房貸利率打折“重出江湖”。隨著近幾個(gè)月國(guó)內(nèi)樓市徘徊谷底，銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)也受到了影響。此前堅(jiān)持在北京等一線大城市限貸的部分銀行，正對(duì)房貸“松綁”。但《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，銀行僅對(duì)房貸利率作出微調(diào)，且貸款還附帶部分條件。
利率打折“重出江湖”折扣僅為9折至95折
自2013年開(kāi)始，在信貸額度緊張以及利率市場(chǎng)化的大背景下，銀行出于資金成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)考慮，收緊了房貸業(yè)務(wù)，將信貸額度向收益更高的業(yè)務(wù)上傾斜，至2014年1季度，各大銀行基本已取消個(gè)人購(gòu)房利率折扣，部分銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。
不過(guò)，在今年5月央行對(duì)商業(yè)銀行提出“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房貸款需求”的窗口指導(dǎo)后，一些銀行開(kāi)始做出調(diào)整，推出了房貸利率打折優(yōu)惠。
8月18日，中信銀行總行與鏈家地產(chǎn)集團(tuán)簽約宣布，將為鏈家客戶(hù)提供同等條件下最優(yōu)惠的貸款利率，其中北京鏈家的首套房客戶(hù)將可享受利率最低9折優(yōu)惠。除利率優(yōu)惠外，中信銀行還為鏈家地產(chǎn)的客戶(hù)提供綠色通道、專(zhuān)人審批，確保貸款審批速度和發(fā)放速度。
記者了解到，北京農(nóng)商行、招商銀行和部分外資行均已明確“松綁”房貸利率，但折扣僅在9折至95折，此前停貸的銀行也已部分恢復(fù)放貸。但“松綁”并不包括二套房，目前多數(shù)銀行仍對(duì)二套房房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%左右。
監(jiān)測(cè)北京樓市量?jī)r(jià)變化的北京達(dá)昕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)始合伙人劉東閣對(duì)記者表示，盡管房貸利率下調(diào)幅度較小，但對(duì)市場(chǎng)影響較大的是，銀行房貸發(fā)放時(shí)間在縮短。
今年上半年二手房貸整體發(fā)放效率都在放慢，而近來(lái)有加快的趨勢(shì)。根據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)，2014年1至7月份，從申請(qǐng)貸款到放款的平均周期達(dá)到了65天，和去年同期的52天相比，效率明顯慢了很多。劉東閣表示，這種情況在發(fā)生變化“上半年在北京想買(mǎi)首套房，等待貸款的兩三個(gè)月時(shí)間，交易很有可能被銀行拖黃，但現(xiàn)在銀行放貸速度明顯快了。”劉東閣說(shuō)。
并非普惠政策“惜貸”仍是主流
采訪中，記者了解到，“松綁”并非普惠政策。大部分銀行的房貸利率優(yōu)惠都附加有一系列要求，如存款或購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。
同時(shí)，銀行利率優(yōu)惠差別化裁定空間較大。北京多家房地產(chǎn)中介公司表示，多數(shù)銀行對(duì)貸款客戶(hù)的一個(gè)硬性要求是“資質(zhì)好、信用好”。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，一般銀行所謂“資質(zhì)好”，大多是對(duì)于公職人員或國(guó)企就職人員，這種差別化裁定空間一直都很大，并非最近才出現(xiàn)。
此外，部分銀行分支機(jī)構(gòu)還要求房貸客戶(hù)貸款前須先存款或購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，數(shù)額不定。交通銀行北京某支行客戶(hù)經(jīng)理李先生告訴記者，如果首套房購(gòu)買(mǎi)者在該支行有一定存款或購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，會(huì)享受利率下調(diào)5%的優(yōu)惠；匯豐、花旗等外資行則對(duì)資質(zhì)“非常好”的客戶(hù)優(yōu)惠至93折。
記者了解到，由于國(guó)內(nèi)銀行融資成本居高不下，造成銀行對(duì)“松綁”房貸仍比較謹(jǐn)慎。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，個(gè)人購(gòu)房貸款增速比上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。
一家城商行的客戶(hù)經(jīng)理表示，在樓市前景不確定的情況下，銀行做房貸業(yè)務(wù)是承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的，如果客戶(hù)中斷還款，房屋貶值，銀行就可能會(huì)遭受損失。當(dāng)然，樓市情況向好風(fēng)險(xiǎn)度就會(huì)降低。
“松綁”只能算“微調(diào)”房貸額度不會(huì)放量
房貸政策松綁，一定程度上會(huì)刺激剛需購(gòu)房。業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，以200萬(wàn)元20年期購(gòu)房貸款計(jì)算，如果按基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款金額為14971元/月，利息總額為159.3萬(wàn)元；但如果享受9折利率，則月還款將降至14208元/月，月還款節(jié)省763元，累計(jì)可節(jié)省利息支出18萬(wàn)元左右。
數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入今年8月，北京樓市成交量有回暖跡象。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《8月份典型城市新建商品住宅成交預(yù)報(bào)》顯示，8月前20天，20個(gè)典型城市中，有14個(gè)城市出現(xiàn)了新建商品住宅成交環(huán)比上升，其中北京新建商品住宅成交55.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲約76%，增幅最大。
那么，這是否真的意味著房貸政策松綁真正撬動(dòng)了市場(chǎng)？對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，8月樓市成交量上升主要是由于北京市的自住型商品房集中入市、成交，客觀上抬高成交量、拉低售價(jià)，因此，并不能說(shuō)房貸利率優(yōu)惠政策起到了提振樓市的功效。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，部分銀行的房貸政策在北京等一線城市出現(xiàn)松動(dòng)，對(duì)剛需購(gòu)房有一定推動(dòng)作用，但卻難阻國(guó)內(nèi)樓市調(diào)整的大勢(shì)。
劉東閣說(shuō)，目前的信貸“松綁”跡象只能是“微調(diào)”，效果有限。其繁瑣復(fù)雜的“先存后貸”程序，以及銀行“猶抱琵琶半遮面”的態(tài)度，與2009年銀行大規(guī)模下調(diào)至7折房貸利率相比，微不足道。在今年7月份國(guó)內(nèi)銀行新增貸款增速暴跌的背景下，業(yè)內(nèi)預(yù)期銀行房貸額度不會(huì)放量。因此，更多的人仍持觀望態(tài)度，不會(huì)從根本上撬動(dòng)樓市的變化。
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