今年以來，房地產(chǎn)市場不景氣，樓市降價(jià)風(fēng)潮大有愈演愈烈之勢。在這一年，樓市首次出現(xiàn)了“態(tài)勢走低”：眾城市普遍量價(jià)齊跌，但也有個(gè)別地區(qū)如京津冀城市出現(xiàn)量價(jià)齊升，眾房企加入削價(jià)促銷行列，也有個(gè)別房企卻逆勢賣出了高價(jià)。

房地產(chǎn)市場不景氣，態(tài)勢走低，日子不好過的不僅僅是房地產(chǎn)商。一些地方的政府部門，患上土地財(cái)政依賴癥已經(jīng)有一段時(shí)間。于是，想方設(shè)法打擦邊球救樓市。地方政府對樓市下行的焦慮、對“分類調(diào)控”的迷茫和對決策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂是很正常的。

有業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)還會有回暖的現(xiàn)象，因?yàn)槭藢萌腥珪岢隽巳嫔罨母锖托屡d城鎮(zhèn)化的要求，也就是說城鎮(zhèn)化是我國目前發(fā)展的一個(gè)重要的任務(wù)和方向。這就促使很多農(nóng)民轉(zhuǎn)向市民，城鎮(zhèn)化會導(dǎo)致剛需住房需求量有所增加。那么在這種政策圍毆背景的導(dǎo)向之下，城鎮(zhèn)化會不會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救世主？

房地產(chǎn)降價(jià)自救

有人用供求比、存銷比和土地消化周期三個(gè)指標(biāo)解釋樓市降價(jià)這一現(xiàn)象，認(rèn)為眾城市供遠(yuǎn)大于求是導(dǎo)致這次降價(jià)風(fēng)潮的主因。

事實(shí)上，今年這三個(gè)指標(biāo)的供應(yīng)端基本與去年一致，一直以來，中國房企以善“扛”著稱，即使在危機(jī)四伏的2008年和風(fēng)聲鶴唳的2010年，降價(jià)幅度也鮮超七折，但今年卻是動不動就六、七折殺價(jià)銷售。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城鎮(zhèn)人口中，戶均每月可按揭資金與商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之間的約占10%，折合24億平方米。這塊需求過去大部分都未被滿足，因此其在26億平方米存量需要缺口中占據(jù)相當(dāng)大比例。開發(fā)商要刺激這塊需求，只有通過大幅降價(jià)。這在實(shí)踐中得到印證，今年眾開發(fā)商降價(jià)樓盤普遍是剛需樓盤，降價(jià)后大部分取得了不錯(cuò)業(yè)績。

然而，由于項(xiàng)目利潤率受綜合成本上升擠壓逐年下滑，利潤增長只能靠規(guī)模擴(kuò)張來推動，因此開發(fā)商在無風(fēng)險(xiǎn)城市的開發(fā)力度會更大，進(jìn)而導(dǎo)致那些供求比、存銷比、土地消化周期仍較合理的城市更快達(dá)到供遠(yuǎn)大于求狀態(tài)。其后，隨著被蠶食的城市越來越多，速度也越來越快，整個(gè)行業(yè)將駛?cè)雱×业恼{(diào)整期……

業(yè)內(nèi)人士指出，長遠(yuǎn)應(yīng)對之策唯有加快城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)才能拯救房地產(chǎn)業(yè)。假使沒有城鎮(zhèn)化和保障房快速推進(jìn)，樓市再過3年將顯現(xiàn)大拐點(diǎn)，具體表征是商品住宅成交量腰斬，房價(jià)跳水，行業(yè)發(fā)展陷入凝滯，進(jìn)而對國民經(jīng)濟(jì)造成深遠(yuǎn)傷害。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新型城鎮(zhèn)化方面，目前我國6.3億農(nóng)村人口可推動逾200億平方米改善住房需求。若整個(gè)過程10年完成，那么每年平均釋放量為20億平方米，約兩倍于2013年的成交量。保障房方面，除了政府主導(dǎo)的3600萬套，仍有96億平方米的體量眾開發(fā)商可參與。隨著眾房企轉(zhuǎn)向新型城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)，整個(gè)行業(yè)也將開始興盛。

但由于有效的快速推進(jìn)機(jī)制尚未建立，城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)速度不是說提就能提的。這樣，如何應(yīng)對并降低短期劇烈調(diào)整帶來的傷痛，盡量推遲商品住宅市場大拐點(diǎn)時(shí)刻來臨，顯得尤為迫切和關(guān)鍵。

須加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程

如果城鎮(zhèn)化能夠像預(yù)想中的持續(xù)，房地產(chǎn)確實(shí)會出現(xiàn)大量的剛需，和一定的發(fā)展?jié)摿?。城?zhèn)化對住宅的需求非常大，中國住宅目前難以滿足城鎮(zhèn)化的需求，房價(jià)可能會有一定的上漲。

但是事實(shí)并非如此，國家統(tǒng)計(jì)局公布了一組數(shù)據(jù)：2009~2013年，我國的城鎮(zhèn)化率分別為46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%；城鎮(zhèn)化年漲幅分別為3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。連續(xù)4年，中國城鎮(zhèn)化的速度在明顯放緩。

但是我們從美國、韓國、日本等發(fā)達(dá)國家來看，城鎮(zhèn)化率都是快速發(fā)展到70%以上，房地產(chǎn)市場的需求才逐漸放緩，為什么中國城鎮(zhèn)化率未到70%漲幅就放緩？

因?yàn)?，有?shù)據(jù)顯示，僅2012年一年，我國15~59歲的勞動年齡人口的絕對數(shù)量減少了345萬人，勞動年齡人口總量下降，這意味著青年人需要撫養(yǎng)的老年人、未成年人總數(shù)比重上升，使得中國經(jīng)濟(jì)過去賴以快速增長的人口紅利窗口加快關(guān)閉，兩極分化嚴(yán)重促使勞動力短缺的情況會日益嚴(yán)重。

未來可轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村勞動力越來越少；隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和接受人口轉(zhuǎn)移空間自然而然地就變窄了，也就是說高房價(jià)也反倒是影響城鎮(zhèn)化發(fā)展緩慢的重要原因。

據(jù)報(bào)道，在新增城鎮(zhèn)人口中，有兩部分人口是由農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整帶來的。第一，原來的鄉(xiāng)變更為建制鎮(zhèn)或撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)；第二，原來城鎮(zhèn)所轄行政區(qū)域擴(kuò)大。在這兩種情況下，農(nóng)村人口被自然劃轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，而這些農(nóng)村人口原來就有住房，并不會帶來城鎮(zhèn)住宅需求的增加。有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這兩部分人口約占新增城鎮(zhèn)人口的40%。由此，城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)市場和高房價(jià)的推動作用有局限性。

業(yè)內(nèi)專家指出：“就目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整來說，是有利的，可以在一定程度上扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)化和金融資源配置的地產(chǎn)化傾向，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；可以治理產(chǎn)能過剩，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；還有利于減輕居民購房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)國家金融安全，矯正地方政府行為，終結(jié)土地財(cái)政。房地產(chǎn)并不會因城鎮(zhèn)化的趨勢而回暖或者上漲，但會降低對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，國家也不會因?yàn)槌擎?zhèn)化而停止對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度，所以城鎮(zhèn)化或能救房地產(chǎn)的可能還是有的。”