從2012年底至2014年7月，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量不斷攀升，然而體量的增加并不意味著市場(chǎng)的“繁榮”。新華網(wǎng)記者調(diào)查了解到，目前，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不一，兩級(jí)分化明顯，與零散的小型商鋪相比，具有品牌號(hào)召力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況稍好。盡管這樣，投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情仍然不高，業(yè)內(nèi)人士表示，投資動(dòng)力不足導(dǎo)致成交跟不上供應(yīng)，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇商業(yè)地產(chǎn)存量的去化周期。

 

據(jù)某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，從2012年底至2014年中，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)存量不斷上升，去化周期不斷增大。

 

按照批準(zhǔn)預(yù)售面積—網(wǎng)簽成交面積的計(jì)算方法，2012年底，濟(jì)南商業(yè)面積存量約1.96萬(wàn)平方米，去化周期約23.68個(gè)月;2013年6月，存量達(dá)到4.49萬(wàn)平，去化周期約29.84個(gè)月;至2013年12月，存量已升至7.47萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)30個(gè)月;到2014年7月，濟(jì)南商業(yè)面積存量增加至9.60萬(wàn)平方米，去化周期已高達(dá)35.13個(gè)月。除此之外，也有不少機(jī)構(gòu)照濟(jì)南實(shí)行預(yù)售政策后，累積下來的“可售”狀態(tài)的商業(yè)面積進(jìn)行計(jì)算，這樣得出的商業(yè)地產(chǎn)消化周期數(shù)據(jù)為54個(gè)月。但是這種計(jì)算方式有一個(gè)弊端，那就是有一批成交較早的商鋪雖然已經(jīng)售出，但并未經(jīng)過網(wǎng)簽，仍被做為“可售”項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)在冊(cè)。

 

不過，無論那種統(tǒng)計(jì)方式，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)供大于需求已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。“濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)存量屬于標(biāo)準(zhǔn)的二三線城市數(shù)值，高于一線城市，供應(yīng)已嚴(yán)重大于需求”王偉分析說。

 

盡管開發(fā)商不斷扎入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，但體量的增加并不意味著市場(chǎng)的“繁榮”，在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)地產(chǎn)分化明顯。零散商鋪經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，品牌商業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。

 

目前，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)主要分為三類：底商、商業(yè)街商鋪、大型購(gòu)物中心。其中，大型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況較好、商業(yè)街商鋪運(yùn)營(yíng)狀況其次，社區(qū)底商經(jīng)營(yíng)不容樂觀。記者在探訪中發(fā)現(xiàn)諸如萬(wàn)豪新天地、泉樂坊這樣的商業(yè)街區(qū)商鋪已有大量空置現(xiàn)象，商鋪業(yè)主身陷收益困境。與之相似的還有小區(qū)底商，開發(fā)商在出售社區(qū)底商時(shí)往往將社區(qū)人口密集、購(gòu)買力富足作為優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，然而在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中，這種優(yōu)勢(shì)沒有轉(zhuǎn)化成人氣和利潤(rùn)，如三箭銀苑部分底商已關(guān)門歇業(yè)，有些店鋪甚至貼有“轉(zhuǎn)讓”、“出租”等字樣，商家更換頻繁。

 

與零散商鋪不同，具有品牌號(hào)召力及清晰規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況良好。以濟(jì)南經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)為例，由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位為集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)城市綜合體，并整合多種商業(yè)品牌資源，在商業(yè)眾多的經(jīng)四路商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集聚大量人氣成為“一枝獨(dú)秀”。除此之外，像恒隆、世茂等定位清晰、運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐泉城路商圈后，對(duì)泉城路商業(yè)街也造成了一定的沖擊，百盛更是因?yàn)楫a(chǎn)品單一在競(jìng)爭(zhēng)正落敗，退出商圈。

 

目前，雖然具有品牌號(hào)召力的商業(yè)地產(chǎn)更具投資價(jià)值，但投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情并不高漲。

 

首先從成交連來看，自2012年12月以來，濟(jì)南商業(yè)面積成交量在1.89萬(wàn)平方米，2013年6月，成交面積約1.53萬(wàn)平方米，2013年12月成交面積雖增長(zhǎng)至3.03萬(wàn)平米，但2014年初出現(xiàn)下滑，在2.04萬(wàn)平左右浮動(dòng)。另外，從收益上看，商業(yè)物業(yè)售價(jià)高出普通住宅數(shù)倍，過高的售價(jià)常常透支項(xiàng)目本身的升值空間。再者，商業(yè)地產(chǎn)投資門檻較高，投資者風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)較強(qiáng)，投資謹(jǐn)慎。“運(yùn)營(yíng)比較困難，經(jīng)常租不出去，租金收益甚微也是投資動(dòng)力不足的一個(gè)很重要的原因。”研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多年的魏先生分析說。

 

今年濟(jì)南住宅市場(chǎng)在動(dòng)蕩中前行，商業(yè)地產(chǎn)似乎并未受到太大的沖擊，然而在平靜的市場(chǎng)表象下，投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情并不高漲，投資商業(yè)的動(dòng)力不足將導(dǎo)致成交跟不上供應(yīng)，進(jìn)而加劇商業(yè)地產(chǎn)存量的去化周期。