8月26日,無(wú)錫住宅限購(gòu)令松綁滿月;此前的8月19日,率先在省內(nèi)放松限購(gòu)的蘇州,限購(gòu)松綁也已滿月。

 

“限購(gòu)三年難回首,一夕松綁時(shí)局變。”兩地限購(gòu)政策出爐時(shí),曾引發(fā)如此形容,而眼下,樓市時(shí)局究竟如何?

 

來(lái)訪客多了,松綁好似“鎮(zhèn)靜劑”

 

“我們樓盤(pán)主力戶型從90到150平方米不等,能滿足剛需到改善的各種需求。”8月26日下午,無(wú)錫市濱湖區(qū)高浪路的玉蘭花園售樓處,五六位購(gòu)房人圍著銷售人員了解樓盤(pán)情況。銷售人員告訴記者,“限購(gòu)令”松綁以來(lái),看房的客戶多了,一個(gè)月賣(mài)出了109套房。“但價(jià)格沒(méi)啥變化,還是1.1萬(wàn)到1.2萬(wàn)元之間。”

 

“7月19日以后,售樓處的來(lái)訪量激增。”方興地產(chǎn)(蘇州)有限公司副總經(jīng)理朱杰說(shuō)。蘇州工業(yè)園區(qū)建屋北極星花園置業(yè)顧問(wèn)石冬梅也表示,前來(lái)咨詢的人很多,成交量也較松綁前有所上浮。

 

中國(guó)指數(shù)研究院蘇州分院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示:限購(gòu)松綁第一周(7.21-7.27),蘇州商品住宅成交量猛升,共成交1367套,環(huán)比此前一周增加453套,增幅49.56%;第二周在第一周的基礎(chǔ)上又漲了30%。

 

然而,成交上揚(yáng)的勢(shì)頭第三周即戛然而止。“整體呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的特征,整個(gè)7月住宅成交淡季不淡,銷量領(lǐng)跑今年其他月份,但進(jìn)入8月后銷量就下滑了。”中國(guó)指數(shù)研究院蘇州分院一位分析師說(shuō),7月成交量大,也并不完全因?yàn)橄拶?gòu)松綁,而與樓盤(pán)入市量大有重要關(guān)聯(lián)。

 

嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商們迅速推出大量改善型大戶型爭(zhēng)奪市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示,限購(gòu)取消后首周,蘇州90-144平方米戶型占總?cè)胧辛康?7.5%,第二周上升到69.5%,此后也一直維持在67%。

 

“改善型產(chǎn)品的消耗變快,這在雅戈?duì)枴⒕琵垈}(cāng)等多家樓盤(pán)都有所體現(xiàn),”蘇州新浪樂(lè)居副總李求實(shí)說(shuō),“一些在2008年前后首次購(gòu)房的年輕夫妻,出于照顧孩子和老人的需要,急于改善居住條件,限購(gòu)政策的放開(kāi)正中他們下懷。”

 

“限購(gòu)松綁對(duì)市場(chǎng)是一支鎮(zhèn)靜劑。”易居中國(guó)克爾瑞無(wú)錫公司總經(jīng)理王新科說(shuō),限購(gòu)松綁使外部政策環(huán)境得到改善,“至少不會(huì)更差”,從數(shù)據(jù)反映就是成交量逐漸上升。據(jù)統(tǒng)計(jì),8月1日至25日,無(wú)錫市區(qū)商品房成交38.04萬(wàn)平方米,環(huán)比上月同期有10%左右增長(zhǎng)。特別是8月18日至24日這一周,無(wú)錫市區(qū)商品房成交面積為14.37萬(wàn)平方米,環(huán)比漲幅達(dá)37.67%,創(chuàng)下最近7周新高。

 

無(wú)錫房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)沈洵告訴記者,限購(gòu)松綁對(duì)很多高端樓盤(pán)是利好。之前由于大戶型房源庫(kù)存嚴(yán)重,很多樓盤(pán)以價(jià)換量,價(jià)格壓得很低。限購(gòu)松綁后,最近部分開(kāi)發(fā)商“封盤(pán)”,調(diào)整價(jià)格后,力爭(zhēng)在9月份重新入市。

 

限貸未放開(kāi),九成網(wǎng)友仍觀望

 

在限購(gòu)松綁的同時(shí),蘇錫兩地限貸并未松動(dòng),購(gòu)買(mǎi)第三套房仍無(wú)法貸款,需全款購(gòu)房。

 

“限購(gòu)松綁第三周后,之所以整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有‘應(yīng)聲再起’,還是因?yàn)橄拶J的緣故。”李求實(shí)介紹,目前蘇州除極個(gè)別外資銀行房貸利率略有松動(dòng)外,國(guó)內(nèi)銀行貸款利率幾乎都是齊刷刷上漲。“根據(jù)目前貨幣政策正常偏緊的基調(diào),限貸不能也不可能明顯放開(kāi)。因?yàn)閷?duì)銀行來(lái)說(shuō),房貸依然是個(gè)利潤(rùn)比較低的買(mǎi)賣(mài)。樓市可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)3年左右的平穩(wěn)期。”

 

蘇州365地產(chǎn)家居網(wǎng)一項(xiàng)調(diào)查顯示,由于限貸仍然嚴(yán)格執(zhí)行,高達(dá)90%的網(wǎng)友還想繼續(xù)觀望;僅10%的網(wǎng)友認(rèn)為現(xiàn)在是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。

 

顯然,限購(gòu)放松對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的刺激是短期的。敏銳的開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到了這一點(diǎn)。眾多開(kāi)發(fā)商依舊高舉“優(yōu)惠”、“特價(jià)”的旗幟以價(jià)換量。

 

進(jìn)入8月下旬,無(wú)錫房貸利率倒是出現(xiàn)了一絲松動(dòng)跡象。無(wú)錫交通銀行的房貸專員在接受咨詢時(shí)表示,會(huì)對(duì)首套房購(gòu)買(mǎi)人給予一定的優(yōu)惠,信用好、收入穩(wěn)定且購(gòu)房面積在70平方米以上的客戶可享受95折利率;中國(guó)銀行無(wú)錫分行二手房貸款利率也出現(xiàn)松動(dòng),原本房貸利率上浮5%現(xiàn)已恢復(fù)基準(zhǔn),且對(duì)二手房的貸款條件審核也比之前寬松。但總體來(lái)看,這樣的松動(dòng)仍是“死水微瀾”。

 

“限購(gòu)松綁不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到很大的促進(jìn)作用。”無(wú)錫太湖錦園總經(jīng)理助理杭衛(wèi)坦言,無(wú)錫限購(gòu)松綁1個(gè)月,沒(méi)有出現(xiàn)購(gòu)房者蜂擁?yè)尫?沒(méi)有出現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格大漲,這與無(wú)錫商品住宅高庫(kù)存、銷售難有關(guān)。限購(gòu)松綁對(duì)不斷下探的房?jī)r(jià)起到緩和作用,但如果沒(méi)有限貸松綁跟進(jìn),市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

 

成交量走穩(wěn),立即反彈不現(xiàn)實(shí)

 

從目前走勢(shì)判斷,沈洵認(rèn)為,限購(gòu)取消后市場(chǎng)成交量將保持一定增長(zhǎng),特別是金九銀十值得期待,但不能保證房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)步回升。

 

“限購(gòu)令松綁不是‘興奮劑’,不可能讓樓市立即反彈。”王新科也表示,限購(gòu)令取消后,無(wú)錫市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn),房?jī)r(jià)回到了7800元/平方米左右。由于長(zhǎng)期限購(gòu),無(wú)錫樓市一直處于下降通道,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)有觀望期,因此限購(gòu)對(duì)樓市的作用還要繼續(xù)觀察。

 

杭衛(wèi)說(shuō),除限貸因素影響外,當(dāng)前房?jī)r(jià)低使得房子失去了其金融屬性。“以前房?jī)r(jià)漲幅每年在5%-8%,有的甚至一年漲10%-20%。現(xiàn)在每年只能微漲2%-3%。加上近年投資渠道的增多,比如基金、債券收益反而比房產(chǎn)高,單從收益角度來(lái)看,老百姓可能會(huì)選其他產(chǎn)品來(lái)投資。”

 

從全國(guó)情況看,8月前25天,哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個(gè)城市松綁限購(gòu),至此,全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中已有36個(gè)不同程度放松限購(gòu),占總數(shù)近八成。目前,僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞、珠海等10個(gè)城市尚未松綁。限購(gòu)放松后,大部分城市成交走穩(wěn),尚未見(jiàn)太大波動(dòng),僅呼和浩特、濟(jì)南、杭州等少數(shù)城市成交回暖幅度較大。

 

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,限購(gòu)政策取消對(duì)樓市成交影響有限,而信貸政策的改變、開(kāi)發(fā)商價(jià)格策略的調(diào)整將成為左右樓市未來(lái)走向的重要因素。