萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在今年8月的亞布力峰會(huì)上說(shuō)，萬(wàn)科有可能會(huì)是下一個(gè)倒下的開發(fā)商，因?yàn)樵瓉?lái)世界最大的地產(chǎn)商在一輪又一輪的金融風(fēng)暴之后都倒下了，而現(xiàn)在萬(wàn)科是最大的住宅地產(chǎn)商。讓他擔(dān)憂的是，萬(wàn)科目前并沒(méi)有找到下一步的轉(zhuǎn)型方向。

 

另一方面，中小地產(chǎn)商也在逐漸淡出市場(chǎng)。“今年以來(lái)，有很多小房企過(guò)來(lái)跟我們聊合作，有些是希望項(xiàng)目合作，有些是希望被收購(gòu)，但我們?cè)谔暨x并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)會(huì)非常謹(jǐn)慎”，一家銷售規(guī)模在500億元的上市房企品牌經(jīng)理向記者透露。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，首當(dāng)其沖的是大量中小型開發(fā)商面臨洗牌出局。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂并不是孤例，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法容納那么多的開發(fā)商，未來(lái)幾年行業(yè)集中度將快速提高，會(huì)有大批中小型開發(fā)商退出市場(chǎng)。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，如果本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期超過(guò)三年，一批財(cái)務(wù)激進(jìn)的上市房企也有可能熬不過(guò)寒冬陷入危機(jī)。

 

蘭德咨詢總裁宋延慶更直言有三種地產(chǎn)商會(huì)倒下。一是做郊區(qū)盤的開發(fā)商，二是做旅游地產(chǎn)的開發(fā)商，三是做三四線城市豪宅的開發(fā)商。這些地方的開發(fā)商的共同點(diǎn)只有一個(gè)：房子基本賣不動(dòng)。高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)、輕資產(chǎn)，是他眼中能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)環(huán)境下的地產(chǎn)公司特征。

 

那么，誰(shuí)是下一個(gè)最有可能倒下的地產(chǎn)商？

 

高杠桿隱藏償付危機(jī)

 

從今年主流房企的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的商業(yè)生存法則在房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)明顯。

 

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，TOP10的房企銷售金額占比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個(gè)百分點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)則同比分別增加4個(gè)百分點(diǎn)及4.7個(gè)百分點(diǎn)。TOP50企業(yè)市場(chǎng)集中度連續(xù)上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

 

主流房企的市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升，也意味著中小型房企正在快速退出市場(chǎng)。歐陽(yáng)捷告訴記者，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有9萬(wàn)家左右，其中絕大部分是非上市企業(yè)，隨著市場(chǎng)增速放緩，房地產(chǎn)將從依靠增量發(fā)展進(jìn)入到存量整合時(shí)代，市場(chǎng)無(wú)法再容納那么多的房地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的三年內(nèi)，TOP50房企市場(chǎng)占有率有可能提升至50%。

 

自3月份以來(lái)，包括寧波興潤(rùn)置業(yè)、南京盈嘉地產(chǎn)、海寧立德房產(chǎn)、南京福地房產(chǎn)、南京亞細(xì)亞置業(yè)、青島君利豪、惠州光耀集團(tuán)等十余個(gè)企業(yè)均被曝光陷入倒閉、瀕臨破產(chǎn)或老板跑路事件。

 

“據(jù)我了解，現(xiàn)在四大國(guó)有銀行只會(huì)向國(guó)內(nèi)約十分之一的主流房企發(fā)放開發(fā)貸款，這意味著90%的房企無(wú)法從銀行獲取貸款，它們只能依靠信托、房地產(chǎn)基金這樣的高息融資渠道”，歐陽(yáng)捷說(shuō)，如果市場(chǎng)環(huán)境好，這些企業(yè)還可以通過(guò)“十個(gè)瓶子七個(gè)蓋子”的方式存活下去，一旦市場(chǎng)不好資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，這些高息負(fù)債會(huì)把它們壓垮。

 

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年房企的自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，且高于去年同期2.6個(gè)百分點(diǎn)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)外部融資較為困難。與之相對(duì)，今年將有5.3萬(wàn)億元信托到期，其中三四季度是集中到期時(shí)間段，這將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，部分杠桿率過(guò)高的中小企業(yè)面臨著較大的償付危機(jī)。

 

“雖然很多中小房企也意識(shí)到償付危機(jī)，希望通過(guò)出售項(xiàng)目甚至公司股權(quán)求生，但現(xiàn)在急著要賣的項(xiàng)目或者公司質(zhì)地肯定不好，愿意接盤的人并不多，所以未來(lái)剛性兌付很可能會(huì)被打破，中小型房企將出現(xiàn)大面積出局”，歐陽(yáng)捷說(shuō)。

 

此外，歐陽(yáng)捷提醒，以江浙一帶為代表的部分地區(qū)存在大量房企相互擔(dān)保的情況，一旦其中的少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)償付危機(jī)，擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)都會(huì)受到牽連，危機(jī)最終越演越大。

 

銷售回款率低一樣難存活

 

已經(jīng)上市且具備一定規(guī)模的上市房企也并非能高枕無(wú)憂。

 

在歐陽(yáng)捷看來(lái)，部分上市房企這兩年以來(lái)一直在拼命提高杠桿，借用基金、信托等方式來(lái)拿地，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。類似的運(yùn)作模式雖然可以在短期內(nèi)把規(guī)模做大，但如果本輪市場(chǎng)的調(diào)整期過(guò)長(zhǎng)，銷售持續(xù)低迷導(dǎo)致資金回籠無(wú)法覆蓋工程開支與債務(wù)償還，這些企業(yè)會(huì)面臨生存危機(jī)。

 

世聯(lián)行(002285,股吧)的研究報(bào)告顯示，今年一季度上市房企的現(xiàn)金償付比例（貨幣資金/短期借款+一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債）已經(jīng)低于2012年一季度，僅略高于2008年第四季度，預(yù)計(jì)二季度將進(jìn)一步走低。如果未來(lái)流動(dòng)性仍未放松，不少上市房企也將面臨償付壓力。

 

“對(duì)于部分在前幾年頻頻高價(jià)拿地、全國(guó)化擴(kuò)張過(guò)急的中小型上市房企而言，銷售回款往往跟不上投資需求，企業(yè)因此需要大舉借債才能彌補(bǔ)資金缺口，一旦去化不力，遇到融資渠道不暢通，資金鏈就面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

 

而在宋延慶眼里，負(fù)債率過(guò)高，并不是直接致命的“殺手”，頂多只是病因，能讓開發(fā)商最終倒下的，還是房屋的滯銷。

 

他告訴記者，不少過(guò)去幾年業(yè)績(jī)看上去增長(zhǎng)不錯(cuò)的開發(fā)商接下來(lái)同樣存在倒下的可能。特別是實(shí)際銷售現(xiàn)金收入很差的開發(fā)商，可能會(huì)因?yàn)槠湎鄬?duì)疲弱的銷售能力最終倒下。他表示，目前三類地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)最大：一是在城市郊區(qū)大面積開發(fā)樓盤，但其項(xiàng)目配套和人口導(dǎo)入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的開發(fā)商；二是主要產(chǎn)品線以旅游地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)商；三是三四線城市的豪宅開發(fā)商。

 

宋延慶的看法，某種意義上也反映了房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式的變化。在過(guò)去十多年時(shí)間，受益于人口紅利、大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及廣義貨幣的大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)行業(yè)僅依靠投資需求就能拉動(dòng)銷售。但是在未來(lái)，市場(chǎng)的投資性需求日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)需要重新回歸到以消費(fèi)為主的模式中。在這樣的背景下，地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度和幅度，必然跑不過(guò)固定利息的開支。以高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)為新內(nèi)涵的商業(yè)模式顯然將是行業(yè)未來(lái)的主流。