2014年上半年，下行，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。在現(xiàn)象層面，最直觀的下行表現(xiàn)為樓盤降價(jià)、土地流拍；在聯(lián)動(dòng)影響方面，下行開始推動(dòng)眾多城市放松限購(gòu)，開始救市。

 

而作為市場(chǎng)中的一大主體，房地產(chǎn)企業(yè)在2014年上半年的表現(xiàn)究竟怎樣，給自己、給股東交上一份怎樣的答卷？當(dāng)各大上市房企公布半年業(yè)績(jī)后，可以發(fā)現(xiàn)這份答卷并不是那么令人滿意。

 

過半企業(yè)凈利潤(rùn)率低于10%

 

本周，新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等20家在國(guó)內(nèi)排名靠前的上市房企（萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠地因未整體上市，未計(jì)算在內(nèi)）的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，包括營(yíng)收、凈利潤(rùn)、凈利率、凈負(fù)債率、持有現(xiàn)金等財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及銷售額和新增土地儲(chǔ)備情況。許多房企的業(yè)績(jī)指標(biāo)表現(xiàn)出一些引人注意的傾向。

 

增收不增利，或者凈利增幅明顯低于營(yíng)收增幅是不少房企面臨的實(shí)際問題。比較明顯的包括凈利水平處于行業(yè)領(lǐng)軍地位的中海，上半年凈利率下滑了8個(gè)百分點(diǎn)，凈利增幅比營(yíng)收增幅低了約20個(gè)百分點(diǎn)。

 

蘭德咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示，53%的企業(yè)凈利潤(rùn)已觸及10%紅線，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。

 

房企銷售業(yè)績(jī)分化明顯

 

與此同時(shí)，20家標(biāo)桿房企中，多數(shù)負(fù)債水平上升，這其中包括恒大、保利、金地等13家企業(yè)。某去年頻繁拿地的福建企業(yè)的負(fù)債率更是達(dá)到482.7%。蘭德咨詢總裁宋延慶還對(duì)記者表示，一些企業(yè)名義負(fù)債率雖然不高，但實(shí)際負(fù)債率卻很高，這背后有企業(yè)玩弄假股真?zhèn)?、變種信托等花招的原因。

 

在房企之間的橫向比較上，從最直觀的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，增長(zhǎng)與下跌互見。有分析認(rèn)為房企之間的分化趨勢(shì)也在加大。不少企業(yè)也已經(jīng)從分化中看到機(jī)會(huì)。如金地就表示，部分過度加杠桿的中小企業(yè)可能在今年遭遇比較嚴(yán)重的償付危機(jī)，這為財(cái)務(wù)穩(wěn)健的一線企業(yè)帶來(lái)較好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。

 

當(dāng)然，值得注意的還有，上半年，萬(wàn)科、恒大等龍頭房企繼續(xù)轉(zhuǎn)型的步驟，開拓更多的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，這為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了更多動(dòng)力源泉。

 

【解讀·營(yíng)收】

 

大房企增收仍是主流

 

在新京報(bào)統(tǒng)計(jì)的20家較大的A股和H股上市房企中，16家企業(yè)上半年?duì)I收出現(xiàn)增長(zhǎng)，其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)漲幅最大，達(dá)到96%。4家房企營(yíng)收出現(xiàn)下降，包括龍頭房企萬(wàn)科以及招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)和金科。

 

從統(tǒng)計(jì)樣本上看，上市房企營(yíng)收增長(zhǎng)仍然是主流。此外，平安證券等券商也預(yù)計(jì)房企全年業(yè)績(jī)?nèi)詫⒕S持小幅增長(zhǎng)。

 

龍頭房企萬(wàn)科上半年?duì)I收略降是4年來(lái)首次出現(xiàn)。對(duì)于營(yíng)收下降，萬(wàn)科解釋稱因?yàn)槌叱傻目⒐ち繉⒓性谙掳肽?，上半年結(jié)算不多。對(duì)于全年業(yè)績(jī)，萬(wàn)科預(yù)期樂觀。中期營(yíng)收下滑明顯的金科股份，也表示因受期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積減少的影響。

 

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，房企之間營(yíng)收數(shù)字的差異，主要是因?yàn)槠趦?nèi)可結(jié)算資源多少不同。上半年結(jié)算的資源主要以去年銷售的為主，表現(xiàn)出明顯上漲的也是去年銷售上揚(yáng)的結(jié)果。而這和上半年銷售業(yè)績(jī)高低并沒有太大關(guān)系。

 

同時(shí)，房企營(yíng)收增減和凈利水平并不等同。萬(wàn)科上半年?duì)I收下降，但結(jié)算凈利率與去年持平。宋延慶認(rèn)為，房企普遍存在的還是增收不增利的情況，營(yíng)收上升，但利率水平在下降。

 

【解讀·利潤(rùn)】

 

房企利潤(rùn)率下跌成趨勢(shì)

 

記者統(tǒng)計(jì)的20家龍頭房企半年報(bào)中，有15家的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，中國(guó)海外發(fā)展以85.5億元的凈利潤(rùn)高舉中國(guó)最賺錢房企榜首，同比大增33.7%，恒大、萬(wàn)科、世茂緊隨其后，上半年凈利潤(rùn)都超過40億元。

 

從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度來(lái)看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、遠(yuǎn)洋，都錄得了超過30%的正增長(zhǎng)；但仍有5家房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)了同比大跌，刨除資產(chǎn)價(jià)格重估后，綠城凈利潤(rùn)跌幅達(dá)60%至6.61億元，金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創(chuàng)下龍頭房企中報(bào)的利潤(rùn)新低點(diǎn)。

 

值得一提的是，由于項(xiàng)目成本普遍上升、而銷售價(jià)格下跌，今年期入賬的項(xiàng)目利潤(rùn)較低，行業(yè)利潤(rùn)率下跌成為普遍現(xiàn)象。毛利率方面，僅有佳兆業(yè)等少數(shù)房企毛利率出現(xiàn)上升，萬(wàn)科毛利率跌至21.8%，成為6年來(lái)的最低點(diǎn)。

 

綠城金地等觸“紅線”

 

據(jù)蘭德咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，利潤(rùn)率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)，從2010年起，A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線。

 

遠(yuǎn)洋董事長(zhǎng)李明此前曾表示，一般來(lái)說(shuō)，20%的毛利率是比較低的，30%則是較高的，而25%在行業(yè)中處于正常水平，按此標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有不少龍頭房企觸及“紅線”。

 

而今年上半年房企的凈利潤(rùn)率更加“難看”。“盈利明星”中海，中期凈利潤(rùn)率達(dá)到26.3%，位于龍頭房企的前列，但相比2013年同期仍大跌了8%；此外萬(wàn)科為13.4%，保利為11%，恒大、碧桂園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等多家房企則對(duì)凈利潤(rùn)避而不談。

 

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁汪孟德在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年,融創(chuàng)中國(guó)的凈利潤(rùn)率可能只有6%-7%，代表了多數(shù)內(nèi)地房企凈利潤(rùn)率的尷尬情況。

 

【解讀·負(fù)債率】

 

房企負(fù)債率現(xiàn)攀升

 

負(fù)債率攀升成為房企中報(bào)的又一大共性。記者統(tǒng)計(jì)的20家龍頭房企中，除了萬(wàn)科的負(fù)債率達(dá)到36.4%的優(yōu)秀水平以外，幾乎所有的房企都出現(xiàn)了負(fù)債率的高增長(zhǎng)。

 

其中最驚人的要數(shù)過去兩年間的福建“黑馬”、一直激進(jìn)買地的某房企，2014年中期凈負(fù)債率高達(dá)482.7%，同比大增290%，成為A股負(fù)債率最高的房企。

 

保利地產(chǎn)中期凈負(fù)債率大增23%，達(dá)到118%，不僅是龍頭房企之首，也達(dá)到A股公司中高負(fù)債率的“紅線”，此外，恒大、綠城、華夏幸福等房企負(fù)債率的增幅也同比達(dá)到了20%或以上，凈負(fù)債率達(dá)到90%上下。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，值得一提的是，如恒大、碧桂園、佳兆業(yè)等多家在香港上市的內(nèi)地房企，今年都頻頻通過發(fā)行永續(xù)債實(shí)現(xiàn)融資，或借新債還舊債，如果將永續(xù)債算在負(fù)債里，那么上述房企的負(fù)債率還將進(jìn)一步飆高。

 

“房企中報(bào)有一個(gè)共同的趨勢(shì)，長(zhǎng)期償債能力下滑、行業(yè)總體杠桿水平快速攀升”，北京中原分析師張大偉表示。

 

中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)了40家房企2014年上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告，從成本控制能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、長(zhǎng)、短期償債能力和核心盈利能力五個(gè)方面進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)超過50%的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱，同時(shí)長(zhǎng)期償債能力下滑的房企占比高達(dá)70%，行業(yè)總體杠桿率在增長(zhǎng)，意味著房企以往重資產(chǎn)的模式亟待轉(zhuǎn)型。

 

【解讀·銷售額】

 

“搶跑”房企銷售額勁增

 

在20家房企樣本中，銷售業(yè)績(jī)變化表現(xiàn)出明顯的不同。從數(shù)量上看，12家房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，8家房企銷售業(yè)績(jī)下滑。銷售業(yè)績(jī)?cè)龇畲蟮氖翘┖?，增長(zhǎng)182%；銷售業(yè)績(jī)下滑較大的包括遠(yuǎn)洋和華潤(rùn)兩家。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為和整個(gè)市場(chǎng)下滑大背景分不開。華潤(rùn)置地在解釋上半年業(yè)績(jī)下滑時(shí)稱，主要是由于市場(chǎng)因素和新推可售資源減少所致。

 

今年上半年，全國(guó)商品住宅銷售面積4.25億平方米，同比下降7.8%，不過和2012年同期相比仍有20.2%的增長(zhǎng)。而不同企業(yè)的銷售表現(xiàn)也不一樣，萬(wàn)科、恒大、碧桂園都有比較明顯的增幅。

 

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，與其靈活的銷售策略密不可分。諸如北京萬(wàn)科就表現(xiàn)出明顯的靈活性，在現(xiàn)行調(diào)控政策框架內(nèi)積極銷售。同時(shí)，恒大、碧桂園等集中布局三四線城市的房企，銷售額漲幅都超過50%，這和部分三四線城市需求上升有直接關(guān)系。

 

而一些重點(diǎn)布局集中的房企，特別是布局在樓市下行“重災(zāi)區(qū)”的，上半年業(yè)績(jī)就受到較明顯的影響，如綠城、遠(yuǎn)洋等。綠城重點(diǎn)布局的杭州，遠(yuǎn)洋重點(diǎn)布局的杭州、天津、大連，都是庫(kù)存量都比較大、上半年深度觀望的城市，影響了房企上半年銷售業(yè)績(jī)。

 

談到下半年的銷售策略，萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖等都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了諸如“積極銷售”、“推動(dòng)庫(kù)存去化”等關(guān)鍵詞。

 

【解讀·現(xiàn)金流】

 

龍頭房企現(xiàn)金流缺口大

 

為了應(yīng)對(duì)即將支付的到期債務(wù)，恒大、保利、碧桂園、中海等龍頭房企手中持有的現(xiàn)金也出現(xiàn)了增長(zhǎng)。截至6月底，恒大所持現(xiàn)金總額640.3億元，連同未動(dòng)用的銀行融資額度503.9億元，集團(tuán)擁有可動(dòng)用資金1144.2億元，恒大現(xiàn)金儲(chǔ)備也達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

 

恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印表示，這是因?yàn)榧瘓F(tuán)堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，2014年上半年，集團(tuán)銷售回款突破528億元，下半年還將加快回款速度。

 

但是，也有部分房企，手持現(xiàn)金不足以支付未來(lái)一年內(nèi)到期的債務(wù)，使得公司對(duì)銷售回款或貸款的需求依賴度較大。

 

除了手持現(xiàn)金外，由于銷售回款減慢，今年房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也不樂觀。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，上半年滬深兩市146家的上市房企，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?1208億元，而去年同期為-584億元；有107家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)。

 

中金公司的數(shù)據(jù)顯示，其重點(diǎn)覆蓋的A股上市公司凈負(fù)債率達(dá)到106%，超越了2008年的高點(diǎn)，而在內(nèi)地及香港上市的內(nèi)地房企一年以內(nèi)到期負(fù)債和在手現(xiàn)金之比分別為1.33 倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現(xiàn)。

 

中金預(yù)測(cè)，由于短期資金流壓力抬頭，在售庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，預(yù)期開發(fā)商未來(lái)將逐步出現(xiàn)減價(jià)換量行為。

 

【解讀·土地儲(chǔ)備】

 

或變審慎拿地為伺機(jī)抄底

 

“審慎”、“謹(jǐn)慎”幾乎是每家房企在談到拿地策略時(shí)都會(huì)提到的詞匯。相對(duì)于去年，今年上半年房企在拿地策略上的謹(jǐn)慎確實(shí)落在了行動(dòng)上。

 

在16家明確透露了今年和去年上半年新增土地儲(chǔ)備的企業(yè)中，8家房企拿地宗數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。比較有代表性的有萬(wàn)科、恒大、金地等。

 

談到影響房企上半年拿地?zé)崆榈囊蛩?，多位開發(fā)企業(yè)人士表示這和上半年樓市下行態(tài)勢(shì)、信貸環(huán)境偏緊有關(guān)。

 

對(duì)于下半年土地市場(chǎng)，不少房企都流露出尋求抄底的機(jī)會(huì)。中海地產(chǎn)就在中報(bào)中表示，伺機(jī)以低成本加大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的吸納；金地也認(rèn)為，如果土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，可能出現(xiàn)一些合適的投資機(jī)會(huì)。龍湖則認(rèn)為，土地市場(chǎng)雖有冷卻趨勢(shì)，然而真正底部機(jī)會(huì)尚未到來(lái)。

 

同時(shí)，多個(gè)企業(yè)還透露出布局進(jìn)一步向一二線城市傾斜的意向。恒大就表示，項(xiàng)目拓展向一二線城市適度傾斜；保利也稱，未來(lái)拓展將聚焦一二線城市、供需關(guān)系良好的三線城市。

 

至于一直專注于一二線城市的融創(chuàng)，以及融創(chuàng)入主的綠城，則將聚焦一二線城市進(jìn)行到底。孫宏斌在參加綠城業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)就提到，未來(lái)綠城將聚焦一二線城市，慢慢減少在三四線城市的布局。