北京新房市場(chǎng)買賣雙方的地位正在反轉(zhuǎn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前新房市場(chǎng)上的供應(yīng)量和需求量之比達(dá)到了少有的1.9∶1，市場(chǎng)完全由買方主導(dǎo)。

新項(xiàng)目蓄客成難題

去年此時(shí)，新房市場(chǎng)幾乎所有在售項(xiàng)目都在排隊(duì)搖號(hào)，每個(gè)樓盤都不愁蓄客，即便項(xiàng)目還只是個(gè)大坑，即便只有幾頁戶型圖，但仍然擋不住買房人的熱情。如今，每個(gè)新項(xiàng)目入市最發(fā)愁的就是蓄客，許多項(xiàng)目不得不開發(fā)了許多新的促銷方式，比如微信關(guān)注后派發(fā)現(xiàn)金紅包，向每一位介紹買房的人回饋現(xiàn)金等。但據(jù)記者了解，這些新措施對(duì)于成交的推動(dòng)作用比較有限，并不能從根本上改變售樓處冷清的現(xiàn)狀。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月25日，北京樓市共新增8320套房源，而商品住宅成交量卻僅有4299套，樓市總的供需比罕見地高達(dá)1.9∶1。這意味著，每新增兩套住宅就只有一套能賣出去，而去年很多熱銷盤的供需比都是1∶4，甚至1∶5。“每天到售樓處后，我就直接不停地打電話，不管是去年甚至前年的來訪客戶，只要在售樓處留過電話的，我都要一遍遍地打過去；但10個(gè)電話中有8個(gè)沒說兩句就直接掛斷了，另外兩個(gè)也只是打聽了一下價(jià)格后，便表示沒有興趣。”記者跟隨房山某項(xiàng)目的置業(yè)顧問小劉參觀樣板間時(shí)，他表示，自己也沒想到，賣同樣的樓盤，價(jià)格也沒漲，但不到一年的時(shí)間市場(chǎng)變化這么大。記者看到，除了工作人員外，前來看房的人廖廖無幾，寬敞的售樓大廳里顯得十分冷清。 

8月將有32個(gè)新盤入市

繼今年7月份36個(gè)樓盤入市后，8月份北京商品住宅供應(yīng)量仍在高位徘徊。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京共有32個(gè)樓盤計(jì)劃開盤，其中包括中冶·德賢公館、龍湖長(zhǎng)城源著、京投銀泰琨御府等11個(gè)純新盤，以及首開熙悅山熹園、路勁·世界城、北京城建·世華龍樾等21個(gè)老項(xiàng)目的后期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年3月以來北京樓市的供應(yīng)規(guī)模開始上升，到了8月份，北京已連續(xù)6個(gè)月每月開盤項(xiàng)目數(shù)量超過30個(gè)，而去年月度開盤項(xiàng)目量?jī)H為20余個(gè)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年以來新盤供應(yīng)量大增，一方面原因在于去年的土地成交量較高，在經(jīng)過9—12個(gè)月的前期開發(fā)后，項(xiàng)目大多集中在今年上市；另一方面原因則是由于開發(fā)商當(dāng)前普遍面臨一定的資金和庫(kù)存壓力。為降低資金使用成本，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中占據(jù)更大的主動(dòng)性，加速推盤、去庫(kù)存化成為開發(fā)商的必然選擇，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月北京樓市供應(yīng)規(guī)模仍將繼續(xù)維持高位。

市場(chǎng)供應(yīng)量的持續(xù)增加并未帶動(dòng)樓市銷售量的回暖。郭毅認(rèn)為，隨著多個(gè)城市放松或取消限購(gòu)，對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生了一定影響，而北京依然嚴(yán)格執(zhí)行的限購(gòu)政策加大了剛需置業(yè)者的購(gòu)房難度。此外，在資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，樓市供需雙方預(yù)期轉(zhuǎn)向，房企“讓利跑量”銷售策略漸成主流；而多數(shù)購(gòu)房者在買漲不買跌心理的影響下，期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，這種觀望心理直接導(dǎo)致了商品住宅成交量的繼續(xù)回落。

改善型樓盤意外成為主力

以往樓市陷入低谷時(shí)，往往是剛需盤首當(dāng)其沖以價(jià)換量，但在今年，這種趨勢(shì)卻發(fā)生了變化。記者發(fā)現(xiàn)，不少剛需項(xiàng)目降價(jià)也沒能刺激市場(chǎng)成交，相反，7月份北京中高端樓市成交量開始止跌回穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份以來北京總價(jià)達(dá)500萬元—1000萬元的改善型產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交221套，與上月相比上漲35%，占全市總成交量的7%，市場(chǎng)份額也比與去年同期提升了2個(gè)百分點(diǎn)。

受此影響，房企營(yíng)銷策略開始悄然調(diào)整，樓市供應(yīng)逐漸向中高端改善型產(chǎn)品偏移，成為市場(chǎng)供應(yīng)的主力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在8月份北京計(jì)劃開盤的32個(gè)項(xiàng)目中，有16個(gè)中高端改善型樓盤入市，多數(shù)項(xiàng)目每套總價(jià)均超過500萬元，而不久前據(jù)稱開盤當(dāng)天便售罄的華潤(rùn)·萬橡府同樣也是每套500萬元以上的高端樓盤。

為什么中高端項(xiàng)目近期銷售情況良好？克而瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬認(rèn)為，高價(jià)盤同樣采取了“定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際”的策略，并沒有盲目提價(jià)。雖然近期有保利海德公園這樣均價(jià)近10萬元/平方米的項(xiàng)目入市，但這一價(jià)格仍遠(yuǎn)低于此前的市場(chǎng)預(yù)期，適度的價(jià)格調(diào)整確實(shí)有利于項(xiàng)目去化。

“以價(jià)換量”倒逼房?jī)r(jià)下行

上半年北京樓市整體成交量的持續(xù)下行，直接導(dǎo)致商品住宅庫(kù)存量大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月23日，北京樓市商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到85674套，創(chuàng)下近19個(gè)月以來新高。

對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，郭毅對(duì)記者表示，現(xiàn)行的政策和信貸刺激對(duì)成交的促進(jìn)作用都十分有限。下半年若無來自政策和信貸層面的重大利好，隨著進(jìn)入市場(chǎng)的待售房源量的持續(xù)增加，房企在全年銷售業(yè)績(jī)以及融資成本上升的雙重壓力下，相信會(huì)有更多的房企將對(duì)剛需盤采取“以價(jià)換量”的高周轉(zhuǎn)銷售模式，倒逼房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行。

另外，隨著房企營(yíng)銷策略的轉(zhuǎn)變，未來幾個(gè)月樓市供應(yīng)“中高端化”的趨勢(shì)將會(huì)更加明朗。但是，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)群相對(duì)固定，中高端樓盤供應(yīng)量的大幅增加將會(huì)使改善型客戶群可選擇的范面更廣，導(dǎo)致改善型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇。新興區(qū)域的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目的大戶型、改善型產(chǎn)品將出現(xiàn)滯銷，有可能進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)下行。