限購解禁、二套房首付放開、余杭政府可能近期出臺(tái)補(bǔ)貼政策，這一連串的“組合拳”正在試圖將杭州樓市力挽狂瀾。就在今年年初，杭州多個(gè)板塊率先降價(jià)，引發(fā)了全國樓市連鎖反應(yīng)。
8月杭州市區(qū)（包含余杭、蕭山兩區(qū)）的成交總量為9381套，這是杭州市近8年來8月份的最好成績；主城區(qū)8月成交商品房3960套，是2014年開年以來杭州主城區(qū)成交套數(shù)最高的一個(gè)月份。
“走一步看一步，現(xiàn)在沒有辦法看更長遠(yuǎn)的，只能走著瞧。”杭州當(dāng)?shù)氐囊患议_發(fā)商對(duì)記者稱，這個(gè)市場太難做，每走一步都很艱難。
一個(gè)時(shí)代的終結(jié)
這一波的“救市”政策，大部分消息都來自于開發(fā)商，比如限購解禁，杭州多數(shù)開發(fā)商都在政策落地之前獲得了消息。
8月28日下午17時(shí)左右，杭州市住保房管局發(fā)微博稱：“充分發(fā)揮市場在樓市調(diào)控中的主導(dǎo)作用，經(jīng)研究，報(bào)市政府同意，從8月29日零時(shí)起，購買杭州主城區(qū)140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情況查詢記錄。”
兩次調(diào)整，杭州限購成為歷史。這對(duì)于杭州樓市而言，意味著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。
“幾乎所有的工作群都在當(dāng)天中午開始跳這條消息。”一家TOP10以內(nèi)的開發(fā)商對(duì)記者說，他們?cè)谥暗囊粋€(gè)重要“飯局”上得知這一消息，內(nèi)容基本準(zhǔn)確，只是不知道落地的具體時(shí)間。他們做了一些備案，比如，把手中的一些樓盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，多數(shù)樓盤價(jià)格進(jìn)行了上調(diào)，一些特別難“走”的戶型，價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)。
“得跑，這是市場打開的一個(gè)缺口，現(xiàn)在大家都攢著勁兒在觀望，我們要搶這個(gè)時(shí)間差。”上述開發(fā)商對(duì)記者說，把更好的貨源集中在手頭上，把難賣的貨源先出掉。
有一家杭州當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商在錢江新城板塊的一個(gè)樓盤，價(jià)格甚至大跳水，最終2萬多/平方米賣掉一套房源，只相當(dāng)于原來的六折。
“被速度秒光了知道嗎？連我們都沒有得到消息，一點(diǎn)點(diǎn)消息都沒有就秒了。”上述企業(yè)的一家員工對(duì)記者稱，他的多位朋友都覺得很遺憾——這是一個(gè)不錯(cuò)的“投資機(jī)會(huì)”。
浙江杭州就是投資者最早進(jìn)入的城市之一，2010年左右開始陸續(xù)退出樓市。而最近這一波的行情下，許多人又開始蠢蠢欲動(dòng)。
事實(shí)上，對(duì)比2014年上半年杭州市區(qū)2.5萬套的成交量，8月份杭州樓市賣出了超過上半年三分之一的量。
大量出貨
杭州的開發(fā)商在限購解禁后大量出貨。
8月底剛好是杭州限購解禁一個(gè)月的時(shí)間，大部分開發(fā)商都在朋友圈曬業(yè)績：萬科慶祝月銷破百套，龍湖在發(fā)案場人滿為患的照片，此前當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)濱江也發(fā)過漏夜開盤的照片。
許多開發(fā)商在思考一個(gè)問題，這些客群究竟是存量還是增量？存量意味著這個(gè)市場下半年可能形勢(shì)還是很嚴(yán)峻，增量可能意味著風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變。
一些豪宅賣得較好，在業(yè)內(nèi)廣為流傳，比如，濱江在浙江杭州的“武林壹號(hào)”8月簽約20套，銷售金額達(dá)4.76億元，湘湖壹號(hào)則排名蕭山區(qū)銷售金額榜第三。
“千萬豪宅走得特別快，這個(gè)趨勢(shì)很明顯，比如綠城的桃花源、之江壹號(hào)、云棲玫瑰園項(xiàng)目都賣得還不錯(cuò)。”杭州本地的一位開發(fā)商稱，他們正在觀望中，9月份有個(gè)新盤會(huì)推出來，如果市場開始回暖，價(jià)格就會(huì)上調(diào)。
有一組數(shù)據(jù)可以看出端倪，在主城區(qū)140平方米以上大戶型限購松綁后的24小時(shí)內(nèi)，武林壹號(hào)火速成交6套，單日吸金1.5億；而位于余杭區(qū)的低密度住宅綠城·桃花源更是單月成交15套，成交5.5億元。
融創(chuàng)和綠城的融合帶來了一些新的機(jī)會(huì)，透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月綠城在主城區(qū)的網(wǎng)簽銷售金額超過18億元，領(lǐng)先于萬科的8.59億和濱江的7.3億元。
不過，這組數(shù)據(jù)并未加上余杭區(qū)，如果全部加上的話，僅僅在重鎮(zhèn)杭州，綠城8月網(wǎng)簽金額超過23億元，這個(gè)數(shù)據(jù)讓許多業(yè)內(nèi)人士喘不過氣來。
數(shù)據(jù)顯示，5月份的重慶龍湖，6月份的南京世茂，網(wǎng)簽都超過了16億，中原的數(shù)據(jù)顯示，萬科在北京上半年有一組網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將近21個(gè)億，融綠在上海有一組數(shù)據(jù)也在21個(gè)億左右。
開發(fā)商的單月單城數(shù)據(jù)中，最高的也就是綠城在8月份的杭州。“這組數(shù)據(jù)放到2009年并不高，當(dāng)年綠城在單月的數(shù)據(jù)更高，這個(gè)時(shí)候不一樣了。”杭州透明售房網(wǎng)市場研究院院長方張接說，今年市場形勢(shì)不好，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)十分驚人。
走為上策
“8月杭州樓市的量能堆積，與政策變化后購房者‘恐漲心理’有關(guān)，在這種心理的刺激下他們會(huì)選擇匆忙入市。所以，接下來的問題是，當(dāng)‘恐漲’性的購房需求釋放之后，正常的市場需求能否繼續(xù)支撐起樓市。”方張接說。
一個(gè)不可回避的問題是，幾乎所有的開發(fā)商都進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，也就是說，把價(jià)格往上調(diào)了。樓市里，沒有錯(cuò)賣的開發(fā)商。
只有一小部分開發(fā)商試圖“以價(jià)換量”，當(dāng)時(shí)搶得比較兇的一個(gè)“地王”地塊目前正陷入定價(jià)僵局，他們想嘗試著降價(jià)“走一走”，看到其他開發(fā)商都調(diào)高了價(jià)格，他們又猶豫了。這個(gè)樓盤的價(jià)格遲遲定不下來。
“不跑就是死，但是現(xiàn)在市場不能判斷錯(cuò)誤。”一家銷售TOP10的開發(fā)商在杭州市場也耕耘多年，他們認(rèn)為，這個(gè)市場需要等一等。
杭州的另外一家龍頭企業(yè)正陷入擴(kuò)張的難題，這個(gè)城市的競爭過于飽和、激烈，他們的大本營又在杭州，想在本地實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，難度十分大。
方張接判斷，最大的可能是，杭州樓市就此進(jìn)入一個(gè)“新常態(tài)”：成交量回升，房價(jià)基本平穩(wěn)，高性價(jià)比產(chǎn)品變得更好賣，不好的產(chǎn)品依然受冷落。也就是說，不會(huì)有雞犬升天的狂躁，也不再會(huì)有萬馬齊喑的悲哀。
政府率先發(fā)出了復(fù)蘇的信號(hào)。根據(jù)國土局網(wǎng)站已經(jīng)公布的出讓公示看，9月份主城區(qū)將有7宗地塊出讓，其中三宗為涉宅用地，這是主城區(qū)時(shí)隔半年后重啟宅地供應(yīng)；而蕭山區(qū)將有11宗地塊出讓，全部涉及住宅用地；此外，余杭將有兩宗地塊出讓，其中一宗為崇賢板塊的商住地。
記者了解到，多家開發(fā)商紛紛制訂了新一輪在杭州的拿地計(jì)劃。限購解禁四年，終究成為過去。
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