20萬(wàn)億土地出讓金審計(jì)風(fēng)暴的背后，隱藏著地方政府與開(kāi)發(fā)商不可言說(shuō)的秘密。

 

“有些企業(yè)之所以能承受地王的高地價(jià)，是因?yàn)橹罂色@得接近50%的總地價(jià)返還。如果地塊涉及棚戶區(qū)改造，地價(jià)返還金額更可高達(dá)80%以上。”深圳金鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)林曉華表示，部分企業(yè)在拿地時(shí)會(huì)遇到一些限制性門檻，包括配套酒店、大型商業(yè)等，政府會(huì)給予財(cái)政補(bǔ)貼或返還部分土地出讓金。

 

湖南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，一些定向出讓的土地，實(shí)質(zhì)上早已鎖定開(kāi)發(fā)商，“在招拍掛環(huán)節(jié)，可以一直拍下去，直到拍到為止，反正超過(guò)雙方約定的價(jià)格而多花的錢，最后政府都會(huì)返還給開(kāi)發(fā)商。”

 

這種土地出讓金再返還模式，不僅導(dǎo)致地王頻出，變相推高房?jī)r(jià)，而且導(dǎo)致很多地方的土地招拍掛流于形式，并滋生了巨大的尋租空間。

 

私下返還部分出讓金

 

“我親自簽過(guò)這種合同，即在拍賣前，協(xié)議中明確規(guī)定，若拍賣超出合同約定價(jià)格，則政府須連本帶利息返還給開(kāi)發(fā)商。”深圳某上市房企投資發(fā)展部人士告訴記者，通過(guò)土地出讓金返還方式，降低了開(kāi)發(fā)商拿地成本，政府賺到的更多是投資和就業(yè)，以及銀行賬面流水。

 

國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓價(jià)款從2001年的1296億元，到去年首次超過(guò)4萬(wàn)億元，13年間增長(zhǎng)超30倍，總額累計(jì)近20萬(wàn)億元。

 

“這20萬(wàn)億元的土地出讓金實(shí)際上存在虛高成分。”上述深圳上市房企投資發(fā)展部的人士稱。

 

他進(jìn)一步表示，如果是定向出讓，地塊公開(kāi)出讓時(shí)的起始價(jià)，往往是由政府征求開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)后確定，而出讓價(jià)款的具體返還事宜由雙方訂立補(bǔ)充協(xié)議。開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊供水、電力、排污、燃?xì)馐姓芫W(wǎng)等公用設(shè)施及道路的投資費(fèi)用，由政府返還給開(kāi)發(fā)商。

 

“拍賣的土地款需要全部打入政府指定賬戶，走下賬，政府再以其他名義返還給我們。”該投資發(fā)展部人士告訴記者，主流的做法是通過(guò)做高開(kāi)發(fā)商前期一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本，再抵扣土地款，這種方式對(duì)開(kāi)發(fā)商和政府來(lái)說(shuō)都很安全。

 

“前期土地整理和拆遷，建學(xué)校或者幫政府修路，如果實(shí)際上花費(fèi)了1億元，可以通過(guò)做大工程量將成本做高到5億元，拍賣后由政府以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)名義將這5億元返還給開(kāi)發(fā)商，假如這塊地拍出10億元，開(kāi)發(fā)商只需支付差價(jià)5億元。”上述投資發(fā)展部人士說(shuō)，返還地價(jià)并沒(méi)有嚴(yán)格的程序，只要做出的成本得到政府認(rèn)同即可，如果程序必須公示，則由政府找評(píng)估公司做高評(píng)估價(jià)。

 

一家上市房企長(zhǎng)三角區(qū)域戰(zhàn)略部總監(jiān)向記者透露，在一些新開(kāi)發(fā)的地方新區(qū)，政府為了吸引大型房企來(lái)投資，還會(huì)設(shè)置諸多項(xiàng)目，比如綠色建筑獎(jiǎng)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)獎(jiǎng)及環(huán)保貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等，通過(guò)獎(jiǎng)金的形式變相為房企提供補(bǔ)貼。

 

“有些單一獎(jiǎng)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)得不多，就會(huì)頒發(fā)多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，有時(shí)候會(huì)把精神文明建設(shè)獎(jiǎng)都放置在名目?jī)?nèi)。不過(guò)也有一些項(xiàng)目，一個(gè)獎(jiǎng)就基本上能覆蓋建安成本。”上述房企長(zhǎng)三角區(qū)域戰(zhàn)略部總監(jiān)解釋，他所在的公司在某三線城市所投的項(xiàng)目中，獲得了當(dāng)?shù)卣C發(fā)的綠色建筑試點(diǎn)多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，每出售一平方米就可以獲得1800元至3000元的補(bǔ)貼。

 

長(zhǎng)三角某市一位財(cái)政部門人士向記者透露，由于類似的補(bǔ)貼需要政府和開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，而且在實(shí)際財(cái)務(wù)對(duì)接中相互配合，比如房企需要一次性繳清土地款，且返還補(bǔ)貼可以抵土地款，因此國(guó)有大型房企由于審核方面更強(qiáng)勢(shì)，更受地方政府青睞。

 

“如果地方政府單純是在地價(jià)上給予優(yōu)惠，那地價(jià)很難抬高，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)于成本核算和回報(bào)預(yù)估其實(shí)沒(méi)有太大差別，所以地方需要看哪一家房企能夠配合招拍掛以及背后的一系列工作。”上述房企總監(jiān)表示。

 

招拍掛易流于形式

 

這種土地出讓金返還模式，導(dǎo)致不少土地的招拍掛程序流于形式。

 

“有一次，我們想去拍長(zhǎng)沙梅溪湖開(kāi)發(fā)區(qū)的地，但當(dāng)?shù)卣覀兇蛘泻簦形覀儎e去拍，最后由財(cái)政廳下屬一家國(guó)企以零溢價(jià)競(jìng)得。”長(zhǎng)沙一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。

 

“市場(chǎng)冷淡時(shí)，政府會(huì)讓國(guó)企出面拍地托市，拍出高溢價(jià)，其實(shí)還是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，賺的只是財(cái)政銀行卡上的流水而已。”上述深圳房企投資發(fā)展部人士透露，有時(shí)地方政府也會(huì)通過(guò)拍高價(jià)地，事后返還開(kāi)發(fā)商的模式來(lái)拉高區(qū)域地價(jià)。

 

據(jù)王義高了解，這種情況往往發(fā)生在城市周邊的大幅地塊，政府希望大開(kāi)發(fā)商能夠帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，往往會(huì)以土地讓利招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，如廣州某大上市房企去年在長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)拍的一塊地，就是“虛拍”。

 

按現(xiàn)行做法，土地出讓金收取后，除上繳上級(jí)財(cái)政部分，剩余支出使用完全由地方政府負(fù)責(zé)，國(guó)土部門無(wú)權(quán)干預(yù)。由于土地出讓金收益管理處于法律空白狀態(tài)，沒(méi)有明確的法律規(guī)定，也沒(méi)有相應(yīng)的約束，始終游離于公眾監(jiān)管之外。除接受一些力度不大的審計(jì)外，大多“封閉運(yùn)行”。

 

王義高說(shuō)，土地不納入財(cái)政預(yù)算收入，每年地方“兩會(huì)”期間向人大提交的報(bào)告中，也不包括土地出讓金。監(jiān)管的缺失，導(dǎo)致利益輸送的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

 

“拍賣會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一種是被別的開(kāi)發(fā)商拍走，另一種是自己拿下。如果出現(xiàn)溢價(jià)過(guò)高的情況，比如約定10億元，拍出20億元來(lái)，可能我們就不要了，讓別的房企拍走，多出的10億元，我們跟政府分成，不過(guò)這種情況很少見(jiàn)。”上述投資發(fā)展部人士稱。

 

王義高告訴記者，由于開(kāi)發(fā)商在拍賣前只繳了保證金，多出的土地溢價(jià)不需要繳，只需私下重新改合同。“反正財(cái)政進(jìn)賬多少，也沒(méi)人查，財(cái)政只需按合同收錢即可。”

 

“這種手法有十多年了，已經(jīng)很普遍，土地出讓環(huán)節(jié)是腐敗高發(fā)區(qū)。”上述深圳上市房企投資發(fā)展部人士說(shuō)，“對(duì)于分管的官員都要送禮，具體金額看項(xiàng)目大小和利潤(rùn)，如果開(kāi)發(fā)商賺1個(gè)億，送出去一兩千萬(wàn)也無(wú)所謂。”