近日，一則有關(guān)“國人賣北京1套房可買休斯敦6套房，還能月賺1萬元租金”的報(bào)道吸引了公眾的眼球，也使得近年來不斷升溫的海外置業(yè)熱再度成為關(guān)注焦點(diǎn)。專家認(rèn)為，盡管海外投資房產(chǎn)不乏成功的先例，但是面對不確定的投資政策、與國內(nèi)完全不同的市場行情、復(fù)雜的法律程序、較高的房產(chǎn)維護(hù)成本等諸多風(fēng)險(xiǎn)，國人在“抄底”海外房產(chǎn)時(shí)更要提高警惕，謹(jǐn)防誤入投資“陷阱”。

投資金額不斷攀升

一直以來，海外房地產(chǎn)是中國富人群體海外投資的主流選擇。胡潤調(diào)查報(bào)告顯示，海外置業(yè)在富豪海外投資項(xiàng)目中占比重最大，超過四成。中國富人在世界范圍內(nèi)購房已成為當(dāng)下一個(gè)顯著現(xiàn)象。

然而，國人海外購房浪潮正在由原先的富人群體向中產(chǎn)階級蔓延，小額海外置業(yè)投資逐步升溫。尤其是在國內(nèi)房價(jià)高企，升值空間日益縮小，再加上一二線城市紛紛“限購”的背景下，越來越多的中產(chǎn)階級把目光投向了海外房地產(chǎn)市場，尤其是歐美發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)更是受到國人青睞。

目前，中國已成為除加拿大之外的美國房地產(chǎn)第二大海外買家。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布報(bào)告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。此外，全美現(xiàn)房成交價(jià)中值為19.9萬美元，而中國人在美國買房的成交價(jià)中值為每套52.3萬美元，為美國均價(jià)2.6倍。而且中國人更喜歡現(xiàn)金購房，超過3/4的中國購房客選擇現(xiàn)金支付房款。

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度中國機(jī)構(gòu)投資者對海外房地產(chǎn)投資額同比增長25%，達(dá)到21億美元。其中，對海外住宅開發(fā)用地投資額同比飆升80%。

海外置業(yè)也選“學(xué)區(qū)房”

對于近年來不斷升溫的海外置業(yè)熱的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，國內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值透支且經(jīng)濟(jì)放緩，而國外整體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房產(chǎn)投資價(jià)值較高，因此有很多人賣了國內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)而去國外投資。

在加州大學(xué)安德森管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)分析師威廉看來，即使美國房價(jià)出現(xiàn)上漲，但對中國投資者而言仍然很有吸引力。比如，在上海浦東購買一套兩居室需要大約100萬美元，相當(dāng)于西洛杉磯房價(jià)的兩倍，而同樣的單元在浦東月租金為1400美元左右，在洛杉磯為3300美元。他說：“從投資角度考慮，在洛杉磯當(dāng)房東比在上海更劃算。”

此外，發(fā)達(dá)國家具備環(huán)境質(zhì)量、教育水平等方面的優(yōu)勢，也是國人選擇海外置業(yè)和投資移民的重要因素。尤其是葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯等歐洲國家，急于擺脫歐債危機(jī)的影響，相繼推出了“購房移民”的政策，購房者只需購置一定金額的房產(chǎn)，即可申請獲得該國的居留權(quán)，對中國投資者很具吸引力。

《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項(xiàng)目主要是海外置業(yè)，在富豪海外投資項(xiàng)目中占最大比重，超過四成。其中，海外置業(yè)七成為了自住，1/3為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市，近四成富豪選擇獨(dú)棟別墅，近一半選擇學(xué)區(qū)房。

風(fēng)險(xiǎn)暗藏仍需謹(jǐn)慎

盡管不少海外置業(yè)項(xiàng)目都讓中國投資者獲得較好的收益，但這并不意味著海外投資房產(chǎn)就可以高枕無憂，也并不是所有人都能實(shí)現(xiàn)抄底升值、海外撈金的美夢。一些看似便宜的房產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)往往難以察覺，最后可能會變成燙手的山芋。

事實(shí)上，持有一座房屋并不僅是一紙房產(chǎn)證或是穩(wěn)定的投資收益那么簡單，便宜房價(jià)的背后，是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的高成本。在美國購置房產(chǎn)，無論房屋是自住、出租，每年都要繳房產(chǎn)稅和管理費(fèi)，土地出讓金是分期支付的地稅，而且會根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長水平做同向調(diào)整。此外，房屋的維護(hù)經(jīng)費(fèi)也是一筆很大的支出。

“國人用這10年中國房地產(chǎn)的思維出國投資，很可能會出問題。”在張大偉看來，很多國內(nèi)購房者在過去10年的投資投機(jī)中積累了不少財(cái)富，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價(jià)暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經(jīng)濟(jì)比較均衡、買房投資屬性并不高的國外，則很可能會出現(xiàn)回報(bào)率較低、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問題。此外，諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣布終結(jié)投資移民項(xiàng)目、近期韓國濟(jì)州島提高投資移民門檻等政策變數(shù)，也會為海外房地產(chǎn)投資帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。