近日，東莞出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《若干措施》），這一政策作出了“取消新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制”、“放寬住房公積金貸款政策”、“規(guī)范鎮(zhèn)街規(guī)劃部門審批權(quán)限”、“減少建設(shè)單位修改方案次數(shù)”、“嚴(yán)禁鎮(zhèn)街、部門擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”等相關(guān)規(guī)定。其中關(guān)于“取消新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制”的規(guī)定，在出臺(tái)不到一天的時(shí)間里，便引起了東莞樓市的軒然大波。部分業(yè)內(nèi)人士聯(lián)系到日前佛山取消限購(gòu)的政策、早前東莞房貸松綁等樓市動(dòng)態(tài)，紛紛猜測(cè)新政也許是東莞政府“曲線救市”的一項(xiàng)舉措，是東莞樓市回暖的信息。

    記者就新政到底存不存在“救市”、樓市是否出現(xiàn)回暖等問(wèn)題，采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

    優(yōu)化行政服務(wù)是重點(diǎn)

    面對(duì)“救市論”，東莞市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，出臺(tái)該新政，是為了深入貫徹落實(shí)全省上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)提出的“因城因地”，實(shí)行“一市一策”精神，加快推進(jìn)東莞房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。這既非“救市”，也不涉及“限購(gòu)說(shuō)”。市政府部門指出，是從行政服務(wù)的角度入手，尊重市場(chǎng)規(guī)律，在市場(chǎng)與政府的關(guān)系上，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，旨在讓市場(chǎng)扮演重要角色。

    “政策出來(lái)不存在釋放救市的信息”，中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，政策的出臺(tái)可以簡(jiǎn)化審批的流程，加快開(kāi)發(fā)商的節(jié)奏和預(yù)售上市的速度，規(guī)范流程，讓房地產(chǎn)平穩(wěn)、快速發(fā)展。

    “這只是政府簡(jiǎn)化行政手續(xù)、優(yōu)化行政服務(wù)的一個(gè)措施，根本不存在‘救市’的說(shuō)法。”富通地產(chǎn)總經(jīng)理助理梁蘭凌表示，“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新政除了簡(jiǎn)化流程，基本不會(huì)對(duì)樓市造成明顯的影響。”

    “減少了流程的繁瑣，取消備案制會(huì)更加靈活地促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展”，合富輝煌東莞公司發(fā)展研究中心副總經(jīng)理李興旺認(rèn)為，取消一手房?jī)r(jià)格備案制，是以市場(chǎng)配置為主。限價(jià)政策早就形同虛設(shè)，對(duì)房?jī)r(jià)約束力有限，取消限價(jià)是合理回歸理性，尊重市場(chǎng)的規(guī)律。

    東莞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳俊良提出，如今市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，價(jià)格調(diào)整同樣也是變化多端，在備案制時(shí)，價(jià)格雖然隨時(shí)可以修改，但是一個(gè)備案前后經(jīng)過(guò)審批等各項(xiàng)手續(xù)需要兩個(gè)月，對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)都沒(méi)好處，所以取消限價(jià)是很有必要的。

    瑞豐置業(yè)李毅表示，政府取消房?jī)r(jià)備案制度后，價(jià)格等部門將各司其職，繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，通過(guò)媒體、網(wǎng)絡(luò)信息等方式發(fā)布的價(jià)格信息應(yīng)與在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的價(jià)格信息保持一致，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

    影響甚微，信貸才是關(guān)鍵

    業(yè)內(nèi)人士表示，新政對(duì)東莞樓市的影響不大，樓市回暖的關(guān)鍵在于信貸放松。

    車德銳表示，東莞樓市相對(duì)周邊其他城市來(lái)說(shuō)受政策影響比較少，這主要是因?yàn)闁|莞樓盤(pán)可以提供有力的供應(yīng)，而這才是抓住市場(chǎng)的本質(zhì)。名巨中央營(yíng)銷總監(jiān)舒小劍認(rèn)為，備案制取消后，也許局部樓盤(pán)會(huì)進(jìn)行大幅度的促銷活動(dòng)，但成交量基本上不會(huì)發(fā)生很大的變化，估計(jì)和七月份差不多。

    新政作為簡(jiǎn)化行政流程的一個(gè)措施是無(wú)法撼動(dòng)整個(gè)樓市發(fā)展的。陳俊良表示，東莞樓市遲遲未見(jiàn)起色的一個(gè)原因是經(jīng)濟(jì)環(huán)境差，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境差又是因?yàn)樾刨J緊，因此只有給信貸松綁，東莞樓市才有可能出現(xiàn)顯著的升溫。

    “政策都還沒(méi)放開(kāi)。樓市暗淡最主要的原因是信貸緊，如今信貸未見(jiàn)松動(dòng)，就算取消限價(jià)，大多數(shù)理性客戶也會(huì)保持觀望狀態(tài)，不會(huì)有所動(dòng)作。”舒小劍說(shuō)。

    就新政策出臺(tái)，記者訪問(wèn)了部分購(gòu)房者。就業(yè)于萬(wàn)江的李先生認(rèn)為，現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都不太好，大多數(shù)人都是買不起房，政策的放松只會(huì)給搞房地產(chǎn)的人更多的機(jī)會(huì)。在南城工作的夏小姐認(rèn)為，新政簡(jiǎn)化行政流程是好事，但對(duì)她來(lái)說(shuō)，降價(jià)比較實(shí)際一些，買房計(jì)劃還是按照既定步驟走，不會(huì)因?yàn)樾抡淖冇?jì)劃。

    從數(shù)據(jù)上看，7月供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積環(huán)比上月都有了小幅度的下降。2014年7月，東莞住宅成交面積46.31萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲29%，成交金額42.96億元，環(huán)比上漲了32%，7月成交量和成交金額對(duì)于6月有明顯的升溫。但升溫主要緣于7月采取了“低開(kāi)”的營(yíng)銷策略，從6月底開(kāi)始開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)節(jié)奏加快，多個(gè)推遲開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目也在7月集中上市。

    下半年樓市以跑量為主

    房?jī)r(jià)向來(lái)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都非常關(guān)注的問(wèn)題，取消限價(jià)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的調(diào)控會(huì)更加靈活方便，那么房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)在一定程度上有所變化呢？舒小劍表示，名巨地產(chǎn)的樓盤(pán)一直以來(lái)定價(jià)不高，所以基本上不會(huì)再降價(jià)促銷的。

    “總體而言，房?jī)r(jià)是不會(huì)降的了，相反會(huì)持續(xù)溫和地上漲。”陳俊良指出，這是由成本結(jié)構(gòu)決定的。盡管如今樓市情況不好，但卻并沒(méi)有槽糕到讓人擔(dān)憂的地步。“陳俊良認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的融資成本在增加、稅收成本也沒(méi)有降低，成本的上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)下跌，相反還會(huì)相對(duì)溫和地上漲。但總體而言，東莞樓市還是處于健康發(fā)展的狀態(tài)，陳俊良表示。

    車德銳認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)清了事態(tài)，對(duì)市場(chǎng)不抱樂(lè)觀的態(tài)度。部分開(kāi)發(fā)商會(huì)沖業(yè)績(jī)做出部分讓利的行動(dòng)，價(jià)格會(huì)有10%-15%的降幅，房?jī)r(jià)不會(huì)大范圍下降，主要因?yàn)樾刨J并沒(méi)有完全放松，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的放款額度比較緊。盡管新政策并沒(méi)有給樓市帶來(lái)顯著的變化，李興旺認(rèn)為，這也許是傳遞東莞房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的信號(hào)，市場(chǎng)在逐漸回暖中，后市還是以跑量為主。

    同樣的，舒小劍認(rèn)為，“雖然取消限價(jià)并沒(méi)有對(duì)樓市起到很大的影響，但至少傳遞了一個(gè)利好的信息，這會(huì)給購(gòu)房者一種期待和信心。”同時(shí)舒小劍也表明，如果只是取消限價(jià)，而沒(méi)有進(jìn)一步的舉動(dòng)，消費(fèi)者盡管期待，但還是會(huì)處于一種觀望的狀態(tài)。就目前狀況而言，信貸不放松，開(kāi)發(fā)商只能靠銷售回籠資金，所以下半年樓盤(pán)以跑量、出資為主。