作為昔日房價(jià)堡壘的一線城市,正在面臨著降價(jià)聲的圍剿。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月北上廣深四大一線城市房價(jià)首次環(huán)比全面下跌,新房二手房皆未幸免。
市場上花樣百出的樓盤降價(jià)促銷——零首付、降價(jià)險(xiǎn)、低價(jià)團(tuán)購、七折利率優(yōu)惠等,也佐證了一線城市房價(jià)的下調(diào)。有業(yè)內(nèi)甚至預(yù)言,在金九銀十來臨之際,一線城市將面臨大范圍“降價(jià)潮”。
事實(shí)上,一線城市房價(jià)數(shù)據(jù)的下滑,多為少數(shù)區(qū)域拉低城市整體房價(jià),與城市部分“熱地”降溫等因素密切相關(guān)。二手房雖年內(nèi)價(jià)格普降,但成交量已現(xiàn)回升跡象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,一線城市不會出現(xiàn)大面積降價(jià),開發(fā)商的促銷雖讓利程度十分有限,但已可促動(dòng)房企走量。
新房:開發(fā)商讓利尺度有限
事實(shí)上,不少購房者并不認(rèn)同一線城市房價(jià)在數(shù)據(jù)上的下滑。
“這幾天轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)北京的幾個(gè)售樓處,發(fā)現(xiàn)沒有降多少,依然堅(jiān)挺。偏遠(yuǎn)的新樓盤倒是有價(jià)格優(yōu)惠,可一算優(yōu)惠幅度極小,幾乎可以忽略不計(jì)。”一位北京購房者如此描述自己對北京房價(jià)的感受。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),上述數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的一線城市新房齊齊下跌,在現(xiàn)實(shí)樓市中的表現(xiàn)更為復(fù)雜。
一方面,一線城市實(shí)際降價(jià)分區(qū)域,部分區(qū)域有明顯下調(diào)現(xiàn)象,但絕大多數(shù)處于僵持狀態(tài)。
“北京個(gè)別區(qū)域的降價(jià)現(xiàn)象比較明顯,比如房山長陽、通州臺湖,但市場并未出現(xiàn)全面性降價(jià)。” 亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示。
值得關(guān)注的是,這些降價(jià)區(qū)域,諸如北京東壩、臺湖等,大多曾在去年炙手可熱,甚至出現(xiàn)了高價(jià)“地王”。“去年開發(fā)商樂觀判斷市場,之前漲幅比較高的區(qū)域庫存積壓較多,導(dǎo)致如今降價(jià)幅度大于其他區(qū)域。”張大偉說。
北、上、廣、深新房市場分區(qū)域降價(jià)的另一特點(diǎn)是,郊區(qū)降價(jià)幅度明顯高于中心區(qū)域。對此,張大偉分析,這些屬于剛需區(qū)域,受今年信貸收緊影響非常大。而對北京而言,自住房的上市也吸引了大量需求。
另一方面,從一線城市降價(jià)樓盤來看,實(shí)際降價(jià)尺度有限,多數(shù)為打折優(yōu)惠等小力度促銷,直降房價(jià)者寥寥。
之前被媒體報(bào)道為“京城‘萬元盤’重現(xiàn)”的合生世界村,實(shí)際只有參加開發(fā)商組織的“期權(quán)換房”活動(dòng),才能享受每平方米9800元的優(yōu)惠價(jià)格。近日北京珠江四季悅城推出的“買房7折利率”活動(dòng),也需將首付款中的部分資金作為信托認(rèn)購額,購買珠江投資旗下的基建信托。而更多的“特供房”,則需要先支付第三方機(jī)構(gòu)約2萬、3萬元不等的服務(wù)費(fèi)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員介紹稱,上海大規(guī)模的降價(jià)聲也并不多,采取最多的是購房優(yōu)惠券、贈(zèng)送禮物等方式來蓄客。廣州、深圳也多如此類。
在張大偉看來,這些促銷優(yōu)惠落到購房者頭上,其實(shí)讓利程度并不大。“因?yàn)橥恋貎r(jià)格處于高位,一線城市房企舍不得讓利。”
二手房:普遍降價(jià) 近期初現(xiàn)回暖跡象
在四大一線城市,與一手房較為堅(jiān)挺的價(jià)格相比,二手房價(jià)格浮動(dòng)較大。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對比今年以來統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)發(fā)現(xiàn),北上廣深二手房房價(jià)環(huán)比跌幅通常大于一手房。
數(shù)據(jù)顯示,早在今年1月,北京二手房價(jià)格便有了0.1%的環(huán)比下跌,從4月開始連續(xù)環(huán)比回落,上海、廣州、深圳則相對滯后。6月起,四大一線城市二手房價(jià)格環(huán)比全跌,同比漲幅亦在收窄。
對于這一抽象數(shù)據(jù)感受最深刻的,莫過于各大二手房中介門店店員。“今年上半年,通州這邊好幾家門店已經(jīng)關(guān)店了。”北京通州一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店店員向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道介紹,每天來咨詢的人比去年少很多,雖然價(jià)格已經(jīng)下調(diào),多數(shù)購房者仍然猶豫不決。
“目前市場在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn),跌幅已近超過15%,部分房源甚至超過20%。”張大偉說。
不僅是北京,類似情況在上海、深圳、廣州也均有出現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道,7月份廣州二手住宅的降價(jià)現(xiàn)象已從郊區(qū)開始擴(kuò)散到中心區(qū)外圍。上海部分板塊學(xué)區(qū)房甚至低價(jià)拋盤,降價(jià)幅度超過10%。
不過,近期北京二手房市場出現(xiàn)了回暖跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,7月北京二手房成交4001套,相較于5、6月份3000余套的成交量,有了較大提升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)也顯示,在經(jīng)歷的第一周成交遇冷之后,8月份第二周北京市二手住宅成交1894套,環(huán)比上漲9.7%,同比上漲5.0%。
對此,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為,前期受市場大環(huán)境遇冷及自住房競爭影響,二手房價(jià)格持續(xù)下探,而近期多地政策放松、銀行信貸偏緊有所放緩,對二手房市場成交量增加產(chǎn)生了助力作用。
一線城市二手房市場是否就此回暖轉(zhuǎn)升?業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,期性的波動(dòng)仍然存在,說回暖可能為時(shí)尚早。“現(xiàn)在尚未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能。” 寇海龍說。
爭論:一線城市將迎“降價(jià)潮”?
盡管日前若干“日光盤”再現(xiàn)北京樓市,部分業(yè)內(nèi)認(rèn)為市場初顯回暖端倪,但7月一線城市房價(jià)的全線環(huán)比回落,還是讓“降價(jià)潮”之聲再度喧囂四起。
《證券日報(bào)》8月18日引述同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉觀點(diǎn)稱,以上海為例,大范圍的“降價(jià)潮”即將來臨,一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。
不少房企也表達(dá)了對降價(jià)的“曖昧”之情。據(jù)媒體報(bào)道,日前,萬科總裁郁亮在解讀萬科發(fā)展思路時(shí)表示,廣州市場競爭充分、成熟度高,將會在該地適當(dāng)降價(jià)。
一線城市真將面臨降價(jià)潮?張大偉并不認(rèn)同。“一線城市目前多是促銷,促銷已經(jīng)可以促動(dòng)房企走量了,北京促銷項(xiàng)目成交量都不錯(cuò),因?yàn)樾枨蠛艽蟆?rdquo;
以位于北京朝陽區(qū)東壩的首開常青藤為例,中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)查發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目之前曾推出“特供房”、“享5千抵2萬”等多項(xiàng)優(yōu)惠促銷活動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截止17日,首開常青藤以89的成交量居于8月成交榜第6位。
在張大偉看來,在樓市降溫的情況下,房價(jià)變化有三階段。第一階段是“止?jié)q”,也就是去化放緩,第二階段是房企促銷,進(jìn)行約 5%—10%的價(jià)格讓利。第三階段是大幅價(jià)格戰(zhàn)。“與杭州等地不同,一線城市不太可能進(jìn)入三階段,更多會在二階段徘徊。”
住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)也表示,一線城市樓市現(xiàn)在屬于觀望期、僵持階段,這是暫時(shí)的。“現(xiàn)階段的價(jià)格下調(diào),是市場供求關(guān)系調(diào)整的正常現(xiàn)象。”
對于降價(jià)潮不會在一線城市出現(xiàn)的原因,郭毅也指出,“在市場出現(xiàn)大面積降價(jià)前,估計(jì)政府的調(diào)控手段就會放松了。”
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