，逐步取代短期調(diào)控手段。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著限購政策在多個城市的逐步退出，包括保障房建設(shè)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、房地產(chǎn)稅制立法等在內(nèi)的長效機制備受關(guān)注。在行政手段之外建立起完善制度，保障房地產(chǎn)市場實現(xiàn)自身健康運行，是長效機制的主要目標(biāo)。

 

中國指數(shù)研究院報告顯示，6月不動產(chǎn)登記信息平臺研究設(shè)計工作啟動，雖《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》未能如期出臺，但7月30日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上已對《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》進行了討論，并決定按照立法程序要求將征求意見稿向社會公開征求意見?？梢钥闯?，雖然略有延遲，但該項工作仍在平穩(wěn)推進。