在二三線城市大面積取消商品房限購政策的這個夏天，近年來一直自謙為"三四線城市"的溫州，仍然處于全國媒體的聚光燈下。用溫州市市長陳金彪的話說，溫州房價一直是社會關(guān)注熱點，前幾年是因為房價"高"，近幾年是因為房價"跌"。
在房價連續(xù)下跌了34個月后，7月29日，溫州市住建委召開新聞發(fā)布會，正式放開住房限購政策，在房屋交易登記時不再核查現(xiàn)有住房情況。過去一年里，溫州多次呼吁分類調(diào)控，建議限購松綁或取消。
由此，浙江省內(nèi)限購松綁的城市已達5個。此輪限購政策下溫州的樓市變局，也頗耐人尋味。
“棄房”增多
從限購大省到救市大省，不是簡單的"搖身一變"，先看看溫州的情況。
2014年7月，記者隨國務(wù)院第五督查組到浙江，溫州的金融、房地產(chǎn)、民營經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀是分組督查的重點。陳金彪表示，溫商群體對經(jīng)濟變化和市場反應(yīng)特別靈敏，對經(jīng)濟運行中的問題也會先一步發(fā)現(xiàn)。
目前溫州已暴露的風(fēng)險是"棄房"現(xiàn)象，記者掌握的一份材料表明，2013年8月以來，溫州"棄房"數(shù)量呈大幅增長趨勢。
據(jù)溫州銀監(jiān)分局調(diào)查統(tǒng)計，受商品房價格下跌影響，當前溫州"棄房"數(shù)量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，"棄房"主要有四類情況：一是按揭貸款"棄房"數(shù)量增長較快；二是商品房抵押貸款中的"棄房"數(shù)量快速增長；三是單套"棄房"平均所涉貸款金額上漲；四是"棄房"數(shù)量集中于"抵押加擔保"貸款。
正如陳金彪所言，溫州風(fēng)險要早于浙江1?6個月，浙江又要早于全國1?6個月。
據(jù)媒體報道，五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德等地均有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱"無力還款"。
目前尚無更多數(shù)據(jù)顯示"棄房斷供"成為全國普遍現(xiàn)象，但監(jiān)管部門早已作出預(yù)警。
銀監(jiān)會主席尚福林在上半年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議暨經(jīng)濟金融形勢分析會議上也表示，"部分地區(qū)已出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關(guān)信貸風(fēng)險須高度關(guān)注。"
"三高"難題
據(jù)溫州銀監(jiān)部門分析，"棄房"一是因外部經(jīng)濟不景氣，貸款人自身經(jīng)營困難；二是"兩鏈"風(fēng)險持續(xù)發(fā)酵，部分企業(yè)深陷泥潭。
所謂"兩鏈"，指資金鏈、擔保鏈。如溫州樂清最大的建筑企業(yè)--建橋建設(shè)集團陷入擔保泥潭，名下近2億元市值的土地和房產(chǎn)被查封，公司法人代表周建華也于2013年12月中旬"跑路"。
此外，由于抵押物價值縮水而出現(xiàn)"棄房"的比例高達56%，且多集中于高端樓盤的按揭貸款中，如"錦玉園"從最高峰時的每平方米10萬元下降至3萬元左右。
"溫州房地產(chǎn)處于有史以來最困難時期。"溫州市巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長李國勝說，2009年9月？2011年2月，高位競價拿地的項目基本處于虧損狀況。比如，三洋濕地君庭[最新消息 價格 戶型 點評]領(lǐng)墅樓面價2.3萬元／平方米，售價僅2萬元／平方米。
房價的持續(xù)回落或瞬間大幅下滑，對溫州的房地產(chǎn)市場、實體經(jīng)濟、金融系統(tǒng)造成了巨大的沖擊。由于房地產(chǎn)抵押貸款比重過高，隨著房價一路走低，抵押品價值大幅縮水，導(dǎo)致銀行授信萎縮，由此放大了金融風(fēng)險。
陳金彪表示，溫州的房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟、金融行業(yè)的聯(lián)系特別緊密，突出表現(xiàn)為"三個高"：一是銀行業(yè)信貸中房地產(chǎn)融資占比高達26%，高出全國平均水平8個百分點；二是房地產(chǎn)抵押貸款比重高達58%，高出全國平均水平29個百分點，因房價下降、授信貸款萎縮等相關(guān)問題形成的銀行不良貸款比重24.9%；三是溫州實體企業(yè)涉及房地產(chǎn)的比重高，在1806億元的房地產(chǎn)融資中，溫州實體企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)和投資的貸款比重達66%。
這是個難解之結(jié)。當以限購為主要手段的樓市"去投資化"政策推行后，大量民間資本"錢生錢"的邏輯被打破，高峰期進入樓市的民間資本深陷債務(wù)泥潭不能自拔。
如溫州騰旭服飾有限公司，前期投入大量資金入股溫州綠城"海棠灣"地產(chǎn)項目建設(shè)，目前該樓盤均價不到2萬元，跟項目預(yù)期的3萬元單價相去甚遠，且銷售情況不理想，資金回籠慢。受此影響，該公司董事長徐云旭于近日"失聯(lián)"。
環(huán)環(huán)相扣
當房地產(chǎn)周期下滑疊加溫州經(jīng)濟周期下滑，整個溫州市房價進入下跌通道。
浙江中梁置業(yè)有限公司董事長楊劍平說，溫州房價連續(xù)30多個月下跌，不要說水分被擠干了，連"氧分"都快沒了，長期"缺氧"的市場是會出大問題的。
2011年下半年發(fā)生的局部金融危機，重創(chuàng)了溫州經(jīng)濟。從橫向看，2012年浙江省18項主要經(jīng)濟指標中，溫州倒數(shù)第一的有9項，倒數(shù)第二的有4項；2013年倒數(shù)第一的有7項，倒數(shù)第二的有5項。從縱向看，溫州的出口、消費、工業(yè)用電連續(xù)出現(xiàn)較長時間負增長。
據(jù)陳金彪分析，根本原因是自身體制性、素質(zhì)性、結(jié)構(gòu)性的問題：由于產(chǎn)業(yè)普遍"低小散"，決定了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型相對滯后；家族式企業(yè)文化根深蒂固，影響現(xiàn)代企業(yè)制度建立；經(jīng)濟外向關(guān)聯(lián)度大，受國內(nèi)外宏觀環(huán)境影響要早一些、大一些；民間資本熱衷快錢，追逐暴利，埋下了民間貸款風(fēng)波的種子。
2014年上半年，溫州實現(xiàn)GDP1827.95億元，比去年同期增長6.8%，與浙江全省經(jīng)濟增速差距0.4個百分點，比一季度拉大0.2個百分點。
"溫州經(jīng)濟在筑底起穩(wěn)的緊要關(guān)口，尚未走出困境。"陳金彪說，針對實體經(jīng)濟存在的問題，溫州提出從"脫實向虛"到"堅守實業(yè)"，主動"強身健體"。
對于溫州而言，房地產(chǎn)、實體經(jīng)濟、金融系統(tǒng)環(huán)環(huán)相扣，哪一環(huán)都不好解。
限購松綁能否緩解"棄房"現(xiàn)象？從當前形勢看，短期成交情況難以判斷限購松綁成效。但是，如果"棄房"漸成"明智之選"，將導(dǎo)致溫州信用環(huán)境進一步趨向惡化。
陳金彪表示，溫州在維護金融穩(wěn)定上使出了"渾身招數(shù)"--金改開路，防控為先，信用重塑，全力應(yīng)對，妥善化解。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
