根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（簡稱住建委）公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，2014年1—7月份拿證的住宅項目共有132個，其中七月份拿證項目僅有14個，只略高于1月份的7個和2月份的6個。

    在132個住宅項目之中，除了百旺杏林灣、燕西華府（京房售證字（2014）76號）顯示預(yù)售證到期、金域公園顯示不可售之外，其余129個項目的批準(zhǔn)銷售套數(shù)為45012套，其中已銷售套數(shù)為15641套（統(tǒng)計時間為8月4日），即平均去化率為34.75%。

    4萬以上項目：去化速度減慢 拿證速度加快

    2014年上半年北京地區(qū)的商品住宅市場略顯低迷，給千萬豪宅市場帶來了一定的沖擊，不過其成交量的下滑幅度卻比普通住宅要小得多。根據(jù)住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)得知，高于4萬的住宅項目共有33個，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為5474套，其中已經(jīng)銷售套數(shù)為1268套，平均去化率為23.16%。

    其中有8個項目去化率為0，分別為金科王府、保利海德公園、北辰紅橡墅、通盈中心、亞奧•金茂悅、融科•千章墅、華潤公園九里、燕西華府（京房售證字（2014）159號），雖然項目的去化率為零，但原因卻各異，亞奧•金茂悅、華潤公園九里以及燕西華府均為7月份拿證，保利海德公園的新預(yù)售證是今年拿到預(yù)售證的項目中價格最高的，其1—7月共成交74套。但金科王府拿證時間為5月份，目前沒有成交套數(shù)。

    對于一些項目拿到預(yù)售證之后遲遲沒有開盤以及一個項目連續(xù)拿幾個預(yù)售證的現(xiàn)象，東匯置地總裁劉東認為：這是由于房企想在市場狀況低迷的情況下，多儲備一些可以直接銷售的房源，但目前價格并不理想，所以每次項目開盤套數(shù)都比較少，但同一項目拿證的速度卻并沒有減慢。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為：在淡市下高端市場成交雖然出現(xiàn)下滑，但是其下滑幅度遠小于樓市整體。主要是由于高端市場與剛需市場不同，高端住宅需求群體較為特殊，受整體市場波動的影響不明顯。今年影響北京樓市走向的兩個重要因素：自住房入市與偏緊的信貸政策，對高端市場影響較小，一是自住房屬于低端，與高端市場不構(gòu)成競爭；二是高端市場客戶支付能力強，根據(jù)統(tǒng)計，購買500萬以上住宅的全款占比為60%，而中低端的全款占比僅為35%。

    4萬以下項目：自住房入市拉低周邊價格

    根據(jù)住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)得知，低于4萬的住宅項目共批準(zhǔn)銷售套數(shù)39538套，其中已經(jīng)銷售14373套，平均去化率為36.35%。而上周（7.28-8.03）北京商品住宅共成交3050套，環(huán)比大漲315%，成交面積高達28.38萬平米，環(huán)比上漲240%，雙雙創(chuàng)下年內(nèi)周成交新高，而成交價格在自住房的低價稀釋下，達22021元/平米，創(chuàng)下40周以來最低值。

    低于4萬項目去化率為零的有7個，其中4個項目為7月份拿證，頤豐莊園為6月份拿證，世茂維拉和金隅花石匠為4月份拿證項目。

    僅7月份就有三個自住型商品房拿到預(yù)售許可證，分別為悅景苑、朝新嘉園西里二區(qū)三區(qū)和滿庭春苑。據(jù)統(tǒng)計，上周金隅匯星苑與首創(chuàng)悅都匯這兩個自住房項目共簽約近2000套房源，在全市總成交量中占比高達64%，兩個項目22000元/平米和13000元/平米的成交均價大幅拉低全市整體成交價格。

    對此亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，自住房項目的大量入市，在很大程度上拉低了周邊區(qū)域商品住宅的銷售價格，迫使定位剛需的項目開發(fā)商調(diào)低開盤價，逐漸成為區(qū)域剛需住宅的價格標(biāo)桿，但隨著開發(fā)商銷售策略的轉(zhuǎn)變，剛需項目入市量相對減少以及中高端改善型項目供應(yīng)增加，正在從結(jié)構(gòu)上改變北京供應(yīng)模式。同時央行積極使用定向?qū)捤晒ぞ撸蚴袌鲠尫帕鲃有?，盡管對房地產(chǎn)市場沒有直接作用，但已逐漸影響需求端的市場預(yù)期。在此情形下，預(yù)計剛需項目新增供應(yīng)的減少將會利于目前在售剛需盤的去化。預(yù)計未來幾個月北京樓市成交量將在自住房作用下持續(xù)維持高位水平，樓市成交價格則在自住房和高端項目入市共同作用下將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

    千萬級以上豪宅 公寓成交環(huán)比下跌約40%

    根據(jù)中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院2014年1-7月數(shù)據(jù)顯示，千萬級以上豪宅中：公寓的成交套數(shù)、面積、金額無論同比、環(huán)比均下跌約40%，成交均價微跌，如僅計算7月，千萬級以上公寓的三項指標(biāo)跌幅同比更達到60%以上，而2014年1-7月北京市千萬級以上別墅成交情況在套數(shù)、面積、金額上均有約40%下降，但成交均價卻較2013年1-7月同比上漲27.83%。7月單月成交均價同比增長21.82%。

    東匯置地總裁劉東分析：今年1-7月，千萬級以上公寓與豪宅市場整體趨勢相同，呈現(xiàn)出成交大跌，價格微降的態(tài)勢。而別墅的成交雖也略有下跌，但下跌幅度卻遠小于公寓，同時均價的大幅上漲則呈現(xiàn)出比公寓更加樂觀的市場態(tài)勢，而觀察細分?jǐn)?shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，別墅產(chǎn)品的上漲主要原因來自于新興別墅區(qū)域的價格帶動。數(shù)據(jù)顯示，在研究院進行的第四個分類中，按行政區(qū)域劃分別墅產(chǎn)品類別后，門頭溝的聯(lián)排別墅均價甚至高于順義、昌平等傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)別墅地塊的獨棟產(chǎn)品，而大興區(qū)的聯(lián)排別墅均價也已經(jīng)逼近順義獨棟均價而遠高于昌平區(qū)。

    這一“異動”的數(shù)據(jù)不僅來自門頭溝、大興等行政區(qū)新增土地成交價格上漲所導(dǎo)致的普通住宅價格上漲后對別墅的連帶影響，同時由于順義、昌平等傳統(tǒng)別墅區(qū)擁有二十余年的有序發(fā)展歷史，在價格上有“天花板效應(yīng)”，而門頭溝、大興這樣的新興別墅區(qū)域是基于普宅上漲速度與價格的基礎(chǔ)上進行定位，也由此拉升了整體別墅產(chǎn)品的成交均價。以此為結(jié)論，在綜合考量區(qū)位、環(huán)境、配套等綜合指標(biāo)看來，順義、昌平等傳統(tǒng)別墅區(qū)的產(chǎn)品仍舊有著較高的性價比。