買的二手房正在抵押辦不了過戶，誰的責(zé)任？定金和首付款，中介能不能代收？貸款服務(wù)費(fèi)到底該咋收？交了錢貸款辦不下來是誰的責(zé)任……二手房買賣交易中，購房者與中介、房主的各種矛盾糾紛屢見不鮮，很多市民向本報(bào)咨詢?nèi)绾伪苊?ldquo;雞飛蛋打”。
房屋情況要仔細(xì)核查
市民買的二手房，房齡一般比較老，但是房子的具體情況，比如哪一年建的、房子有沒有抵押、查封等，購房者一般了解不多，也不會(huì)在合同里體現(xiàn)，很容易被中介提供的虛假信息忽悠。
“此前有市民投訴，中介說房子是2000年的，結(jié)果到了銀行貸款時(shí)才知道，房子是上世紀(jì)80年代的，由于房齡太老銀行不給貸款。”濟(jì)南市房管局產(chǎn)權(quán)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人說，這個(gè)就是購房者過于相信中介，不去實(shí)地了解，結(jié)果房子沒買成。
該負(fù)責(zé)人說，購房者在買房前，一定要對(duì)房屋的建筑情況、小區(qū)狀況等做詳細(xì)的核實(shí)。除了做好這些實(shí)地調(diào)查外，市民還應(yīng)當(dāng)?shù)椒抗芫謾n案館查詢、核實(shí)房屋的基本信息，如有無抵押、查封等限制信息。以免不能直接辦理過戶手續(xù)，給買方造成一定的損失。
市民可以持本人身份證明提供房屋的具體坐落或房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)，可以申請(qǐng)核實(shí)相關(guān)房屋有無抵押、查封等限制信息，或是和賣方一起到房管局檔案館查詢相關(guān)信息。
改合同房貸不下款
“買無證的房子，一定要謹(jǐn)慎。很多人都被中介忽悠，以為能辦貸款結(jié)果陷入糾紛。”產(chǎn)權(quán)市場處工作人員于志平說，尤其是小產(chǎn)權(quán)房和一些“改合同”的房子。
“改合同”成了不少市民買房的重要選擇。改合同的房子一般是與開發(fā)商簽訂買賣合同，有的也進(jìn)行了網(wǎng)簽，這類房子都沒有辦下房產(chǎn)證。很多中介都打出了“包改合同”來吸引購房者，收取幾萬元的改合同費(fèi)用后，合同改成購房者的名字，購房者就可以等著辦證。
“這類房子都沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，查不到有關(guān)信息，而且一般都無法貸款。”于志平說，但是一些中介為了拉客戶會(huì)承諾與銀行有關(guān)系，可以辦貸款。很多市民為此動(dòng)心，就會(huì)把首付款交給中介，結(jié)果等了幾個(gè)月甚至更長時(shí)間后，中介告知辦不下來貸款，房子就買不成了。此外，有了這種糾紛后，購房者交納的中介費(fèi)多數(shù)也要不回來。購房者最終是“雞飛蛋打”。
于志平提醒，像一些單位集資建房，手續(xù)不全也無法辦理貸款，購房者買房前一定要看清楚。
別讓中介代收房款
市民通過中介買二手房，需要交納中介傭金、貸款服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等各種費(fèi)用，有的中介也打出“代收首付款”，于志平提醒，中介收取的只能是服務(wù)費(fèi)用，而房子定金、購房資金等不要輕易交給中介保管。
一般來說，購房者買的房子網(wǎng)簽后，就要交首付款。中介只是作為第三方見證，購房者把房款直接給房主。此前交的定金也會(huì)有相應(yīng)說明，直接作為購房款等。
“中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中最主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買主交完數(shù)額不低的首付款后沒有法律保障。”于志平說，買房人最好去建立資金監(jiān)管賬戶的中介購買房屋。如果選擇了規(guī)模小的中介，遇到為賣主墊資解押的事情是比較常見的，對(duì)于買家來說風(fēng)險(xiǎn)很大，此時(shí)買家就應(yīng)要求中介墊資。
于志平建議，購房者可以選擇第三方的資金監(jiān)管專用賬戶，這樣會(huì)更有保障。
“購房者給中介交錢的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎，一旦交了想要回來就難了。”于志平說，此前有市民將定金、中介費(fèi)都給了中介，后來因賣房者的原因房子無法繼續(xù)交易，按照規(guī)定賣房者要雙倍返還購房者定金，但是定金被中介收走，根本要不回來。
貸款事宜要簽合同
市民通過中介買二手房，除了約定俗成的傭金外，貸款服務(wù)費(fèi)的收取也五花八門，從幾百元到幾千元不等。也有不少市民交了這些錢結(jié)果辦不下貸款，最終導(dǎo)致房子也買不成。
對(duì)此，產(chǎn)權(quán)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人說，目前貸款服務(wù)費(fèi)、中介代辦費(fèi)等都沒有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由中介和購房者協(xié)商定價(jià)。在協(xié)商定價(jià)的時(shí)候，購房者一般處于弱勢地位，很容易被中介公司忽悠。好多中介公司會(huì)以“銀行收取”的借口來忽悠，而銀行是不會(huì)收取貸款服務(wù)費(fèi)的。業(yè)內(nèi)人士稱，既然是協(xié)商定價(jià)，購房者就有權(quán)利與中介討價(jià)還價(jià)，不要被忽悠。
此外，在買房時(shí)由于銀行貸款放款慢，導(dǎo)致賣方不能及時(shí)收到房款的情況也很多。對(duì)此，該負(fù)責(zé)人提醒，購房者在簽署房屋買賣合同時(shí)，如果買方需要貸款，賣方必須充分了解銀行的貸款政策和趨勢后再確定是否同意貸款。
于志平建議：“有關(guān)費(fèi)用收取及辦理事項(xiàng)等，購房者一定要在合同里明確約定，千萬不要僅限于口頭。”
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