7月起，新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡稱《新規(guī)》）開始實(shí)施，飄窗、陽臺、地下室等“偷面積”舉措行不通了，“贈送面積”將逐漸退出歷史的舞臺，這引起了市民的熱議。據(jù)了解，東莞目前暫沒出臺本地的相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消“贈送面積”在樓盤營銷方式上有一定的影響，日后，開發(fā)商將重點(diǎn)打造產(chǎn)品，尋覓樓盤其他的溢價價值。另外，新規(guī)的實(shí)施規(guī)范了市場模糊地帶，為行業(yè)的規(guī)范作一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而買房者購房成本也不會因是否贈送面積而增加。

樓盤普遍存在“送面積”

樓市蕭條，“贈送面積”成為吸引購房者的利器，不少樓盤屢試不鮮。在走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)大部分樓盤仍可“送面積”，尤其是Loft戶型和大戶型。當(dāng)筆者提及新規(guī)時，樓盤銷售人員則表示“目前樓盤已經(jīng)通過審批，還可以贈送面積，還沒通過審批的樓盤就沒有這個優(yōu)惠了。”

“買一層送一層，超100%大贈送，精裝復(fù)式公寓，一層價格住兩層！”位于南城白馬城市立方拋出了“贈送一層面積”的廣告宣傳。為了一探究竟，筆者以購房者的身份暗訪該樓盤。

“相當(dāng)于用一層的錢住兩層的房子。”該樓盤營銷人員為筆者推薦一套產(chǎn)權(quán)面積為53平方米（包括公攤）房子：“這套房子實(shí)際套內(nèi)使用面積69平方米，其中一樓套內(nèi)38平方米，這是有產(chǎn)權(quán)的，而二樓面積31平方米，則不帶產(chǎn)權(quán)。”

該營銷人員說道：“這種就是假復(fù)式，按照層高報高，現(xiàn)在國家不斷壓縮樓高，因?yàn)橹篱_發(fā)商在超面積，2013年，東莞住宅只能報建3.9米，我們按寫字樓4.5米的規(guī)格報建的，所以可以多建一層。”該營銷人員告訴筆者，該房子均價在9300元/平方米，若按照實(shí)際使用面積計(jì)算，該房子的均價才均價8900元/平方米。

由此可見，開發(fā)商為了更好地營銷樓盤，鉆政策規(guī)范的空隙，也反映了市場的不規(guī)范，遍布亂象。

近年來，“贈送面積”的熱潮從地面上延伸到地下，向地下要空間。不少別墅項(xiàng)目推出“送地下室”的廣告宣傳。

隨后，筆者來到東城某別墅項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目首批將推出300多平方米的雙拼、聯(lián)排別墅，一共6層，地上4層，地下2層。

“該項(xiàng)目的贈送面積很大，相當(dāng)于買4層送2層，地下室2層都是贈送的。”該別墅銷售小姐介紹：“加上贈送的面積，340平方米的聯(lián)排別墅總面積達(dá)到739平方米，370平方米的雙拼、聯(lián)排別墅總面積達(dá)到928平方米。”

按照新規(guī)，地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)曾高在2.2米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。這意味著未來地下室將不能免費(fèi)，也需要算價了。

“偷面積”變得更難

自今年7月1日起，新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》正式實(shí)施，同時，舊版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》正式廢止。

對比兩個版本的規(guī)范，新版的政策在“送面積”上頗具殺傷力。在整理中，筆者發(fā)現(xiàn)其中的四類情況與購房者息息相關(guān)。

值得注意的是，開發(fā)商以往最常贈送、舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，在新《規(guī)范》中有了明確要求：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1／2面積。

另外，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1／2面積。舊規(guī)中，建筑物的陽臺及其水平面投影面積的計(jì)算1/2面積。

而在地下室方面，新《規(guī)范》中：地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1／2面積。

除此之外，修訂的面積計(jì)算規(guī)定有近26條，極大的細(xì)化和改變了此前舊《規(guī)范》中的建筑面積計(jì)算。

對此，瑞峰置業(yè)相關(guān)人員認(rèn)為，2014年7月1日新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的正式實(shí)施，不僅將直接影響容積率的計(jì)算和工程造價的計(jì)算，更將大大影響開發(fā)商以往對戶型設(shè)計(jì)的思路和工程造價預(yù)算，所謂“偷面積”的方式將很難行得通了。

在售的“送面積”樓盤變得稀缺

常平世博天林湖營銷總監(jiān)葉偉強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)階段，市面上在售的“送面積”的產(chǎn)品會變得稀缺，新規(guī)落地反而利好這類樓盤。另外，新規(guī)使市場更加規(guī)范化，“偷面積”變得艱難。日后房子在設(shè)計(jì)和規(guī)劃上有所調(diào)整，使其密度、容積率會有所改變，房子的品質(zhì)感和舒適度會進(jìn)一步提升。

富通地產(chǎn)東莞公司總經(jīng)理助理梁蘭凌表示，新規(guī)對樓盤的銷售影響不大，開發(fā)商同樣有應(yīng)對的方法，樓盤的營銷可以從其他方面選取溢價值，如戶型設(shè)計(jì)、建筑的品質(zhì)、房子的質(zhì)量、園林景觀、規(guī)劃布局等。

中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳認(rèn)為，7月新規(guī)的落地會成為臨界點(diǎn)，對通過開發(fā)審批的項(xiàng)目而言，各項(xiàng)建筑指標(biāo)已經(jīng)定下來了，規(guī)劃也審批通過，即使新規(guī)落地，對項(xiàng)目的本身沒什么影響，而對未通過開發(fā)審批的項(xiàng)目會造成一定的影響。

瑞峰置業(yè)相關(guān)人員認(rèn)為，對于房企來說，目前項(xiàng)目自身擁有“超大贈送”的賣點(diǎn)可以結(jié)合政策新規(guī)放大宣傳，讓購房者意識到“機(jī)不可失時不再來”的緊迫感與危機(jī)感。從開發(fā)商以往的銷售情況來看，帶贈送面積的戶型產(chǎn)品較為受到購房者的青睞。這次新規(guī)的實(shí)施，未來市場“贈送面積”這張營銷牌將變得越來越不好打。

市場模糊地帶將變規(guī)范

“沒有了‘送面積’，買房的成本是否增加？”計(jì)劃在中堂買房的王女士說：“我在中堂某樓盤看中了一套3+1的房子，總面積約97平方米，贈送13平方米的面積，該房子價格在6900元/平方米。”

筆者為其算了一筆賬，該房子的產(chǎn)權(quán)面積是97平方米，均價是6900元/平方米，加上贈送的面積，總面積達(dá)110平方米，均價達(dá)7200元/平方米，單價高出300元/平方米。

“羊毛出在羊身上，”車德銳認(rèn)為，房價是由市場決定的，不會因?yàn)槭欠褓浰兔娣e而增加購房成本。若市場走好的情況下，開發(fā)商贈送面積可以趁機(jī)調(diào)高價格；若市場冷淡的情況下，開發(fā)商不能贈送面積，或會降低價格促銷。另外，若贈送面積的話，開發(fā)商會算進(jìn)房價里，單價會變高。除此之外，送面積的樓盤一般容積率會虛高，密度也會變大，人們的居住的舒適度有所下降。

合富輝煌東莞公司發(fā)展研究中心副總經(jīng)理李興旺表示，免費(fèi)送面積的歷史過去了，溢價的空間變少了。開發(fā)商利用“贈送面積”來提升樓盤附加值，所以面積也不是白送的，開發(fā)商或會將贈送的面積分?jǐn)偤笤僬鬯銌蝺r。

李興旺認(rèn)為，開發(fā)商將縮水陽臺、飄窗等當(dāng)作可送面積，實(shí)際上是把一些沒有多少使用價值的邊角空間以贈送的名義向購房者推銷，新規(guī)的實(shí)施有助于規(guī)范市場模糊地帶，為行業(yè)的規(guī)范作一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有利于規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

開發(fā)商會尋找

其他溢價值替代

■專家

新規(guī)實(shí)施下，新一輪的產(chǎn)品何時可以上市？車德銳認(rèn)為，從項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、報建審批、項(xiàng)目施工、拿預(yù)售證買樓至少需要一年半的時間。新品陸續(xù)上市后，項(xiàng)目之間會互相競爭。新品贈送面積變少，其附加值或會變少，開發(fā)商會尋找產(chǎn)品其他的溢價價值。

車德銳認(rèn)為，未來樓盤的戶型設(shè)計(jì)會以中規(guī)中矩的方正戶型為主，重點(diǎn)打造產(chǎn)品的功能品質(zhì)，如園林景觀、規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)、建筑的品質(zhì)、房子的質(zhì)量等；從轉(zhuǎn)變來說，樓盤從贈送面積的戶型的設(shè)計(jì)到功能分區(qū)合理性的規(guī)劃，將來樓盤或從細(xì)節(jié)上取勝，從廚房、朝向等細(xì)節(jié)方面考慮；從開發(fā)商的方面來說，開發(fā)商可以加強(qiáng)產(chǎn)品的打造、營銷的服務(wù)環(huán)節(jié)和產(chǎn)品的展示功能，把這些溢價的價值呈現(xiàn)給購房者。

這些年送的面積

■鏈接

贈送面積是開發(fā)商“打擦邊球”的做法，贈送的面積也不會寫進(jìn)購房合同，但是某些樓盤推出的甚至高達(dá)100%的贈送面積，難保不讓人不心動。

據(jù)悉，東莞最早的贈送面積是小復(fù)式戶型，利用層高的優(yōu)勢，做出兩層小復(fù)式的戶型，上一層的層高往往低于2.2米，在驗(yàn)收的時候可不計(jì)入建筑面積，開發(fā)商就以此為賣點(diǎn)吸引購房者。

2004年-2005年，這種高贈送的戶型風(fēng)光無限，受到購房者的青睞；2005年7月，相關(guān)部門出臺相關(guān)政策規(guī)定住宅層高不得超過4米，這種小復(fù)式受到一定的打擊。2006年－2007年，開發(fā)商打出了“絕版小復(fù)式”的廣告，又火了一把；2009年3月，東莞市城建規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案面積計(jì)算規(guī)定的通知》（東規(guī)發(fā)〔2009〕8號），其中規(guī)定“居住建筑每戶的陽臺面積之和（含入戶花園、戶內(nèi)花園等）超過戶內(nèi)建筑面積20%的部分，應(yīng)按全面積計(jì)入容積率”這一規(guī)定，大為規(guī)范了開發(fā)商贈送面積。