只剩8個(gè)城市限購(gòu)尚未松綁
9月剛開場(chǎng)，蘭州和青島先后宣布加入了為限購(gòu)松綁的大潮，“金九銀十”在今年的樓市還會(huì)出現(xiàn)嗎？
限購(gòu)放開如火如荼，但限貸依然未見放松，全國(guó)樓市仍是跌聲一片，就連萬科董事長(zhǎng)王石也不得不承認(rèn)“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去”。對(duì)于開發(fā)商而言，這一個(gè)“金九銀十”能否扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局直接決定著明年的生死，而扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局的關(guān)鍵仍在于價(jià)格。
9月有一大波限購(gòu)松綁潮
9月1日，在“金九銀十”來臨的第一天，青島市人民政府新聞辦公室官方微博“青島發(fā)布”便通告市場(chǎng)，自即日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平米以下住房的限購(gòu)政策。在144平米以上戶型放松限購(gòu)政策僅執(zhí)行了一個(gè)月后，青島終于還是全線放購(gòu)了。
而在此之前，西安、貴陽(yáng)、杭州、無錫，也已經(jīng)宣布加入放松限購(gòu)大潮，或是一次松綁，或是二次松綁，紛紛宣布自9月1日起解除限購(gòu)。昨日，曾經(jīng)實(shí)施限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲的省會(huì)城市蘭州也正式發(fā)文，一次性全面取消了限購(gòu)，從即日起開始執(zhí)行。
截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧等8個(gè)城市限購(gòu)尚未松綁。但據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，限購(gòu)放松的大潮不會(huì)就此終止，除了四大一線城市之外，目前其他城市仍有極大的可能性采取跟風(fēng)策略，當(dāng)前也許只是在等待一個(gè)好時(shí)機(jī)。
而業(yè)內(nèi)傳言，在其他城市紛紛出手“救市”之際，江蘇省會(huì)南京也坐不住了。有報(bào)道稱，南京有關(guān)部門已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)整限購(gòu)政策的討論，目前待定的只是全面取消限購(gòu)，還是只取消90平米以上戶型限購(gòu)。市場(chǎng)預(yù)期，在各地一次松綁效果不佳轉(zhuǎn)而進(jìn)行二次松綁的前車之鑒下，南京一次性廢除限購(gòu)的可能性比較大。
限貸“禁區(qū)”難以突破
不過，不管是新建商品房市場(chǎng)，還是二手房，信貸依然是阻礙改善型需求釋放的一大核心要素。雖然目前已經(jīng)有部分省區(qū)市企圖利用政策突破這個(gè)“禁區(qū)”，但效果并不明顯，各地對(duì)待二套房貸款政策依然從嚴(yán)。
樓市信貸政策的從緊，源于銀行系統(tǒng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇的擔(dān)憂。從上市公司半年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，上半年，16家上市銀行中，有15家銀行的不良貸款率上升。由此導(dǎo)致16家銀行上半年平均凈利潤(rùn)增速只有13.85%，較去年同期下滑2個(gè)百分點(diǎn)。
多家銀行在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，局部性和區(qū)域性的金融風(fēng)險(xiǎn)正在加速顯現(xiàn)，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)變化和三四線城市房貸過熱，“棄房斷供”風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。市場(chǎng)預(yù)期，下半年，銀行控制信貸資產(chǎn)質(zhì)量下滑的壓力較大，而房地產(chǎn)必然成為銀行業(yè)緊密盯防的領(lǐng)域之一，二套房貸放開以及首套房貸利率優(yōu)惠都是十分困難的事情。
“價(jià)格戰(zhàn)”即將上演？
盡管北京目前尚未取消限購(gòu)，但北京的市場(chǎng)走向依然決定著全國(guó)“金九銀十”的成色。但從北京市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，盡管有各路資本相助，但降價(jià)仍是當(dāng)前及今后一段時(shí)間樓市的主旋律。
據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的8月份，北京市新房網(wǎng)簽量為10163套，全月網(wǎng)簽突破萬套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)63.9%。然而，在成交均價(jià)上，剔除保障房之后新房成交均價(jià)為22448元/平方米，環(huán)比大幅回落9.64%。
雖然8月份的成交量上升以及成交價(jià)格下跌受自住型商品房大量入市影響，但普通商品房低價(jià)走量的影響也很顯著。北京晨報(bào)記者日前在大興、房山等區(qū)域樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開盤項(xiàng)目大多打出降價(jià)旗號(hào)，某樓盤甚至打出較政府批準(zhǔn)價(jià)低6000元/平米的宣傳語(yǔ)，為的只是盡快凈盤。
下半年，自住型商品房還將迎來入市高峰，這將對(duì)普通商品房市場(chǎng)帶來一定沖擊。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，對(duì)于開發(fā)商而言，“金九銀十”將成為其沖擊年度銷售任務(wù)的最后契機(jī)，大興、昌平、房山、通州等新房供應(yīng)較為集中的郊區(qū)縣，各項(xiàng)目之間的“價(jià)格戰(zhàn)”即將上演，“降價(jià)走量”將成為普遍現(xiàn)象，新房?jī)r(jià)格將面臨更大的下行壓力。
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